Право собственности при доверительном управлении имуществом

Полная информация на тему: "Право собственности при доверительном управлении имуществом" в помощь грамотному гражданину.

Право собственности при доверительном управлении имуществом

Кто может быть доверительным управляющим

Кто может и не может быть доверительным управляющим (далее — ДУ), определено в ст. 1015 Гражданского кодекса РФ:

  1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, ведущие деятельность по доверительному управлению имуществом на основе гражданско-правового соглашения.
  2. Гражданин. В случаях, определенных законом, он управляет:
  • имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ);
  • наследством (исполняется душеприказчиком, в соответствии со ст. 1173 ГК РФ);
  • вещами лица, признанного безвестно отсутствующим, согласно п. 1 ст. 43 ГК РФ и т. д.

Такой управляющий назначается органом опеки, свою деятельность он ведет на безвозмездной основе.

  1. Унитарные предприятия и государственные органы ДУ быть не могут.

В каком объеме правомочия собственника переходят доверительному управляющему

Итак, по договору доверительного управления происходит:

[3]

  • передача имущества в доверительное управление на определенный срок;
  • установление правомочий ДУ;
  • формальное ограничение прав собственника.

При доверительном управлении имуществом право собственности, а также иные вещные права учредителя управления не передаются ДУ, а наделение ДУ отдельными правомочиями собственника носит обязательственно-правовой характер. И если ДУ по договору может отчуждать имущество, а собственник сделал это сам, то ДУ вправе применить меры гражданско-правовой ответственности к учредителю управления (ст. 305, 1020 ГК РФ, п. 7.1 Рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 23–24.05.2007 № 1/2007).

Итак, ДУ обладает правом:

  • совершения сделки с имуществом в интересах собственника;
  • защиты прав, связанных с имуществом (истребовать его из незаконного владения и т. п.).

При совершении сделок ДУ действует от своего имени, но в документах всегда указывает свой статус, подписывает: «Д. У.». Такая пометка сама по себе подтверждает полномочия ДУ, поэтому оформление доверенности на его имя не требуется (постановление ФАС УО от 08.06.2005 по делу № А34-7456/04).

Если в документах статус ДУ отмечен не будет, то считается, что ДУ берет обязательства на себя и в дальнейшем он будет отвечать личным имуществом (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Ограничения в правах ДУ устанавливаются законом и договором.

Однозначно право собственности при доверительном управлении имуществом не переходит к ДУ. Оно остается у прежнего владельца.

К вопросу об отчуждении переданного в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности *

Гордеева Н.Г., заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга.

На основе анализа действующего законодательства в статье раскрываются особенности отчуждения переданного в доверительное управление субъектам малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности.

Ключевые слова: предпринимательство, отчуждение, недвижимое имущество, доверительное управление, государственная собственность, муниципальная собственность.

On the basis of analysis of the current legislation the article reveals the peculiarities of alienation of the immovable property transferred to the subjects of small and middle-sized entrepreneurship being in the ownership of the subjects of the RF or in the municipal ownership.

Key words: entrepreneurship, alienation, immovable property, trust management, state ownership, municipal ownership.

Практика применения Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выявила одну проблему, не столь значимую с точки зрения статистики, но тем не менее способную в определенной степени повлиять на судьбу субъектов малого и среднего предпринимательства. Этот Закон распространяет свое действие на субъектов, арендующих недвижимое имущество. Но почему бы не поставить вопрос о возможности распространения его действия на тех, кто занимает помещение на основании договора доверительного управления?

СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615; 2009. N 29. Ст. 3586.

В первую очередь для поиска ответа на поставленный вопрос необходимо произвести сопоставление договора доверительного управления с договором аренды, учитывая, что именно конструкция договора аренды иногда используется в качестве специальной для предоставления арендатору определенных преимуществ либо для упорядочения передачи в пользование имущества, обладающего специальным правовым режимом.

Подобные шаги предпринимаются весьма редко. В этой части хотелось бы обратить внимание на следующую работу: Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 256.

Договор аренды и договор доверительного управления имеют существенные различия. Арендатор использует имущество в соответствии с его назначением, но по своему усмотрению; при этом все вызванные деятельностью арендатора приращения принадлежат только ему. В обязанности арендатору вменяется только уплатить установленную договором плату за использование имущества. Возможное со стороны арендодателя вмешательство в хозяйственную компетенцию арендатора будет ограничиваться лишь требованиями о надлежащем исполнении договора. Доверительное управление имуществом предполагает иное — учредитель управления вправе контролировать использование его собственности и требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества. Приращение от использования имущества должно быть передано учредителю управления. Доверительный управляющий, действуя в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором, и на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Более того, он обязан отчитываться перед учредителем управления и выгодоприобретателем о своей деятельности.

Таким образом, при доверительном управлении происходит переложение на доверительного управляющего части хозяйственной компетенции, изначально присущей учредителю управления, что отсутствует при аренде.

СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2009. N 29. Ст. 3618.

Субъекты Российской Федерации не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения, дополнения или условия реализации преимущественного права либо расширять перечень оснований для приобретения указанного выше имущества. Поэтому субъекты Российской Федерации не вправе распространять действие предусматриваемого Федеральным законом N 159-ФЗ порядка и на те случаи, когда субъекты малого и среднего предпринимательства осуществляют правомочия владения и пользования недвижимым имуществом на основании договора доверительного управления. В частности, Закон Санкт-Петербурга от 3 декабря 2008 г. N 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» таких норм не содержит.

Читайте так же:  Где и как получить разрешение на оружие в россии

Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2008. N 40. Ст. 57.

Учитывая, что единственно допустимым для реализации предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ порядка отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, является только договор аренды и что субъекты Российской Федерации не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения, дополнения или условия реализации преимущественного права либо расширять перечень оснований для приобретения указанного имущества, полагаем необходимым внести изменения в указанный Закон, указав в качестве основания для возникновения права на приобретение имущества не только договор аренды, но и договор доверительного управления.

В рамках рассматриваемой группы отношений хотелось бы обратить внимание и на возможность распространения действия норм Федерального закона N 159-ФЗ на отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности ранее переданного в доверительное управление недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на основании договоров аренды, заключенных с доверительными управляющими.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть лица, уполномоченные собственниками сдавать имущество в аренду. В соответствии со ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, а последний, в свою очередь, наделяется правом совершать сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. То есть, с одной стороны, препятствий не усматривается. Но, с другой стороны, если предположить, что в рассматриваемом случае также следует руководствоваться нормами Федерального закона N 159-ФЗ, то нельзя не назвать и аргументы, препятствующие такому суждению.

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2009. N 29. Ст. 3618.

Во-вторых, предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение ранее переданного Санкт-Петербургом в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, будет ущемлять интересы доверительного управляющего и противоречить смыслу доверительного управления, так как передача права собственности на объект недвижимости от учредителя управления к другому лицу приведет к прекращению договора доверительного управления.

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.

5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

Комментарий к Ст. 1012 ГК РФ

1. В ранее действовавшем законодательстве норм, подобных тем, что сосредоточены в ст. ст. 1012 — 1026, образующих гл. 53 ГК РФ, не было. Появление системы норм о доверительном управлении обусловлено рядом причин. В частности, тем, что собственник, не обладающий достаточными познаниями в экономике, праве и прочих науках, должен иметь возможность передать свое имущество в управление лицу более компетентному. Такую же возможность следовало предоставить и собственнику, не располагающему достаточным количеством времени или попросту не желающему заниматься такой деятельностью. Иногда складывается ситуация, когда имущество, требующее постоянного управления, остается на какое-то время, условно говоря, безнадзорным (при признании гражданина безвестно отсутствующим, после открытия наследства и т.п.). Такого рода оснований для введения норм о доверительном управлении ранее не существовало (была иная система экономических отношений, частная собственность отсутствовала; допуская некоторое преувеличение, можно утверждать, что всем управляли партия и государство, а остальным субъектам такие нормы были не нужны в связи с отсутствием объектов, требующих управления, и т.д.).

Кроме того, в связи с введением в российское гражданское законодательство института доверительного управления имуществом пресекались неуклюжие попытки внедрения в отечественное право англо-американской системы доверительной собственности (траста) . (Кстати, не случайно в п. 4 ст. 209 ГК РФ при упоминании права собственника передать свое имущество в доверительное управление, а также в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему.)

———————————
См., в частности, Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2296 «О доверительной собственности (трасте)» // Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 1994. N 1. Ст. 6.

Читайте так же:  Разработан порядок назначения адвокатов в качестве защитников в уголовном процессе

2. Сторонами рассматриваемого договора являются учредитель управления (см. ст. 1014 ГК и комментарий к ней) и доверительный управляющий (см. ст. 1015 ГК и комментарий к ней).

Таким образом, если доверительное управление осуществляется в интересах учредителя управления, то, оценивая (квалифицируя) действия соответствующего субъекта, сверяя их с законом, требуется всякий раз устанавливать, действовал ли он как учредитель управления, как сторона договора или как лицо, в пользу которого учреждено управление.

3. В п. 1 комментируемой статьи говорится, что доверительное управление должно осуществляться в интересах учредителя управления или указанного им выгодоприобретателя. Интерес может заключаться в обеспечении сохранности имущества, получении доходов в процессе его использования и т.д.

Возможны варианты, когда благодаря доверительному управлению удовлетворяются только интересы учредителя управления. Например, в управление передается объект недвижимости, доход от использования которого (допустим, путем сдачи в аренду) будет поступать учредителю управления. При этом интерес учредителя управления может быть не только в получении такого дохода. В зависимости от условий договора он может заключаться также в обеспечении сохранности объекта, его надлежащем содержании и эффективной эксплуатации и т.д.

Несмотря на то что в п. 1 комментируемой статьи говорится об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, думается, интерес учредителя есть почти всегда, даже если назначен выгодоприобретатель. При отсутствии интереса у учредителя доверительное управление не будет учреждено. (Можно, конечно, попытаться выделить интерес в учреждении управления и интерес в осуществлении управления. Как представляется, это будет игра в слова, не могущая иметь для юриста какого-либо значения.) Так, при назначении выгодоприобретателя, который будет получать доход, интерес учредителя может заключаться в том, чтобы доверительный управляющий сохранял имущество. И даже в тех случаях, когда, казалось бы, существуют только интересы выгодоприобретателя, все же есть и интерес учредителя — хотя бы в том, чтобы выгодоприобретатель получал какую-то пользу (выгоду). Например, руководствуясь родственными чувствами, учредитель хочет облагодетельствовать своих родителей. Следует подчеркнуть еще раз: если у собственника имущества нет интереса в учреждении управления, то, естественно, не будет и договора доверительного управления.

Таковы общие правила, из которых, разумеется, есть исключения (потому и сказано, что интерес учредителя есть почти всегда). Так, при передаче имущества в доверительное управление нотариусом (см. п. 2 настоящего комментария и ст. 1013) последний выполняет возложенные на него публично-правовые функции. То же самое происходит при учреждении управления органом опеки и попечительства (ст. ст. 38, 43 ГК).

При учреждении и осуществлении доверительного управления всегда есть и интерес доверительного управляющего. Прежде всего он заключается в получении вознаграждения. И даже если договор безвозмездный, интерес доверительного управляющего не всегда очевиден, но он есть. В противном случае — при отсутствии интереса у соответствующего лица — отношения, в которых оно было бы доверительным управляющим, не возникнут.

4. Из определения договора, содержащегося в п. 1 комментируемой статьи, следует, что права и обязанности сторон возникают с момента передачи имущества в доверительное управление (договор является реальным).

Договор относится к числу двусторонне обязывающих (двусторонних, взаимных), т.е. каждая из сторон имеет и права, и обязанности.

Формулировки закона о вознаграждении доверительному управляющему (п. 1 ст. 1016, ст. 1023 ГК) как будто дают основание предполагать, что по общему правилу договор доверительного управления является безвозмездным (предполагается безвозмездность). Учитывая, однако, что доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия) (абз. 1 п. 1 ст. 1015 ГК), такое предположение представляется ошибочным. По общему правилу договор имеет возмездный характер. В случаях, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, и доверительным управляющим избран гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация (абз. 2 п. 1 ст. 1015 ГК), договор является возмездным, если выплата вознаграждения предусмотрена договором (в этих случаях предполагается безвозмездность).

Любое обязательство существует в течение определенного или неопределенного срока. Обязательство, порождаемое договором доверительного управления имуществом, всегда носит срочный характер (подробнее см. ст. 1016 ГК и комментарий к ней).

5. Указание на то, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, лишь на первый взгляд предназначено только для отграничения доверительного управления от доверительной собственности (траста). На самом деле в таком указании более глубокий смысл. Доверительный управляющий совершает в отношении имущества, переданного ему в управление, любые юридические и фактические действия, осуществляет правомочия собственника. Но при этом он, во-первых, действует в пределах, предусмотренных законом и договором (см. п. 1 ст. 1020 и соответствующий комментарий), во-вторых, в интересах выгодоприобретателя (п. 2 комментируемой статьи) и учредителя управления (см. п. п. 2, 3 настоящего комментария). Сам же доверительный управляющий выгодоприобретателем быть не может (п. 3 ст. 1015 ГК). В-третьих, собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом своей властью (по своему усмотрению), а доверительный управляющий — властью собственника.

6. Доверительный управляющий выступает в гражданском обороте от своего имени. Однако другие участники оборота должны быть осведомлены, что вступают в отношения не с собственником вещей, не с обладателем исключительных прав и т.д. (см. ст. 1013 ГК и комментарий к ней), но с доверительным управляющим. В п. 3 комментируемой статьи, во-первых, предусмотрена обязанность субъекта информировать о том, что он действует в качестве доверительного управляющего. Хотя в законе речь идет только о сделках, думается, соответствующая информация должна предоставляться и в иных случаях совершения доверительным управляющим юридически значимых действий. Во-вторых, сформулированы юридико-технические правила о порядке исполнения доверительным управляющим указанной обязанности. В-третьих, указываются последствия неисполнения этой обязанности: обязательство существует, но доверительный управляющий отвечает своим имуществом, а не тем, которое находится у него в доверительном управлении.

7. Включение в комментируемую статью п. п. 4 и 5 обусловлено введением в законодательство множества особенностей доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и автомобильными дорогами общего пользования федерального значения. Такие особенности введены Федеральными законами от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» , а также некоторыми иными актами.

Читайте так же:  Ответственность за неисполнение обязательств по договору

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 50. Ст. 6247.

Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3582.

Среди таких особенностей можно отметить, например, что в соответствии со ст. 13 Закона об инвестиционных фондах в доверительное управление открытым и интервальным паевым инвестиционным фондам могут быть переданы только денежные средства (ср. с п. 2 ст. 1013 ГК).

Во втором из названных федеральных законов, в частности, предусмотрено, что в соответствии с этим Законом «учреждается доверительное управление автомобильными дорогами общего пользования федерального значения». Учредителем и выгодоприобретателем доверительного управления является Российская Федерация. Указанные дороги передаются в доверительное управление государственной компании на 99 лет. При передаче дорог в доверительное управление государственной компании заключение договора не требуется (!) (составляется передаточный акт) (ст. ст. 28 — 32 Закона).

Переходит ли право собственности при доверительном управлении имуществом?

b) нет, не переходит

c) переходит, как при доверительной собственности

d) переходит на определенный период

4. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности предпринимателей ограничивается…

d) не ограничивается за исключением, установленных федеральным законом в той мере, в какой это необходимо для защиты конституционного строя, нравственности, прав и законных интересов других лиц

5. Какое имущество относится к государственной собственности…

a) все имущество, находящееся на территории РФ

b) имущество физических и юридических лиц, находящихся на территории РФ

c) имущество иностранных граждан, находящихся на территории РФ

d) имущество, принадлежащее на праве собственности РФ и субъектам Российской Федерации

6. К вещным правам наряду с правом собственности относятся…

a) право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Видео (кликните для воспроизведения).

b) право хозяйственного ведения и оперативного управления

d) все вышеперечисленное

7. С какого момента возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество…

a) с момента постройки

b) с момента возведения фундамента

c) с момента государственной регистрации

[2]

d) с момента подписания договора инвестирования

8. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении имеет право…

a) решать вопросы создания предприятия

b) определять цели деятельности и назначать директора

c) контролировать использование и сохранность имущества, переданного в хозяйственное ведение и получать части прибыли от использования имущества

d) все вышеперечисленные права

9. Каким образом казенное предприятие может распоряжаться закрепленным за ним имуществом…

a) в полном объеме, самостоятельно распоряжается имуществом

b) распоряжаться с согласия директора

c) распоряжается с согласия собственника

d) распоряжаться с согласия совета директоров

Кому принадлежит право собственности на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства

[1]

a) главе хозяйства, если законом или договором не предусмотрено иное

b) всем членам на праве совместной собственности, если законом или договором не предусмотрено иное

c) доверительному управляющему, если законом или договором не предусмотрено иное

d) земельный участок принадлежит главе хозяйства, а плоды, продукция и доходы принадлежат всем членам на праве совместной собственности

Тема 6. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗГОСУДАРСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Задания

1. Подготовьте проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

2. Составьте исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного по результатам аукциона, проведенного с нарушениями.

3. Составьте проект заявки на участие в приватизационном конкурсе по продаже государственного имущества (например, здания).

Задачи

Задача 1

Общество обратилось в Арбитражный суд о признании незаконным отказа администрации города в удовлетворении заявления о предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка площадью 26 100 кв. м (кадастровый номер 26:33:20 01 01:0008). Общество просило обязать администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка. Решением от 21.06.2011 г. суд признал незаконным отказ администрации в выкупе земельного участка и обязал ее в месячный срок со дня принятия решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его обществу. Постановлением апелляционной инстанции от 10.08.2011 г. решение изменено, суд обязал администрацию в месячный срок со дня принятия решения заключить договор купли-продажи указанного земельного участка в установленном законом порядке, в остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда от 02.10.2011 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судам предложено выяснить, входит ли испрашиваемый обществом земельный участок в границы зон санитарной охраны курорта и является ли администрация органом, уполномоченным распоряжаться участком, учесть Положение о курорте федерального значения город Пятигорск, утвержденное постановлением Правительства РФ от 17.01.10 г. N 14.

Решением от 18.06.2012 г. оставленным без изменения постановлением

апелляционного суда от 30.09.2012 г., в удовлетворении требований отказано. Суды пришли к выводу, что испрашиваемый заявителем земельный участок расположен на территории первой зоны санитарной охраны города-курорта Пятигорска, поэтому относится к федеральной собственности в силу закона.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. Заявитель полагает, что судами не принято внимание, что постановление Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 г. N 300, ввиду отсутствия его официальной публикации на территории Российской Федерации, не влечет правовых последствий и не подлежит применению. В нарушение статей 8 и 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не удовлетворил ходатайство общества об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя, лишив его возможности осуществлять предусмотренные законом процессуальные права.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе,

Читайте так же:  Образец согласия на обработку персональных данных

Федеральный арбитражный суд округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Как следует из материалов дела, общество является собственником объектов недвижимости. 5 марта 2011 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимого для их использования.

В письме от 05.03.2011 г. N 9 администрация указала, что участок расположен в границах зон особо охраняемых природных территорий, природоохранного и историко- культурного назначения, в соответствии с решением Думы г. Пятигорска от 19.10.2009 г. N 160-52 ГД ограничен в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность.

Обоснованно ли вынесенное постановление ФАС об отказе в удовлетворении жалобы?

Задача 2

Компания обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) и открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) о признании незаконными их действий, направленных на организацию и проведение торгов в форме аукциона в отношении объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д. 54.

Уточнив заявленные требования, Компания просила признать незаконными действия по организации и проведению торгов в форме аукциона по продаже государственного имущества – трехэтажного здания одновременно с отчуждением земельного участка, выразившиеся в издании КУГИ распоряжения от 08.05.2007 N 944-рз и опубликовании Фондом имущества в официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» сообщения о продаже объекта. Решением от арбитражного суда в удовлетворении заявления отказано. Постановлением арбитражного апелляционного суда от указанное решение оставлено без изменения.

КУГИ в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что действия по приватизации объектов недвижимости совершены КУГИ в соответствии с требованиями законодательства, в распоряжении КУГИ от 08.05.2007 г. и информационном сообщении было указано на обременение имущества арендой в соответствии с договорами аренды, при отчуждении земельного участка в связи с продажей находящегося на нем объекта недвижимости правила о преимущественном праве арендатора земельного участка на приобретение его в собственность не применяются.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУГИ от 21.07.93 г. N 286-р о внесении в уставный капитал Компании вклада в виде права пользования нежилыми помещениями общей площадью 477,9 кв. м по указанному выше адресу сроком на 49 лет, оцененного в сумме 70 млн руб. (неденоминированных), между _______КУГИ и Компанией заключен договор от 29.07.93 г. N 01/А-1913 аренды указанных нежилых помещений сроком по 21.07.2042 г. для использования под офис. Распоряжением КУГИ от 01.02.99 N 151-р распоряжение от 21.07.93 N 286-р признано утратившим силу.

По договору от 18.01.2006 г. N 01/ЗД-04315 Компании предоставлен в аренду земельный участок площадью 254 кв. м по тому же адресу для использования под административные помещения и коммунальное хозяйство сроком по 21.07.2042 г.. Распоряжением КУГИ от 08.05.2007 г. N 944-рз решено осуществить приватизацию трехэтажного здания общей площадью 481,1 кв. м по названному выше адресу с одновременной продажей земельного участка; утвержден перечень обременений (ограничений) объекта и земельного участка, включающий указание на договоры аренды от 29.07.93 и от 18.01.2006 г.г.; определены способ приватизации – путем продажи на аукционе, форма подачи предложений о цене и форма платежа, сроки продажи; Фонду имущества предписано осуществить необходимые действия по реализации данного распоряжения. В порядке подготовки к проведению аукциона Фонд имущества в официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» опубликовал информационное сообщение о проведении аукциона по продаже объекта нежилого фонда совместно с земельным участком. В информационном сообщении при перечислении обременений (ограничений) здания и участка также указано на передачу имущества в аренду по договорам аренды сроком до 21.07.2042 г.

По результатам проведенного 20.06.2007 г. аукциона Фонд имущества заключил с победителем аукциона М. договор от 25.06.2007 г. N 8079-НЗ/И купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено. В пунктах 4.1.4, 4.2.2 договора имеется ссылка на то, что здание и участок переданы в аренду на основании договоров от 29.07.93 и от 18.01.2006 г.г. соответственно. Компания, ссылаясь на то, что в нарушение статей 14, 15 Закона о приватизации в распоряжении КУГИ от 08.05.2007 г. N 944-рз и информационном сообщении не было указано об обременениях имущества правом пользования зданием сроком на 49 лет, предоставленным заявителю на основании распоряжения КУГИ от 21.07.93 г. N 286-р в результате внесения вклада в уставный капитал, считая, что тем самым нарушаются права

Компании, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Какое решение вынесет суд кассационной инстанции? Подготовьте проект мотивированного постановления Федерального арбитражного суда.

Право собственности при доверительном управлении имуществом

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Читайте так же:  Декларация соответствия - разновидности и отличия

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Между тем, согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление .

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это — доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения — передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

— решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Видео (кликните для воспроизведения).

Государственный регистратор С.А. Кульченков

Источники


  1. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.

  2. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.

  3. Брауде Илья Записки адвоката; Советская Россия — М., 2010. — 224 c.
  4. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: ТК Велби, Проспект, 2007. — 240 c.
  5. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
Право собственности при доверительном управлении имуществом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here