Изменения закона об ипотеке внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы

Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы

Библиографическая ссылка на статью:
Ловцова А.А. Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки // Политика, государство и право. 2013. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2013/06/827 (дата обращения: 07.02.2019).

В настоящее время все чаще кредитным организациям приходится обращаться в суды для решения вопроса о взыскании залогового имущества. А поскольку ипотека в нашей стране является одним из немногих путей решения жилищной проблемы, то предметом залога чаще становятся жилые помещения. В связи с этим огромное количество проблем и нерешенных вопросов обнаруживаются в таких процессах. Как изъять залоговую квартиру, если там прописаны несовершеннолетние? Как заемщикам остановить начисление непомерных штрафов и пеней в случае просрочки платежей по ипотеке, если банк намеренно не обращается в суд, затягивая время? Как суд при продаже должен оценить изымаемое имущество? И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.

Начнем с того, что Гражданский Процессуальный кодекс в статье 446 предусматривает норму о том, что если жилое помещение является единственным местом проживания для гражданина-должника и членов его семьи проживающих совместно с ним, на такое имущества взыскание распространено быть не может. Но что мы видим в законе о ипотеке, в соответствии с его статьями должно быть изъято у должника имущество при определенных условиях, даже если оно является единственным местом проживания. Таким образом законодатели сталкивают сразу две декларируемые Конституцией гарантии: право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35).

В связи с этим противоречием не может сложится единой судебной практики по однотипным вопросам. В одних случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая действительно последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного. Но в других случаях служители Фемиды отказываются обращать взыскание на залоговое имущество, руководствуясь нежеланием выселять фактически на улицу детей. Что сделало возможной ситуацию, когда недобросовестные заемщики открыто пользуются наличием детей как «щитом».

Как же обстоит дело, если в семье, подлежащей выселению, есть ребенок. Для того что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье необходимо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье, допустим, предоставленное муниципалитетом из маневренного фонда. Еще сложнее будет, если ребенок имеет свою долю в заложенной квартире – в таких случаях суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, таким образом квартира просто станет коммунальной до совершеннолетия одного из собственников.

Проблема выселяемых детей стоит достаточно остро, существует несколько механизмов её решения, доступных, к сожалению, далеко не всем. Один из вариантов – предоставление жилья специализированного жилого фонда, это может стать выходом для тех заемщиков, у которых нет другого жилья и которые при этом являются малоимущими. Но посмотрев на это с другой стороны, можно увидеть, что человек с низкими доходами на члена семьи попросту не прошел бы по строгим критериям банка при получении ипотеки, то есть делаем вывод, что заемщиков, для которых это станет решением, будет не так много. Существует еще возможность стать на очередь как нуждающихся в получении жилья. На сегодняшний день свободного социального жилья практически не хватает тем, кто уже стоит на очереди по несколько лет, то есть нашим заемщикам быстро его не получить, поэтому до предоставления квартиры они будут просить суд об отсрочке исполнения решения на срок пока им не будет предоставлено жилье хотя бы из специализированного жилого фонда. Но что из этих мер реализуемо на практике? Чаще всего людям приходится решать такие проблемы самостоятельно, путем съема жилья или размещения у родственников.

Показательным прецедентом оказалось дело по обращению в суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры. Кредитору пришлось дойти до Верховного Суда, ни одна инстанция не отрицала права банка на взыскание непогашенного кредита, но при этом было отказано в изъятии у должника квартиры. Что вынудило Номос-Банк обратиться в Конституционный суд для признания нормы Гражданского процессуального кодекса нарушающей права заемщиков по ипотечным кредитам на возврат суммы займа.

Конституционный суд фактически поддержал доводы банкиров. Коллегия судей пришла к выводу о том, что своеобразный данный законом заемщикам иммунитет на изъятие единственного жилья должен обеспечивать должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия. Но этот иммунитет не должен рассматриваться как ограничение прав банков. Таким образом, данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников, выводы КС окончательны и обязательны к применению всеми судами и иными лицами, хотя для рассмотрения жалобы Номос-Банка не нашли оснований в связи с отсутствием противоречий.

Таким образом, все же говорим о том, что Конституционный суд встал на сторону банков, никак не защитив заемщиков. Если до этого порой недобросовестным должникам удавалось уходить от ответственности, то теперь, защитив интересы кредитных организаций, высшая судебная инстанция фактически разрешила лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, не виноватых в неспособности родителей вернуть долг.

Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества? В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Такая стоимость признается продажной. В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст. 54 Закона об ипотеке. Но в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание.

Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги. Стоимость является обязательной для судебного пристава, который будет заниматься непосредственно реализацией предмета залога. Так судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога. И если суд в своем решении не укажет продажную стоимость предмета залога, такое решение подлежит отмене.

А что делать заемщику, который утратил возможность погашения своих кредитных обязательств и, осознавая это, готов реализовать добровольно заложенное имущество, что обеспечит расчет по обязательству. А банк, в свою очередь, не торопится обращаться в суд, выжидая время, что влечет увеличение штрафных санкций. Есть интересные примеры судебной практики. Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.

По данному случаю кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют. Одним из пунктов договора было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд выяснил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются. При данных обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора. А факт изменения семейного и материального положения истца, на котором он основывался не мог служить основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел.

В таких ситуациях возможен досудебный порядок урегулирования. При условии, что залогодатель и залогодержатель приходят к согласию о реализации залогового имущества, должно быть подписано соглашение. Но что делать должнику, если такой договоренности не удается достигнуть. Опять же, данный вопрос законодательно не урегулирован, что помогло бы в значительной мере облегчить жизнь гражданам, попавшим в такую ситуацию, и вынужденным подавать в суд на самих себя.

Таким образом, можем сделать следующие выводы. Для решения коллизионной проблемы изъятия залогового имущества Конституционный суд предпринял попытку урегулирования спора между нормами права. Правда для заемщиков, не справившихся с выплатами по ипотеке в виду различных причин, перспективы не радужные. Поскольку лишившись предмета залога многие их просто останутся на улице. Для решения такой проблемы необходим комплекс мер, на что должен обратить внимание законодатель, потому что это может задействовать и органы исполнительной власти на местах. Кроме того, это помогло бы многим заемщикам при реализации имущества решение вопросов, связных с оценкой стоимости жилья. Ну и наконец, должен быть решен вопрос о реализации залогового имущества по инициативе самого должника. Принятие какой то закрепленной процедуры урегулирования возможных споров между банком и гражданином при продаже жилья значительно облегчило бы положение должников, вынужденных оказываться один на один к кредитором и зависеть от его решения.

Библиографический список

1. Об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.06.1997 г. № 102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013 № 101-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. С. 3400.
2. Бевзенко Р.С. Обзор судебной практики разрешения споров по договору ипотеки // Вестник арбитражной практики. 2012. №3. – С. 15-19.
3. Севастьянова Ю. Выселение из ипотечного жилья // «ЭЖ-Юрист». 2012. №50.

Новеллы законодательства о залоге (Быстрицкая Н.)

Дата размещения статьи: 03.06.2015

1 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Закон) и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Изменения коснулись в основном института залога и уступки прав и обязанностей. Изменена приоритетность норм, применяемых к отношениям сторон по договору о залоге недвижимого имущества. Закон устанавливает, что к таким отношениям применяются правила ГК РФ о вещных правах, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общие положения ГК РФ о залоге. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» утрачивает силу с 01.07.2014.

Новеллы достаточно обширны и во многом затрагивают спорные моменты в залоговом законодательстве, которые до этого разрешались в соответствии с имеющейся судебной практикой, которая, впрочем, не всегда давала одинаковое толкование при рассмотрении схожих ситуаций.
Так, по вопросу о приобретении заложенного имущества добросовестным приобретателем практика не была единообразной в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. Позиция последних сводилась к тому, что с приобретением предмета залога добросовестным приобретателем залог прекращается (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). При этом суд исходил из общих начал гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 25 Постановления). Суды общей юрисдикции, напротив, полагали, что добросовестный приобретатель заложенного имущества должен удовлетворить требования кредиторов из стоимости перешедшего к нему предмета залога и залог, таким образом, сохраняется (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2012 N 16-В11-24).

С вступлением в силу Закона рассматриваемый вопрос приобрел императивное разрешение. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, одним из оснований для прекращения залога является возмездное приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало и не могло знать, что данное имущество является предметом залога (добросовестный приобретатель). Однако юридическим и физическим лицам при осуществлении текущей деятельности необходимо учитывать положения п. 1 ст. 353 ГК РФ, предусматривающего, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется, за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Иными словами, в случае перехода прав на заложенное имущество необходимо определить, имел ли место факт добросовестного приобретения либо нет, что в спорной ситуации будет являться предметом судебной оценки.

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Кадастровая стоимость (далее — КС) недвижимости влияет на различные аспекты ее оборота и налогообложения, в связи с чем актуальны вопросы переоценки кадастровой стоимости недвижимости.

РЕКОМЕНДУЕМ! В первую очередь следует уточнить размер КС недвижимого имущества. Узнать его можно по адресу объекта недвижимости, кадастровому номеру и другим параметрам на официальном сайте Росреестра: Справочная информация по объектам недвижимости.

Подробнее об этом и иных способах получения информации о КС мы рассказали в материале «Росреестр проинформировал, как получить сведения о кадастровой стоимости недвижимости».

Процедурные аспекты того, как оспорить кадастровую оценку недвижимости, изложены в следующих нормативных правовых актах:

• законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее — закон № 135-ФЗ), ст. 24.18.
• Кодексе административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ), гл. 25.

Согласно указанным нормам инициаторами обжалования могут быть:

• граждане и организации, права которых затронуты результатами определения КС недвижимости;
• органы публичной власти, которые по общему правилу могут обжаловать результаты определения КС недвижимости, являющейся их собственностью.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

В соответствии с ч. 4 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ при оценке недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть определена на дату, на которую установлена КС.

В ч. 11 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ приводятся 2 основания для оспаривания КС:

• использование при определении КС недостоверных данных об объекте;
• установление в отношении объекта его рыночной стоимости (с учетом указанного выше правила о необходимости совпадения дат, на которые определяются КС и рыночная стоимость).

РИСКИ! В соответствии с чч. 23, 24 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, если заявление о пересмотре КС подается в связи с установлением рыночной стоимости, прикладывать к заявлению отчет обязательно. Без этого заявление не будет принято к рассмотрению.

В п. 11 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами…» от 30.06.2015 № 28 (далее — постановление № 28) последствия непредставления отчета определены так:

Последствия неисполнения указаний суда

Принятие заявления к производству

Оставление без движения

Предоставление срока для устранения нарушений

Оставление без рассмотрения

Правовые последствия определения и изменения КС, в частности налоговые аспекты, раскрыты в наших материалах:

Срок действия оценки рыночной стоимости

Относительно срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости отметим следующее. В соответствии со ст. 12 закона № 135-ФЗ:

• итоговая величина стоимости объекта, указанная в отчете, признается достоверной, если законодательством или судом не установлено иное;
• по общему правилу стоимость, приведенная в отчете, может быть использована в качестве начальной цены для конкурса, аукциона, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты его составления.

[3]

Особенности применения рыночной стоимости недвижимости в правоотношениях, связанных с ипотекой, затронуты в нашем материале «Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы».

При определении срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости учитывается наличие специальных правил для процедур, в рамках которых применяется отчет об оценке, в частности по законодательству об исполнительном производстве.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Вместе с тем при наличии процессуальных нарушений, связанных с истечением срока действия отчета об оценке, суды могут не придать указанному правового значения, если доказательств существенного изменения стоимости объекта после истечения срока действия отчета представлено не было (апелляционное определение Свердловского облсуда от 05.07.2017 по делу № 33а-11058/2017).

Судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости

В судебной практике по спорам о КС и, в частности, проведении оценки недвижимости для снижения кадастровой стоимости отмечается:

• Основанием для удовлетворения требования об уменьшении КС может стать указание в отчете об оценке на снижение в рассматриваемый период цен на недвижимость (определение ВС РФ от 29.04.2015 № 35-АПГ15-18).
• При рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения как суммы переплаты в связи с завышенным размером КС земельного участка при его выкупе в удовлетворении требований может быть отказано, если суд установит, что КС должна определяться не на дату совершения сделки, а на дату подачи заявления о выкупе. При этом доказательств наличия кадастровой ошибки представлено не было (постановление АС СЗО от 10.09.2018 № Ф07-11194/2018 по делу № А56-69998/2017).
• Оспаривать результаты КС может в том числе и бывший собственник недвижимости, если указанное влияет на его права как налогоплательщика в периоде подачи заявления (п. 6 постановления № 28).
• В деле о недостоверности сведений об объекте оценки к участию должен быть привлечен госорган, отвечающий за исправление кадастровых или технических ошибок (п. 7 постановления № 28).

Судебная практика по иным аспектам правоотношений, связанных с недвижимостью, раскрыта в наших статьях:

Нюансы, связанные с кадастровой стоимостью, в 2019 году

Правила о налоговых последствиях переоценки кадастровой стоимости недвижимости в 2018 и 2019 годах отличаются. В связи со вступлением в силу с 01.01.2019 изменений в Налоговый кодекс РФ (закон «О внесении изменений…» от 03.08.2018 № 334-ФЗ) ситуация выглядит следующим образом:

Обновленные данные о КС, полученные в результате оспаривания, применяются с того периода, в котором подано заявление о пересмотре

Обновленные данные о КС, полученные в результате оспаривания, применяются с начала налогообложения данного объекта недвижимости

РЕКОМЕНДУЕМ! При необходимости оспаривания КС в свете указанных изменений следует принимать во внимание положения п. 7 ст. 78 НК РФ о возможности подачи заявления о зачете или возврате излишне уплаченного налога по общему правилу в течение 3 лет с момента уплаты суммы.

О других изменениях в законодательстве в 2019 рассказывается в наших статьях:

Периодичность переоценки кадастровой стоимости

Действует следующее правило о периодичности переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости (ч. 1 ст. 24.12 закона № 135-ФЗ):

Вид субъекта РФ

Город федерального значения

Не чаще 1 раза в течение 2 лет

Не чаще 1 раза в течение 3 лет

Ч. 1 ст. 11 закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ установлено, что переоценка осуществляется не реже 1 раза в 5 лет, кроме внеочередной оценки.

Так, в приказе департамента городского имущества г. Москвы «О проведении государственной кадастровой оценки…» от 19.02.2018 № 20 определено, что оценка всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы, проводится в 2018 году.

Подробнее о правилах установления кадастровой стоимости — в нашем материале «Опубликованы правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Итак, мы рассмотрели общие правила и нюансы осуществления переоценки КС недвижимости, включая процедурные моменты оспаривания и правовые последствия переоценки.

Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы

ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнен рядом новых норм с принятием ФЗ от 25.11.2017 №28-ФЗ «О внесении изменений…», в частности:

• разрешается передача в залог имущества, принадлежащего на праве оперативного управления (ст.6);
• определены случаи и порядок «обездвижения» закладной (ст.13.1);
• урегулирован порядок выдачи бездокументарной закладной и ее депозитарного хранения (стст.13.2-13.6);
• установлено, что при оставлении за залогодержателем или при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке должна учитываться его рыночная стоимость, определенная оценщиком (ст.55).

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования, за исключением отдельных положений, вступающих в силу с 01.07.2018.

[2]

Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы

Библиографическая ссылка на статью:
Долаберидзе П. Сравнительный анализ реализации заложенного имущества в России, Франции и Великобритании // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 1 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/01/30953 (дата обращения: 25.03.2019).

Процедура реализации заложенного недвижимого имущества имеет свои характерные черты в каждой из стран. Это касается как нормативного регулирования, так и порядка реализации, но анализ показал, что в большей мере сама процедура имеет множество схожих черт в своем функционировании. Скорее данную особенность можно связать с пониманием процесса реализации и обще сложившегося подхода к реализации такого имущество, а так же исторического становления института ипотеки и его принятие в каждое из названных законодательств. Институт реализации сложился с давних времен и сильных видоизменений не приобрел.

Реализация заложенного имущества одна из важнейших процедур при осуществлении правового института ипотеки, так как именно от нее зависит удовлетворение требований кредитора, при не исполнении должником своих обязанностей, следовательно, и регулирование данной процедуры обязано быть подробным и полным. Помимо этого необходим контроль за исполнением законодательства об ипотеке со стороны государственных органов – специализированных учреждений. Реализация чаще всего осуществляется при исполнительном производстве, контроль за которым осуществляют службы судебных приставов.

Таким образом в России признается два способа реализации заложенного имущества – это судебный и внесудебный.

Особый приоритет отдается именно судебному порядку реализации, так как он более подробно урегулирован и имеет место государственный контроль за реализацией, способствующий эффективному функционированию правового института в гражданских правоотношениях[1].

— если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда;

— если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто[2].

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц – арбитражными судами. При наличии в договоре, обеспеченном ипотекой, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного дела третейский суд.

Однако суд вправе отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником обязательства нарушение – крайне не значительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при условии, что одновременно соблюдены следующие обстоятельства:

1. сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору о залоге недвижимого имущества;

2. если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

По общему правилу принято считать, что пункт 2 статьи 55 закона «Об ипотеке»[3] предоставляет исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых на недвижимое имущество может обращаться взыскание в судебном порядке. Однако при более тщательном исследовании законодательства можно убедится в том, что имеются и иные обстоятельства судебного обращения на недвижимое имущество, обремененное залогом.

Реализация имущества (предмета ипотеки) при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку законом об ипотеке не устанавливаются иные правила. С согласия залогодателя и залогодержателя, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, суд может установить, что предмет ипотеки подлежит реализации на аукционе в соответствии с правилами статьи 59 Закона «Об ипотеке»[4].

Основное отличие публичных торгов и аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов является судебный пристав-исполнитель, а аукциона – специализированная организация, назначаемая в большинстве случаев самим судом, с согласия кредитора и должника.

Обращение взыскания на заложенное имущество так же возможно без обращения в суд, то есть во внесудебном порядке. При таком порядке можно выделить ряд преимуществ, таких как – ускорение и упрощение процесса удовлетворения требований залогодержателя, сокращение денежных расходов обеих сторон, необходимых для обращения взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[5] удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариального удостоверения согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключение договора об ипотеке. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам .

В соответствии с пунктом 4 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[6] при заключении соглашения об удостоверении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:

1) название заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Стоит отметить, что соглашение о внесудебном порядке реализации заложенного имущества может быть признано недействительным судом, по иску лица, чьи права данным соглашением нарушаются (пункт 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[7])

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке, обращение взыскание допускается во внесудебном порядке, если иные положения не предусмотрены федеральными законодательством, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона (статья 59 закона «Об ипотеке»[8]). Однако в соглашении об удостоверении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть:

1) реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства и положениями Закона об ипотеке;

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

3) Однако приобретение заложенного имущества залогодержателем исключается, в случае если предметом ипотеки является земельный участок (пункт 3 статьи 55 закона «Об ипотеке»[9]).

Схожие процедуры признаются и в Великобритании, однако внесудебная реализация представляется более удобной для стороны в лице кредитора, так как предусматривает меньшее количество затрат личных средств на названную процедуру.

Великобритании реализация заложенного недвижимого имущества производится по общему правилу по решению суда. При судебном разбирательстве (в соответствии с частью третьей закона Law of Property Act 1925)[10] определяется размер (сумма) задолженности стороны перед кредитором, сумма по которой задействованное в ипотеке имущество будет выставлено на публичные торги, а так же право преимущественной покупки у кредитора, точнее выкупа заложенного недвижимого имущества, однако в законе также говорится и о не учете всех прав преимущественной покупки кредиторов при вынесении судебного решения, на что в частности влияют обстоятельства рассматриваемого дела. Организация публичных торгов по общему правилу ложится на заинтересованное в них лицо, то есть кредитора, и вопросы по обращению к организации проводящий торги так же решаются заинтересованным лицом. Так же законодательством предусмотрена процедура исполнительного производства, производства по исполнительному листу.

Французское же законодательство не дает определения внесудебной реализации и наоборот говорит о единственной возможности удовлетворения требований кредитора в форме обращения с иском в суд, и после рассмотрения дела – возможного назначения процесса реализации имущества.

Во Франции вопросы реализации или в соответствии с гражданским кодексом Франции «принудительном отобрании собственности» регулируются Гражданским кодексом и процессуальным законодательством. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Франции отобрание недвижимого имущества производится в силу обращения кредитора в суд с заявлением о не исполнении должником своих требований. Так же в заявлении (иске) кредитор заявляет о необходимости реализации заложенного имущества для удовлетворения своих требований. Помимо этого кредитор вправе обратить свои требования на имущество, которое ипотекой не обременено, так как суммы заложенного имущества не достаточно для погашения всех требований кредитора. Так же в кодексе говорится о реализации заложенного недвижимого имущества, части которого находятся в разных округах – оно должно быть реализовано всецело, если это необходимо для удовлетворения требований кредитора.

Кодекс называет определенные условия, которые должны быть соблюдены при принудительном «отобрании имущества»:

Ст.2213. Требование о принудительной продаже недвижимости может быть предъявлено лишь в силу удостоверенного документа, подлежащего приведению в исполнение, и за долг, определенный и выраженный в денежной форме (liquide). Если долг выражен в предметах, стоимость которых в деньгах не указана, то судебное требование (о продаже) является действительным, но судебное решение о переходе права собственности может быть вынесено лишь после выражения долга в денежной форме[11].

Вопросы напрямую касающиеся судебного разбирательства и всех связанных с этим процедур регулируется процессуальным законодательством Франции.

Реализация производится по судебному решению посредством проведения публичных торгов в форме аукциона (в некоторых случаях на конкурсной основе).

Гражданский кодекс Франции не содержит положений о возможности внесудебной реализации заложенного недвижимого имущества, что сильно отличает французский процесс реализации ипотечного имущества от процессов реализации установленных российским и английским гражданскими законодательствами[12].

[1]

Так же, еще одной схожей чертой всех законодательств является назначение исполнительного производства по реализации оспариваемого заложенного имущества, как предмета залогового правоотношения, предусматривающее организацию публичных торгов в форме аукциона (в некоторых случаях – в форме конкурсной основы), после проведения которых из вырученных средств осуществляется удовлетворение требований должника.

Отдельное внимание стоит уделить вопросу организации публичных торгов. Например российским законодательством устанавливается возможность назначение судом определенной организации, которой вручается обязательство проведения торгов для реализации заложенной недвижимости. В Великобритании бремя проведения аукциона ложится полностью на заинтересованное в данной процедуре лицо, то есть на кредитора (финансирование и все необходимые затраты торгов взимаются именно с залогодателя по общему правилу). Французское законодательство не так подробно регулирует данный вопрос, но исходя из формулировок статей Кодекса Наполеона, при вынесении постановления или решения суда кредитору вручается исполнительный лист, с чего и начинается исполнительное производство. Так же всем законодательствам свойственно то, что оценка заложенного недвижимого имущества осуществляется при судебном разбирательстве и первоначальная цена недвижимости выставляемой на аукцион определяется именно в судебном порядке.

Последние положение является достаточно понятным, но исходя из проведенного анализа – остается не понятным какими принципами и положениями руководствуются судьи при оценки такого недвижимого имущества, по мимо рыночной оценки на момент заключения залога (или же на момент рассмотрения вопроса о реализации).

Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы

Введите ваш e-mail:

Спецобзор законодательства по отдельным новеллам Закона № 405-ФЗ

В данном обзоре рассмотриваются отдельные новеллы Закона № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», влияющих на реализацию российских сделок по секьюритизации.

03.05.2012

Адвокатское бюро «Линия права», Адвокатское бюро «Линия права», www.lp.ru

«Аксином»: Переводческие услуги для юридического сообщества» »»

7 марта 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее – «Закон № 405-ФЗ»)[1]. Основные новеллы данного закона освещены в Обзоре изменений в правилах о залоге, подготовленном Адвокатским бюро «Линия права»[2]. В настоящем комментарии мы бы хотели остановиться лишь на отдельных нововведениях Закона № 405-ФЗ, имеющих потенциальное значение для рынка ипотечных ценных бумаг.

В связи с этим, необходимо отметить, что стандартной практикой для сделок по секьюритизации российских ипотечных активов является выпуск т.н. жилищных облигаций, то есть облигаций, обеспеченных залогом ипотечного покрытия, в состав которого входят права требования и/или закладные, обеспеченные залогом жилых помещений. В качестве заемщиков по соответствующим договорам кредита (займа) и/или закладным выступают физические лица.

Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке»), не допускается удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, в частности, в том случае, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу[3]. Таким образом, обращение взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге и принадлежащее на праве собственности физическому лицу, возможно только в судебном порядке.

Ниже изложен анализ двух новелл Закона № 405-ФЗ, влияющих на судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Новелла 1

Законом № 405-ФЗ предусматривается возможность списания задолженности при оставлении залогодержателем за собой жилого помещения, являющегося предметом ипотеки

По общему правилу, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге[4].

Законом № 405-ФЗ из данного правила предусматривается исключение: в случае если стоимости заложенного жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой жилого помещения обязательству считается погашенной при соблюдении следующих двух условий.

Условие 1. Размер обеспеченного ипотекой обязательства должен быть меньше или равен стоимости заложенного жилого помещения, определенной на момент возникновения ипотеки.

Из отдельных публикаций следует, что речь в данном случае идет о коэффициенте LTV (соотношении суммы кредита и стоимости предмета залога) на момент выдачи кредита. Задолженность при данном подходе подлежит списанию, если коэффициент LTV меньше или равен 100%. В свою очередь, если размер кредита на момент его выдачи превышал стоимость предмета ипотеки, задолженность заемщика в вышеуказанном случае списанию не подлежит[5].

Мы полагаем, что исходя из смысла регулирования, норма о списании задолженности должна была воплотить описанную логику. Между тем, буквальное толкование закона свидетельствует о том, что данный подход последовательно закреплен не был. Так, Закон № 405-ФЗ прямо не определяет, на какой момент времени должен быть установлен размер обеспеченного ипотекой обязательства, исходя из чего может быть сделан вывод, что данная величина определяется на текущий момент, то есть на дату выполнения второго условия для списания задолженности (оставление предмета ипотеки за собой)[6].

Дополнительно в пользу данного подхода и в противовес первому толкованию может быть приведен следующий аргумент. Согласно ст. 3 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. При этом, как следует из указанной статьи, ипотека обеспечивает, помимо основной суммы долга по кредиту (займу), договорные проценты, а также, по общему правилу, штрафные санкции, судебные издержки и т.д. В силу того, что договорные проценты могут быть «плавающими», а также то, что размер штрафных санкций и судебных издержек на момент выдачи кредита не определен, под размером обеспеченного ипотекой обязательства, подлежащем соотношению со стоимостью предмета ипотеки, не может пониматься сумма кредита на момент его выдачи.

В настоящее время трудно предсказать, какой из описанных подходов суды сочтут предпочтительным.

Условие 2. Залогодержатель в порядке, установленном Законом об ипотеке, оставляет предмет ипотеки за собой[7].

Следует отметить, что норма о возможности списания задолженности заемщика при оставлении кредитором заложенного имущества за собой несколько ухудшает качество такого предмета залога, как жилое помещение. Так, последствием списания задолженности является образование у кредитора убытков на сумму разницы между стоимостью оставленного за собой жилого помещения[8] и общим размером задолженности до соответствующего списания. Это, в свою очередь, может негативно отразиться на размере чистых активов кредитора, что имеет особое значение для сделок по секьюритизации, в которых кредитором по правам требования (закладным) выступает специализированная организация – ипотечный агент, размер активов по балансу которого в основном зависит от поступлений со стороны заемщиков. Наличие отрицательных чистых активов в балансе кредитора приводит к риску его ликвидации[9].

Необходимо отметить, что Законом об ипотеке предусмотрен механизм для частичного снятия описанного риска – страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Между тем, из закона об ипотеке следует, что страхование ответственности является правом, а не обязанностью заемщика; кроме того, страховая сумма по соответствующему договору страхования не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества.

Вступление в силу нормы о возможности списания задолженности при оставлении залогодержателем за собой жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.

Вышеприведенная норма о возможности списания задолженности вступает в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования Закона № 405-ФЗ, то есть 7 марта 2012 года. При этом, однако, существует неясность, будет ли применяться указанное правило при обращении взыскания на жилые помещения, ипотека в отношении которых была оформлена до вступления в силу Закона № 405-ФЗ.

Между тем, согласно пункту 2 ст. 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, такой акт применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Исходя из этого, возможны также толкования, в соответствии с которыми задолженность подлежит списанию, если обращение взыскания началось после 7 марта 2012 года или предмет ипотеки был оставлен за собой после указанной даты, в том числе по договорам, заключенным до 7 марта 2012 года.

Мы предполагаем, что судебная практика, вероятно, будет формироваться в соответствии с первым подходом. В то же время, достоверно судить об этом в настоящее время представляется затруднительным.

Новелла 2

Начальная продажная цена заложенного имущества, определяемая на основании отчета оценщика, устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика

Законом об ипотеке предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в частности, указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом[11].

Из статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что отчет оценщика является документом, содержащим сведения, которые имеют доказательственное значение.

При этом, до вступления в силу Закона № 405-ФЗ, практика складывалась таким образом, что в случае предоставления в качестве доказательства рыночной стоимости заложенного жилого помещения отчета оценщика, суды, как правило, определяли начальную продажную цену в размере 100%-ой стоимости заложенного имущества, указанной в отчете оценщика. Это приводило к тому, что публичные торги, на которых реализовывалось указанное имущество, признавались несостоявшимися: третьи лица были не заинтересованы приобретать имущество по цене, превышающей его рыночную стоимость[12].

Повышению привлекательности заложенного имущества для потенциальных приобретателей способствует новелла Закона № 405-ФЗ, согласно которой, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Возможность приобретения имущества со скидкой в его стоимости будет способствовать увеличению числа участников торгов и уменьшению вероятности наступления негативных последствий для кредитора в результате признания торгов несостоявшимися (см. выше). В то же время, определение начальной продажной цены заложенного имущества на уровне 80% от его оценочной стоимости не означает, что данное имущество будет продано по цене ниже рыночной. По мысли законодателя, рыночная цена продаваемого имущества определяется в ходе аукциона[13]: каждый из участников торгов вправе сделать надбавку к установленной цене, а выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену[14].

Последствием введения начальной продажной цены заложенного имущества на уровне 80% от его оценочной стоимости станет ускорение процесса реализации предмета ипотеки, на которое обращено взыскание.

Следует иметь в виду, что определенное значение вышеуказанная норма имеет и для случаев оставления кредитором заложенного имущества за собой. Так, согласно пункту 4 статьи 58 Закона об ипотеке и пункту 12 статьи 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», залогодержатель оставляет заложенное имущество за собой по цене, по общему правилу, на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Законодательное снижение уровня начальной продажной цены означает также снижение цены, по которой залогодержатель оставляет заложенное имущество за собой. В тех случаях, когда оставление предмета ипотеки за собой влечет списание задолженности заемщика, убытки кредитора, о которых речь идет выше, должны определяться с учетом приведенного правила о порядке расчета стоимости оставленного за собой жилого помещения.

Источники

1. 
   Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.
2. 
   Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
3. 
   Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.
4. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
5. Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.