Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Полная информация на тему: "Продажа доли в квартире без согласия других собственников" в помощь грамотному гражданину.

Можно ли продать долю в квартире без согласия собственников?

Продажа доли в квартире – рядовой договор. Но и его оформление имеет ряд нюансов, которые владельцу нужно изучить, чтобы сделка была успешной. В круг таких деталей входят права совладельцев, право привилегированного выкупа, а также особенности имущества несовершеннолетних детей. Словом, формальностей достаточно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Рассмотрим, как можно продать долю в квартире с согласием и без остальных собственников.

Что такое доля в квартире?

Под долей квартиры понимают часть недвижимости, которая не может быть ограничена комнатой или двумя, а исчисляется именно в качестве половины, трети или четверти жилья, как и прописано в договоре. Сюда входит также метраж коридора, ванной, балкона и других помещений.

Объем доли в квартире и права на распоряжение ей указывается в документах на собственность по выбранному объекту недвижимости.

Как и зачем уведомлять о продаже доли остальных собственников квартиры?

Согласно закону о приватизации, человек, владеющий долей в квартире, не имеет права на заключение сделки без получения письменного согласия всех законных владельцев квартиры, независимо, проживают они в ней в текущее время или же нет. Без такого согласия сделка не будет зарегистрирована.

В юридической практике принято уведомлять совладельцев недвижимого имущества о желании продать свою часть в письменном виде. Необходимо составить официальное письмо с уведомлением о своем желании, а также предложением приобрести эту самую долю и разослать его по почте. При этом стоимость квартиры, указанная в таких документах, не должна быть выше или ниже рыночной (см. Как оценить рыночную стоимость квартиры). Дата на почтовом штемпеле будет считаться датой получения, с которой должен пройти месяц ожидания.

[3]

Как продать долю в приватизированной квартире без согласия всех собственников?

В некоторых случаях не получается до продажи получить разрешение от всех собственников. Причины могут быть разными:

  • Человек не живет в квартире (а по закону лица, не проживающие в квартире постоянно, также не лишаются на нее права) и связаться с ним нельзя;
  • Собственник согласен выкупить долю, но не занимается оформлением;
  • Собственники категорически против.

Во всех вышеприведённых вариантах закон можно обойти. В данном случае нужно отказаться от намерения продажи и оформить договор дарения. При заключении такого договора между родственниками первой линии, платить налог не придется. В противном случае нужно будет заплатить налог в размере 13% либо от кадастровой, либо от рыночной стоимости квартиры. Выбор в данном случае за заказчиком.

Как правильно составить договор купли-продажи доли квартиры?

Договор купли-продажи доли квартиры по структуре соответствует типовому договору продажи квартиры. Для его правильного составления необходимо собрать все данные по недвижимому имуществу, учесть нюансы оформления при наличии проблемных сторон договора (несовершеннолетние дети, инвалиды, недееспособные лица).

В нем указывают:

  1. Данные о сторонах сделки;
  2. Размер доли;
  3. Данные по квартире;
  4. Условия передачи прав;
  5. Срок оплаты и заселения человека в долю квартиры.

Составляется договор в 2 экземплярах и хранится у каждой из сторон.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

Продажа доли в квартире осуществляется по стандартному набору бумаг. В него входят:

  • Паспорта лиц, принимающих участие в сделке;
  • Бумаги, подтверждающие собственность на квартиру;
  • Характеристика жилья;
  • Кадастровый паспорт и техническая документация по квартире;
  • Согласие супругов;
  • Выписка из ЕГРП.

По необходимости к сделке еще можно приложить дополнительные документы, запрашиваемые государственными органами. К ним относятся:

  • Письменные отказы других владельцев квартиры от покупки;
  • Согласие других жильцов на продажу;
  • Документы, подтверждающие письменное уведомление сторон о намерении продажи.

Дополнительные документы предоставляются по требованию.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка, к составлению документов нужно подходить максимально внимательно, малейшее нарушение повлечет признание сделки недействительной.

Для того чтобы этого не произошло, следует:

  1. Получить нотариальное разрешение на сделку.
  2. Обратиться за разрешением на такую операцию в органы опеки.

Оформление документов при продаже доли несовершеннолетнего ребенка занимает больше времени, чем обычно. Справку из органов опеки придется прождать не менее 2 недель. А если инстанция забракует новое жилье (что случается нередко) – еще больше.

Словом, закон предусматривает массу вариантов оформления договора купли-продажи доли квартиры. Необходимо только взвесить все особенности вашего случая и подобрать наиболее подходящий путь организации сделки.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников .

  • Вы можете обратиться к нотариусу. Нотариус составляет заявление с предложением покупки другим собственникам, и на этом заявлении удостоверяет вашу подпись. После чего нотариус сам со своим сопроводительным письмом отправляет данное письмо другим собственникам. По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо, что чаще бывает, отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено;
  • Можно упростить решение данной проблемы. В настоящее время, регистрирующий орган принимает в качестве документа, подтверждающего соблюдение преимущественного права покупки, заверенный почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у них долю именно на тех условиях, на которых вы ее впоследствии продаете. При этом на почте вам проставляют отметку об отказе от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату;
  • Возможно также предоставление заказного письма с уведомлением о вручении, в котором также проставляется отметка почты о невозможности доставления указанного письма вашему адресату.
Читайте так же:  Очередность требований кредиторов при банкротстве

Рады сотрудничеству .

“Квартал-М” — это команда профессионалов, готовые оказать помощь на любом этапе проведения сделки.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Права долевой собственности на неделимый объект (которым и является квартира) тесно связаны с обязанностями и ограничениями для его владельцев. Распоряжаясь и пользуясь своей частью имущества, каждый из них обязан учитывать интересы остальных собственников и своевременно сообщать им о планируемых сделках. Поэтому перед продажей доли общей жилплощади важно определить допустимую степень влияния совладельцев и при необходимости урегулировать этот вопрос с ними.

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника

Общий объект недвижимости может принадлежать владельцам на правах, как совместной, так и долевой собственности. Подробнее об этих понятиях: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

И то, в какой форме зарегистрированы права на владение общей квартирой, определяет допустимость продажи ее части без согласия других правообладателей.

Совместную

Общая совместная собственность возникает тогда, когда к двум или более лицам во владение переходит имущественный объект, и право собственности на него регистрируется без закрепления за каждым из совладельцев отдельной доли.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и оформляют ее на мужа. Но юридически данная квартира будет принадлежать обоим супругам по праву общей совместной собственности, так как по умолчанию причисляется к имуществу, нажитому ими в браке.

Пример. В результате наследования квартира умершего отходит троим наследникам. И так как в завещании не было указаний по поводу четкого распределения общего объекта недвижимости между ними, до оформления раздела он будет считаться общим совместным.

Распоряжаются совместной жилплощадью ее совладельцы только сообща. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатору продажи потребуется предъявить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников жилья.

Как разделить

Объект, находящийся в совместной собственности, легко может стать долевым. Для этого его совладельцам необходимо заключить соглашение о разделе либо подать соответствующее прошение в суд.

В соглашении участники совместной собственности самостоятельно распределяют имущество, прописывая, на что и в каком объеме вправе рассчитывать каждый из них единолично.

За основу при этом, как правило, берется позиция законодательства, согласно которой:

  1. Совместно нажитое имущество супругов принадлежит им на равных основаниях, и по инициативе хотя бы одного из них делится пополам.
  2. Имущественный объект, наследуемый несколькими преемниками по закону, впоследствии делится между ними поровну.
  3. Установленный по умолчанию порядок распределения долей в совместной собственности может быть изменен вследствие внесения существенного вклада в развитие и совершенствование общего имущества отдельными совладельцами.

Если при осуществлении раздела сособственники столкнулись с непримиримыми разногласиями, возникший между ними конфликт урегулируется в суде, а раздел жилплощади на доли производится в принудительном порядке.

После раздела совместной квартиры или в случае, когда она изначально поступила к правообладателям в долевом соотношении, регистрируется общая долевая собственность.

Ее участники связаны между собой некоторыми правами и обязанностями, но в рамках своих долей они могут распоряжаться общим имуществом практически без ограничений.

Примеры возникновения долевой собственности:

  1. Продажа недвижимости по частям.
  2. Дарение доли.
  3. Наследование по завещанию, когда волеизъявлением ныне покойного жилье было распределено между преемниками в долях.

Приватизированную

После заключения договора приватизации жилплощадь, ранее используемая по договору социального найма, становится общим совместным имуществом лиц, зарегистрированных в данной квартире.

При желании разграничить свои правомочия они могут осуществить раздел объекта приватизации:

  • в равных долях (применяется по умолчанию);
  • соразмерно внесенному в общее имущество материальному вкладу (если он физически неотделим от недвижимости).

Преимущественное право покупки

При упоминании о некоторых ограничениях в свободе распоряжения долевой собственностью, имелось в виду преимущественное право покупки, существующее у всех ее совладельцев.

Преимущественное право покупки — привилегия, установленная законом (ст. 250 ГК РФ) для всех обладателей долей общего объекта недвижимости.

Все, что нужно знать о преимущественном праве покупки:

  1. Им в равной степени наделяются все сособственники без исключения.
  2. От него можно отказаться, но нельзя уступить в пользу посторонних лиц.
  3. Сохраняет свою актуальность на протяжении 30 дней с момента получения уведомления* о продаже доли.
  4. Не может стать препятствием к продаже доли, а лишь в некоторой степени регулирует выбор покупателя.
  5. Несогласие с условиями сделки, невыход на ее совершение в установленный законом срок (30 дней) означает отказ от преимущественного права.
  6. Нарушение права не влечет за собой недействительность сделки, но может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на другого собственника (по заявлению последнего, поданного в судебный орган течение 3-х месяцев с момента заключения неправомерной сделки).
  7. Нарушением преимущественного права считается несоблюдение порядка рассылки уведомлений о продаже, указание в них намеренно завышенной цены (не соответствующей выдвигаемой другим потенциальным покупателям) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения 30-тидневного срока.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2019 году

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Алгоритм действий продавца таков:

  1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
  2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
  3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
  4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
  7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
  8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

  1. Подготовительный.
  2. Проектный.
  3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Читайте так же:  Срок выплаты налогового вычета после камеральной проверки ндфл

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Образец договора купли-продажи

Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и обязательно включает в себя:

  1. ФИО, паспортные данные сторон.
  2. Технические характеристики предмета сделки.
  3. Местоположение жилплощади.
  4. Утвержденная стоимость.
  5. Условия оформления и оплаты.
  6. Дату заключения.

Скачать образец договора купли-продажи

Образец предложения выкупа

Уведомление о продаже части жилплощади излагаются в простой письменной форме. В качестве примера можно рассмотреть представленный ниже образец:

Необходимые документы

При заключении договора купли-продажи от сторон потребуются следующие документы:

  1. Удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие документы на долю квартиры (подойдет выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
  3. Доверенности на имена представителей, участвующих в заключении договора.
  4. Квитанции об оплате госпошлины и УПТХ (услуг правового и технического характера).
  5. Документы, подтверждающие наличие обременений доли недвижимости.

Бумаги, имеющиеся у сторон в единичном экземпляре (кроме квитанций об оплате), подаются нотариусу в виде копий при обязательном предъявлении оригинала.

За удостоверение сделки нотариус удержит с ответственного лица:

  • госпошлину в размере 0,5 % от цены договора (в пределах 300–2 000 руб.);
  • плату за предоставление услуг правового и технического характера — в зависимости от региона (тариф для Москвы — 5 000 руб.).

Обязанности за конкретным плательщиком устанавливаются договором. Им может быть покупатель, продавец либо они вместе в указанном соотношении.

Регистрация перехода права

Сам по себе заключенный договор не влечет за собой переход права собственности на недвижимость. Для этого требуется регистрация последствий купли-продажи в Росреестре.

Сторонам сделки необходимо:

  1. Взять с собой подписанный и удостоверенный договор, паспорта и выписку из ЕГРН.
  2. Явиться в орган госрегистрации (отдел Росреестра по месту расположения квартиры).
  3. Написать заявление о регистрации перехода права собственности.
  4. Оплатить госпошлину (2 000 руб.).
  5. В назначенный день посетить отделение повторно для завершения регистрации.

Право собственности на момент окончания оформления и в дальнейшем будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными

Если в качестве продавца, покупателя или одного из сособственников общей квартиры будет выступать несовершеннолетний или лишенный дееспособности гражданин, к осуществлению сделки в обязательном порядке привлекается его законный представитель.

Родитель, попечитель либо опекун от имени несовершеннолетнего/недееспособного лица совершает юридически значимые действия: заключает сделки, отказывается от преимущественного права покупки и т. п.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но, если предметом договора является отчуждение имущества социально уязвимого гражданина, его представителю необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства. Только при таком условии сделка купли-продажи будет признана законной.

Осуществляется ли продажа доли квартиры без согласия других собственников? Ответ однозначно отрицательный — долевая форма собственности не накладывает подобных ограничений на своих участников. Однако интересы совладельцев общей жилплощади при продаже ее части должны быть учтены. В противном случае сделка не состоится либо будет признана незаконной в дальнейшем.

[1]

Хотите уберечь себя от необдуманных действий и продать долю квартиры на наиболее выгодных условиях? Вы можете сделать это с помощью наших юристов. Обратитесь к ним за бесплатной консультацией уже сейчас и в течение 5 минут вы получите ценную рекомендацию по своему вопросу.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Сегодня мы расскажем о том, как продать долю в квартире без согласия остальных собственников. Начнем с того, что у других собственников действительно есть право преимущественной покупки.

Что это означает? Прежде, чем продать долю третьим лицам, вы должны в обязательном порядке предложить ее другим собственникам на тех же условиях.

В жизни бывают разные ситуации. Например, вы не имеете связи с другими собственниками, они не проживают в этой квартире, у вас настолько конфликтные отношения, что они и сами не купят, и всячески вам будут мешать продать свою долю другим лицам.

Как обычно обходят право преимущественной покупки доли?

Одним из самых часто практикуемых способов является оформление дарения вместо купли-продажи доли. Мы однозначно не рекомендуем поступать подобным образом.

В такой ситуации, существует достаточно серьезный риск признания такой сделки недействительной по притворности. Да и найти покупателя, который согласится оформить дарение вместо купли-продажи, достаточно сложно.

Уведомление о продаже доли в квартире.

О преимущественном праве покупки доли читайте тут.

Можно оформить передачу доли в качестве отступного, но при этом последствия будут такие же, как и при оформлении договора дарения. Данная сделка может быть признана судом недействительной по притворности.

Читайте так же:  Как получить эцп для участия в электронных торгах

Разновидностью первого варианта, но с меньшим риском, является двухшаговая сделка. В чем она заключается? Вы дарите своему покупателю какую-нибудь совершенно маленькую мизерную долю в праве собственности на квартиру, а затем оставшуюся часть доли вы ему продаете.

Таким образом, у вас и соблюдено право преимущественной покупки, и никаких претензий, собственно, к вам быть не может.

Однако для вас также существует достаточно большой риск, что покупатель этой самой маленькой доли, впоследствии не захочет у вас покупать остальную часть.

Как же правильно продать свою долю в квартире посторонним лицам?

Для того чтобы ваш договор купли-продажи доли был зарегистрирован в Росреестре, а переход права у нас возникает только с момента государственной регистрации, вам необходимо предоставить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение права преимущественной покупки.

Самое простое, это, конечно же, получить от других собственников отказ в приобретении принадлежащей вам на праве собственности доли.

В случае если такой возможности нет, у вас есть следующие варианты:

  • Вы можете обратиться к нотариусу. Нотариус составляет заявление с предложением покупки другим собственникам, и на этом заявлении удостоверяет вашу подпись. После чего нотариус сам со своим сопроводительным письмом отправляет данное письмо другому собственнику. По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо, что чаще бывает, отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено;
  • Можно упростить решение данной проблемы. В настоящее время, регистрирующий орган принимает в качестве документа, подтверждающего соблюдение преимущественного права покупки, заверенный почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у них долю именно на тех условиях, на которых вы ее впоследствии продаете. При этом на почте вам проставляют отметку об отказе от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату;
  • Возможно также предоставление заказного письма с уведомлением о вручении, в котором также проставляется отметка почты о невозможности доставления указанного письма вашему адресату.

В случае если вы оформляете не договор купли-продажи, а договор мены, применяются точно такие же правила. Напоминаем вам, что если у вас несколько сособственников, и хотя бы один из них согласен приобрести имеющуюся у вас долю, то извещать при этом остальных вы не обязаны. Право преимущественной покупки будет при этом соблюдено.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, вы не можете продать свою долю в квартире без уведомления (согласия не требуется) других собственников, поскольку они имеют право преимущественной покупки.

Можно ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников?

Реализация доли недвижимости – это юридическая сделка, которая никогда не обходится без рисков; к ним относится и право преимущественной покупки, и проблема прописки нового владельца и др. К тому же другие совладельцы могут быть не согласны с вашим решением и препятствовать сделке. Можно ли продать свою часть недвижимости без согласия других собственников?

Правовой статус долевой собственности

Долевая собственность обозначается дробным числом и дает право каждому совладельцу распоряжаться определенной долей имущества. Если один из жильцов захочет продать принадлежащую ему долю, он должен учитывать, что правом преимущественной покупки обладают другие собственники жилья. Т. е. перед заключением договора купли-продажи со сторонним лицом, нужно заручиться согласием всех совладельцев жилплощади. Для этого их необходимо письменно оповестить о намерении продать свою часть имущества и предложить им выкупить ее. Если собственники откажутся от покупки предложенной доли или не ответят на письмо в течение месяца от его получения, сделку можно осуществлять.

Алгоритм продажи своей доли

Чтобы реализовать свою долю в квартире, необходимо действовать по следующему алгоритму:

  1. Определяется стоимость доли недвижимости. Для этих целей можно пригласить оценщика или назначить цену самостоятельно, исходя из средней стоимости жилья на рынке.
  2. Выкуп доли предлагается всем совладельцам недвижимости. Этот пункт алгоритма следует из преимущественного права. Бывает, что другие собственники, не желая, чтобы доля была продана, намеренно уклоняются от получения уведомлений. Чтобы этого не произошло, направьте уведомление заказным письмом по домашнему адресу и на работу.
  3. Если в течение 30 дней с момента предложения о покупке части жилья совладельцы не выразили желания приобрести ее, то следует оповестить их о продаже доли третьему лицу.
  4. Заключается договор купли-продажи с покупателем. Кроме того, необходимо составить передаточный акт. Оба документа должны быть заверены нотариусом.
  5. Регистрация в Росреестре, для которой необходимо подготовить следующий пакет документов: договор, передаточный акт, заявления от обоих участников сделки, их паспорта, письменные отказы от совладельцев квартиры. Документы можно подать в МФЦ. Кроме того, необходимо оплатить госпошлину.
Читайте так же:  Правила перевозки грузов автомобильным транспортом

Уведомление других собственников о продаже

Так как владельцы долей в квартире имеют преимущественное право покупки перед третьими лицами, то продавец должен сообщить им о продаже и ее условиях. Оповестить других собственников о продаже квартиры можно и на словах, но для совершения сделки с третьим лицом все равно необходим документ – уведомление о продаже доли в квартире.

Доказательствами того, что этот документ был направлен совладельцам собственности, являются:

  • копия телеграммы, направленной в адрес совладельцев, выданная в отделении почтовой связи;
  • свидетельство нотариуса о направлении извещения или о его передаче.

Продажа доли, принадлежащей ребенку

Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, он может сам решать судьбу своей доли. Если он захочет реализовать ее, ему нужно будет явиться в органы опеки и попечительства вместе с родителем или опекуном.

Как видите, в продаже доли нет ничего сложного. Если все же какие-то проблемы возникнут, нужно обратиться к грамотному юристу.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Вопросы о возможности отчуждения долевой собственности в квартире без согласия сособственников очень актуальны. И, скорее, даже не потому, что сложно получить согласие. На долю в квартире сложно найти покупателей, которые не очень стремятся приобрести некую гипотетическую часть квартиры без определения фактических границ этой доли. И если вдруг такие покупатели находятся, то сособственники начинают торг за свое согласие, взвешивая, какой профит могут получить они в результате отчуждения. Именно в силу этого юридические проблемы отчуждения долей вызывают большой интерес.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Исторический аспект проблемы

Долевая собственность на жилые помещения, как массовое явление, имеет корни в общем дефиците жилья, характерном для СССР.

Так, жилые дома в частном секторе делились, завещались, дарились на протяжении десятилетий. Доходило до микроскопических долей, собственниками которых становились правнуки и праправнуки первоначальных владельцев. Нотариусы не отягощались определением наследования в реальном выражении, ограничиваясь идеальными долями для каждого из наследников. Так, у дома общей площадью 60 м 2 могло появиться до 10 собственников, обладающих 5 или 6 долями, и все они отчаянно друг друга ненавидели, ссорились и судились.

Примерно такая же ситуация складывалась и в кооперативном жилом фонде, правда, в нем сособственники делили не квартиру, а паевые накопления. С началом приватизации квартир после развала СССР эта же проблема перекочевала и на бывший государственный жилой фонд.

Именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников

В свое время именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников на приобретение доли в случае ее отчуждения одним из сособственников. И это было очень правильно, потому что невозможно было допустить деления жилой площади со скоростью деления клеток.

Для случаев, когда сособственники отказывались от своего преференциального права покупки, была разработана система необходимости получения согласия сособственников на отчуждение доли третьему лицу. И эта система также была оправдана именно недопущением бесконтрольного деления долей.

Право общей и долевой собственности

Комментарии к ГК РФ трактуют общую и долевую собственность следующим образом:

Комментарии к ГК РФ

Арифметически выраженная доля получила в юриспруденции наименование идеальной. Понятие идеальных долей перешло в современное законодательство из Римского права.

Идеальные доли не определяют реальные границы собственности, ее метраж, расположение комнаты, способы доступа и пользования санузлом. Решением судебной инстанции, если для этого имеются установленные специальной экспертизой технические возможности, идеальные доли могут быть выделены в натуре, с установлением, какой конкретно частью владеет тот или иной сособственник. Но в условиях ограниченного метража квартир это чаще всего невозможно.

Есть также возможность определения порядка пользования квартирой, при которой суд без выделения доли в натуре определяет, кто и какой частью помещения будет пользоваться единолично, а какие части собственности останутся в общем пользовании. Но и такие решения не идеальны, и при их вынесении всегда имеется отклонение от долей, так как учитывается множество факторов, от половой принадлежности сособственников до наличия у них иждивенцев.

[2]

Видео – Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Отчуждение долевой собственности

Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.

Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.

Читайте так же:  Образец акта приема - передачи имущества

Порядок определения и выделения долей

Вопросы определения долей регламентируются частью 2 статьи 245 ГК РФ:

ГК РФ Статья 245

Из смысла данной статьи исходит, что долевая собственность устанавливается общим соглашением всех сособственников. При определении долей учитывается такой нюанс, как вклад сособственников в улучшение либо увеличение общего имущества, в частности, квартиры. Обустройство балкона, подвала, кладовки приводят к увеличению доли того сособственника, который произвел обустройство. При этом обустройство должно носить признак неотделимости. Проще говоря, его нельзя взять и забрать с собой. То есть пристройка к балкону, связанная с основным домостроением – это неотделимое улучшение, а сколоченный на том же балконе шкафчик – нет.

В случае, когда определение долей в добровольном порядке недостижимо из-за разногласий сособственников, то желающий выделения доли имеет право обращения в судебную инстанцию с соответствующим иском.

Важно! Не следует путать понятие «установление долей» с «выделением долей в натуре». Водораздел здесь именно в видах долей – идеальных и в натуре. Это совершенно разные правовые явления. При идеальных долях за гражданином закреплены арифметические цифры, а при долях в натуре – определенный метраж в квартире, имеющий свое расположение. Более того, за долей в натуре может быть закреплен отдельный кадастровый номер и присвоена литера. Например, «квартира 4А». Проще говоря, отдельная благоустроенная квартира получает статус коммунальной.

Видео – Доля собственности в квартире, что можно с ней сделать

Обращение в суд

Выделение доли и раздел совместной собственности регламентируется ст. 252 ГК РФ.

ГК РФ Статья 252

Для обращения в судебную инстанцию в первую очередь потребуется экспертное заключение о возможности выделения доли в натуре. Обычно заключение по этому вопросу выдается специалистами бюро технической инвентаризации – БТИ. Можно обратиться и к независимому эксперту, проводящему подобные виды экспертиз. Если эксперт придет к выводу, что выделение возможно, то можно бесстрашно предъявлять иск в суд.

Образец искового заявления о выделе доли

Ответчиками по иску будут выступать все сособственники, даже отсутствующие. По результатам рассмотрения дела судом будет вынесено решение о выделении доли и разделе совместного имущества.

Решение суда подлежит последующей регистрации в БТИ. После внесения сведений в государственную кадастровую ведомость можно приступать к процедуре отчуждения доли в квартире.

Решение суда о выделении доли и разделе совместного имущества, подлежит последующей регистрации в БТИ

Продажа

Вопросы, связанные с отчуждением доли в совместной собственности, регламентируются статьей 250 ГК РФ.

ГК РФ Статья 250

Часть 1 данной статьи определяет преференциальное право сособственников на приобретение доли в общей собственности. Для желающего продать свою долю особенно важен указанный момент о преференциальности в случае покупки по цене, устанавливаемой продавцом. То есть, в основе согласия, как такового, лежит согласие сособственника купить долю именно за ту сумму, которую просит продавец.

Следовательно, алгоритм действий продавца будет следующим. Установив сумму, к примеру, в 1 млн рублей, он направляет всем сособственникам извещение о продаже с указанием цены. В течение одного месяца сособственники должны либо согласиться на покупку, либо отказаться от нее. Если отказа не последовало, как и согласия на приобретение, то продавец в течение 10 календарных дней имеет право произвести отчуждение своей доли любому заинтересованному лицу. Если все сособственники откажутся письменно от покупки, то отчуждение третьему лицу можно произвести и до истечения 10 дней.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Важно! Требования по извещению сособственников следует выполнять очень скрупулезно. Часть третья статьи 250 предусматривает, что неисполнение требований закона влечет за собой признание недействительным договора купли-продажи жилого помещения.

Отчуждение квартиры в обход преференциального права сособственников

Ситуации бывают разными. Невозможно обойти вниманием тот факт, что очень часто сособственники находятся в неприязненных отношениях, и желание продать свою долю часто бывает вызвано не только финансовыми соображениями, но и соображениями мести. Проще говоря, продавец либо не желает продавать свою долю именно сособственникам, либо для него принципиально важна личность покупателя. К примеру, покупателем может быть любимый племянник. Но назначая цену в 1 млн. руб., продавец может получить согласие на покупку от ненавистного совладельца, что будет означать крушение планов. Соответственно, возникает вопрос, а можно ли избежать обращения к сособственникам для получения дальнейшей возможности отчуждения доли.

Часто сособственники находятся в неприязненных отношениях, и желание продать свою долю часто бывает вызвано соображениями мести
Видео (кликните для воспроизведения).

В любом случае, для того, чтобы избежать впоследствии конфликтов с недовольными сособственниками, желательно все же соблюсти законность. В этом случае продавец доли в совместной собственности может быть уверен, что никакой суд не отменит договор купли-продажи и не приведет стороны в первоначальное состояние.

Источники


  1. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.

  2. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.

  3. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.
  4. Правоведение. — М.: Знание, 1999. — 304 c.
  5. Малеев, Ю.Н. Международное воздушное право: вопросы теории и практики; М.: Международные отношения, 2012. — 240 c.
Продажа доли в квартире без согласия других собственников
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here