В регулировании долевого строительства произошли существенные перемены

Регулирование долевого строительства претерпело существенные изменения

Президентом подписан Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Закон вступил в силу с 1 июля 2018 года за исключением отдельных положений. Закон опубликован 3 июля 2018 года.

Во исполнение поручения Президента в конце 2017 года Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 году. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.

Если застройщик изменил проектную документацию, участник ДДУ может потребовать вернуть выплаченные деньги и проценты за пользование его денежными средствами

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом. Одностороннее внесение в нее изменений в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Реквизиты судебного акта

В январе 2015 г. гражданин Д. и ООО «Норманн ЛО» (далее — общество) заключили договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), по условиям которого общество обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по договору передать Д. однокомнатную квартиру. Гражданин Д. перечислил на счет общества сумму в размере 1,4 млн руб.

Срок ввода объекта в эксплуатацию согласно ДДУ — 31.03.2017. Договор предусмотрел обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру в течение 10 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (то есть не позднее 31 января 2018 г.).

В конце декабря 2016 г. до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры гражданин Д. обнаружил, что застройщик в одностороннем порядке внес изменения в размещенную на официальном сайте проектную декларацию в части сроков передачи объекта долевого строительства. Тогда Д. направил обществу уведомление, в котором заявил о расторжении договора участия в долевом строительстве, потребовал возврата уплаченной денежной суммы и выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество отказалось удовлетворить требование Д.

В результате Д. обратился в суд с иском к обществу о взыскании денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в размере 1,4 млн руб., процентов за пользование денежными средствами в размере 764 000 руб., а также компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. и штрафа.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования Д. в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве; компенсации морального вреда и штрафа. Суд усмотрел основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и расторжения ДДУ с даты направления обществу уведомления.

Однако в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами Д. было отказано. Суд исходил из того, что по смыслу положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) ответственность застройщика наступает только при наличии его виновного поведения. Между тем отказ от исполнения договора со стороны дольщика не связан с виновными действиями застройщика.

Решение суда первой инстанции поддержала апелляция.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он руководствовался следующей логикой.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, и существенного изменения проектной документации.

Перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом. Одностороннее внесение изменений в нее в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В постсоветское время отношения в сфере строительства регулировались Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности РСФСР», Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В этот период государство не оказывало никакого воздействия на инвестиционную деятельность граждан, в то время как между участниками долевого строительства и застройщиком существовала практически неограниченная свобода договора.

Кроме того, правоприменительная практика была весьма противоречива, у судов отсутствовал единый подход к квалификации и непосредственно договора долевого участия, и природы возникновения прав инвесторов на строящиеся объекты недвижимости.

Приобретение объектов недвижимости в строящихся зданиях было возможно посредством заключения различных договоров, в том числе договоров купли-продажи, подряда, займа, договоров о совместной деятельности и пр. Регулирование подобных договоров происходило путем применения к ним общих норм о договорах и обязательствах.

Отсутствие в законодательстве специальной нормы, направленной на регулирование отношений в сфере долевого строительства, неминуемо привело к повсеместно распространившейся ситуации так называемых «обманутых дольщиков».

Принятый в 2004 году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон о долевом строительстве) был призван минимизировать риски для физических и юридических лиц, вкладывающих личные средства в долевое строительство.

Справедливо отметить, что в период становления 214-ФЗ наблюдалось несовершенство юридической техники по его применению. Однако, закрепление в законе способа возникновения у участников долевого строительства первоначального права, установление специальных требований для лиц, привлекающих денежные средства, в качестве инвестиций для строительства объектов недвижимости, установление санкций в отношении недобросовестных застройщиков, оказало существенное влияние на положительную динамику развития отношений долевого строительства.

Участники долевого строительства в отношениях с застройщиком стали более защищены от неисполнения последним своих договорных обязательств. Так, в качестве основной гарантии исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта участнику долевого строительства установлено требование по страхованию застройщиком гражданской ответственности, оформлению поручительства банка, а так же залог.

В целом ужесточены требования к застройщику, как к лицу, осуществляющему строительство. Возможность привлекать для строительства денежные средства участников возникает у застройщика после выполнения целого ряда условий как то – получение разрешения на строительство; опубликование проектной декларации; оформление прав на земельный участок, предоставленный для строительства; государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Между тем Закон о долевом строительстве предусматривает так же и защиту интересов застройщика, устанавливая право застройщика на одностороннее расторжение договора в случае неоплаты (просрочки внесения платежей) за объект долевого строительства, а также право на получение оплаты за изменение в площади завершенного строительством объекта долевого строительства, если изменения площади произошли в сторону увеличения.

Закон о долевом строительстве и вносимые в него изменения – результат колоссальной работы законодателя, направленный на борьбу с криминальными схемами недобросовестных застройщиков, обеспечение защиты прав и интересов участников долевого строительства, выработку единообразной правоприменительной практики.

Безусловной заслугой действующего 214-ФЗ является разработка договора участия в долевом строительстве, конструкция которого представляет собой сбалансированный механизм защиты прав обеих сторон договора – участника долевого строительства и застройщика.

Однако, совокупность дополнительных гарантий для участников долевого строительства и усиленный контроль деятельности застройщика, в настоящее время не позволяет справиться со всеми возникающими в сфере долевого строительства проблемами.

21 декабря 2017 года Председатель Правительства Российской Федерации утвердил План мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Самыми распространенными случаями деятельности недобросовестных застройщиков, в настоящее время, остаются несоблюдение сроков строительства и, как результат, появление долгостроев, а также банкротство застройщиков. Оба варианта негативного развития событий влекут за собой экономические потери для дольщиков.

«Дорожная карта» предполагает постепенное создание такой модели долевого строительства, при которой отношения между участниками долевого строительства и застройщиком будут напрямую исключать экономическую составляющую. То есть расчет между сторонами по договору участия в долевом строительстве планируется производить через специализированного посредника – банк с использованием механизма счетов эскроу и (или) иного вида специализированных банковских счетов.

Реализацию «Дорожной карты» планируется производить в три этапа:

— подготовительный этап (по 30 июня 2018 г.) предусматривающий создание нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в ряд нормативно- правовых актов;

— переходный этап (с 1 июля 218 г. по 30 июня 2019 г.), при котором будет возможным заключать договоры участия в долевом строительстве с использованием при расчетах механизма счетов эскроу и (или) специализированных счетов, а также сохранится возможность самостоятельного привлечения застройщиками денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 23 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом прогнозируется, что по итогам II квартала 2019 года доля договоров с использованием счетов эскроу и (или) специализированных счетов составит 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве;

[3]

— завершающий этап (с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г.) – переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником такого строительства заключен после 1 июля 2019 г. с использованием счетов эскроу и (или) специализированных счетов (прогнозная доля таких договоров не менее 95% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам за IV квартал 2020 г.).

Получить денежные средства участников долевого строительства, внесенные на счета эскроу, станет возможным для застройщика не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, при этом денежные средства будут либо перечислены банком застройщику, либо направлены на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.

Положительным моментом проектного финансирования является наличие профессионального кредитора – банка, отрицательной составляющей – высокие кредитные ставки (дорогие кредиты).

Проектное финансирование в условиях существующих реалий будет приемлемым в случае снижения кредитных ставок до такой величины, при которой застройщик без ущерба и риска существенных потерь для бизнеса сможет заменить привлекаемые для строительства денежные средства участников долевого строительства банковскими кредитами.

Немаловажно создать для застройщиков условия, способствующие развитию их деятельности, условия, при которых квартиры, в возводимых ими многоквартирных домах, не утратят покупательскую способность. Именно для этого необходима реформа банковского сектора, направленная на снижение кредитных ставок, в том числе ставок по ипотечному кредитованию. В противном случае существует риск возникновения такой ситуации, при которой большое количество граждан будут лишены возможности приобретения жилья в связи с недоступной для них стоимостью, что в корне противоречит сомой идее «дорожной карты».

Со стороны Правительства абсолютно обоснованно предусмотрен переходный этап, поскольку он необходим для постепенного исключения существующих механизмов взаимодействия между субъектами долевого строительства и развития новых форм отношений участников инвестиционного процесса.

Таким образом, очевидно, что по истечении ближайших трех-пяти лет из отечественного законодательства будет полностью исключено понятие договора участия в долевом строительстве. Для этого на уровне нормотворчества должна быть произведена серьезная работа по замене ныне существующих отношений между участниками долевого строительства и застройщиком, как следствие, и сделок между указанными сторонами, на отношения между заказчиком и исполнителем, активное участие в которых будут принимать кредитные организации – банки.

Список литературы и источников

1. Кирсанов А. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации — 2018. №2.

2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2014 №214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

3. План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан: утвержден Правительством Российской Федерации 21.12.2017 // Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

КОЛЛЕГИЯ АДВОКАТОВ ГОРОДА СИМФЕРОПОЛЬ

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации«

Подписан Федеральный закон, направленный на совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости

Федеральным законом, в частности:

с 10000 до 5000 кв. м площади ранее построенных многоквартирных домов снижается требование к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов, при наличии которого допускается привлечение средств дольщиков;

застройщикам предоставляется возможность привлекать целевые займы от любых учредителей (участников) застройщика (а не только от своего основного общества);

исключается механизм плановых проверок застройщиков с одновременным расширением перечня оснований для проведения внеплановых проверок;

требования граждан по передаче машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м приравниваются к требованиям граждан по передаче жилых помещений;

предусматривается создание публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» фонда в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;

предусматривается перевод новых договоров участия в долевом строительстве по ранее начатым проектам, где в качестве механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами использовался договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности, на уплату взноса в компенсационный фонд;

закрепляется положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 года, за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Исполнитель: Помощник юриста ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» Амелина Э.Н.

Все новости

Консультации (вопрос-ответ)

Оформление земельного участка под домом
Подробнее

Подключение к газопроводу дачных участков
Подробнее

1.jpg» />

Последний вопрос/
горячая новость

ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров. Подробнее

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Что ожидает рынок недвижимости с 1 июля 2018 года

Летом 2018 года в сфере недвижимости произошли существенные изменения. Они коснулись в первую очередь схемы финансирования строительства новых объектов. Большое количество обманутых дольщиков, вложивших деньги в строительство, но так и не ставших обладателями жилья, вызвало необходимость внести изменения в модель финансирования. Рассмотрим основные пункты нового законодательства, выясним, что же произойдет на рынке недвижимости после замены долевого строительства на другие схемы.

О долевом строительстве и альтернативных источниках финансирования

По данным портала «РБК Недвижимость», на сегодняшний день более 80% жилых объектов возводится за средства физических лиц, которые хотят стать собственниками недвижимости. Это позволяет застройщику получить в распоряжение нужную сумму денег, не неся дополнительных затрат на уплату процентов по кредиту, а покупателю дает возможность сэкономить на приобретении жилья, вкладывая в него деньги на начальных этапах строительства. На первый взгляд, это оптимальная схема, но в жизни все происходит иначе. Многие недобросовестные застройщики срывают сроки сдачи объекта в эксплуатацию или же вовсе замораживают строительство на начальном этапе. В результате потенциальные владельцы квартир, вложившие свои средства, остаются без денег и без жилья.

Переход на проектное финансирование будет осуществляться постепенно, он рассчитан на три года. 1 июля вступили в силу изменения к закону N 218-ФЗ от 29.12.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Главные изменения коснутся 214-ФЗ «О долевом строительстве», которым до недавних пор регламентировался весь строительный рынок. Средства дольщиков все еще могут использоваться, но в законе четко оговорен перечень затрат, которые можно покрывать с помощью денег физических лиц. За счет дольщиков невозможно будет приобрести землю, разработать проектную документацию, поэтому застройщики лишатся возможности рефинансирования и будут вынуждены искать альтернативные пути. Поправки к закону планируется дорабатывать, поскольку на сегодняшний день не вполне ясно, насколько корректно будет работать предложенная схема, смогут ли банки финансировать строительство в полном объеме. Если переход на новую схему будет осуществляться постепенно, а государство создаст для этого необходимые условия, проблем с финансированием не будет.

Предполагается, что все расходы застройщика будут контролироваться банками. С этой целью генподрядчик, застройщик и заказчик будут обязаны открыть счета в банке и именно через них производить все расчеты. С одной стороны это защитит дольщиков от обмана, но и увеличит стоимость жилплощади, поскольку банк, взявший на себя функцию контроля, несет дополнительные расходы, компенсировать которые придется именно физическим лицам.

Еще одно нововведение— это использование эскроу-счетов. Покупатель сможет получить гарантии, что в случае возникновения у застройщика проблем вложенные деньги можно будет вернуть. Деньги с этого счета будут списаны лишь после сдачи жилого объекта в эксплуатацию.

Новый закон выдвигает требования к застройщикам, а именно — опыт не менее 3 лет. Это лишает новые компании возможности выйти на рынок. С одной стороны, организации, имеющие опыт, более надежны, но с другой стороны — снижается конкуренция, что может негативно отразиться на качестве и сроках строительства. Все зависит от того, какие именно игроки займут рынок.

Согласно изменениям, застройщик может пользоваться услугами кредитования только одного банка. Для получения средств на строительство у него не должно быть сторонних ссуд и займов. Такая зависимость от банка вряд ли положительно скажется на ценах на жилье.

Что будет со стоимостью квадратных метров

Новое законодательство повлечет не только изменение стоимости недвижимости, но и повлияет на сам механизм ценообразования. Если раньше вознаграждение застройщика от каждого проекта могло значительно колебаться, то, в соответствии с новым законодательством, прибыль, часть которой будет затрачена на рекламу и текущие расходы, не может превышать 10% от общей стоимости объекта.

Учитывая то, что многие проекты требуют существенных расходов на рекламу, определенных законодательством 10% может не хватить даже на компенсацию этих затрат. Это может привести к значительному подорожанию недвижимости.

Второй момент — это условия кредитования. На данный момент нет информации о том, будет ли для застройщиков действовать льготная процентная ставка, а если будет, то какая. Скорее всего, в будущем механизм кредитования строительства сформируется и позволит оставить цены на жилье на прежнем уровне, но на начальном этапе не следует надеяться на это.

Рассмотрим другой аспект. А будут ли люди приобретать недвижимость по более высоким ценам, чем установлены на рынке в данный момент? Покупательная способность физических лиц довольно низкая, поэтому даже сейчас предложение на рынке недвижимости в столице значительно превышает спрос. Доходы населения с каждым годом падают, поэтому жилье покупают все меньше и меньше. По данным «РБК Недвижимость», на конец прошлого года предложение превышало спрос в 2,6 раза, а в этом году показатель может достигнуть 2,8. Соответственно, если застройщики существенно повысят цены на квартиры в новостройках, покупатели переориентируются на вторичный рынок.

Как говорилось выше, новый закон вытеснит с рынка мелких застройщиков, а крупные строительные компании с солидным уставным капиталом смогут удержать цены на прежнем уровне, получая минимальную прибыль с каждого квадратного метра, но выигрывая за счет объемов строительства.

Ситуация на рынке недвижимости в ближайшие месяцы

Если крупные компании относительно спокойно дожидаются вступления в силу нового закона, то мелкие и средние застройщики, скорее всего, не смогут сохранить свое место на рынке. Именно поэтому в данный момент они делают все возможное для того, чтобы успеть получить разрешения на новые строительные проекты до вступления в силу изменений в законодательстве, опасаясь, что потом это будет уже невозможно.

Дольщикам, которые хотят вложить деньги в подобные объекты, нужно понимать, что это влечет дополнительные риски. Многие строительные компании годами придерживались цикличной системы финансирования, когда за счет запуска новых проектов достраивались старые. Ситуация, когда застройщики, имея объекты, возводимые в рамках 214-ФЗ, не смогут получить разрешения на ввод следующих объектов уже по новому законодательству, может спровоцировать дополнительную волну банкротств в строительной отрасли и, как следствие, увеличить число проблемных строек.

Таким образом, в первом полугодии 2018 года количество предложений на рынке недвижимости Москвы будет стабильно расти, рынок продолжит затовариваться. Однако с 1 июля можно ожидать некоторый спад. Застройщикам наверняка потребуется время для адаптации к новым условиям работы. Это должно несколько выровнять беспрецедентную разницу между огромными объемами предложения на рынке и низким спросом со стороны покупателей.

Что изменится для покупателей

Изменения в законодательстве о долевом строительстве, безусловно, повысят степень правовой защищенности сделок с недвижимостью на первичном рынке.

В экономическом аспекте удорожание строительства, которое перейдет на проектное финансирование банков, вряд ли сможет переломить установившийся тренд на снижение стоимости квадратного метра. Даже с учетом значительного снижения ставок по ипотечным кредитам, которое положительно влияет на покупательскую способность. Застройщики, в любом случае, вынуждены ориентироваться на спрос, поэтому пока доходы граждан не пойдут заметно вверх, роста цен на недвижимость ожидать не следует, а если спрос по-прежнему будет ниже предложения, то стоимость квадратных метров даже снизится. Следует учитывать, что скоро в продажу поступит часть жилплощади в домах, построенных по программе реновации, что также способствует дальнейшему падению цен на жилье.

Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве

(Федорцова Р. П.) («Нотариус», 2013, N 5)

[1]

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СМЕНЫ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

——————————— Fedortsova R. P. Problems of legal regulation of substitution of developer in participatory construction.

Федорцова Раиса Петровна, доцент кафедры «Экономика и финансы» Пензенского филиала Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.

Ключевые слова: долевое строительство, инвестор, судебное решение, уступка требования, перевод долга.

The present article concerns the problem of deceived co-investors of living accommodation from the viewpoint of use of legal mechanisms of assistance to suffering interest-holders in case of substitution of developer. Very often good mechanisms of solution of problems consolidated in the legislation are not used or are used incorrectly and sometimes are used to the damage of co-investors.

Key words: participatory construction, investor, judicial decision, assignment, transfer of a debt.

[2]

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. 2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. 3. Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января 2010 г. по делу N 33-538/2010. 4. Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля 2011 г. по делу N 33-1932. 5. Определение ВАС РФ от 6 марта 2013 г. N ВАС-1673/13 по делу N А66-12732/2010. 6. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. по делу N А49-2651/2011. 7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одностороннее изменение застройщиком проектной документации строящегося объекта долевого строительства

(«Правовые вопросы строительства», 2011, N 1)

ОДНОСТОРОННЕЕ ИЗМЕНЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКОМ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

СТРОЯЩЕГОСЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Сурженко А. С., юридический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. При этом проектная декларация в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу п. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации.

Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства.

При этом ключевым является не сама проектная декларация, а те документы, на основании которых в нее вносятся сведения, и в первую очередь проектная документация строящегося объекта. Именно поэтому вопрос внесения изменений в проектную документацию (и как следствие — внесение изменений в уже опубликованную проектную декларацию) имеет принципиальное значение не только для конкретных участников того или иного долевого строительства, но и для существования всего этого института в целом.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит нормы, прямо разрешающей застройщику вносить изменения в проектную документацию, однако это не означает, что застройщику не предоставлено данное право.

Во-первых, п. 4 ст. 19 Федерального закона предусматривает обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Кроме того, п. 5 той же статьи обязывает застройщика ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.

Во-вторых, в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 21 Федерального закона по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Одновременно с этим в соответствии с пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Таким образом, на основании системного толкования вышеуказанных норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» можно сделать вывод, что застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта. При этом на застройщике лежат лишь обязанности информационного характера — в установленный законом срок внести соответствующие изменения в проектную декларацию.

Подобное толкование создает ряд правоприменительных трудностей, так как оно не позволяет определить, в каком порядке застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта — в одностороннем порядке или по соглашению с уже подписавшими договор участниками долевого строительства.

С одной стороны, Федеральный закон не указывает на необходимость соглашения сторон при изменении проектной документации, однако, с другой стороны, в законе отсутствуют нормы, прямо предоставляющие застройщику право на одностороннее изменение проектной документации.

Более того, так как от содержания проектной документации зависит содержание проектной декларации (которая как уже указывалось выше, является существенным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства), а также определение конкретного объекта долевого строительства (что в соответствии с п. 4 и 5 ст. 4 Федерального закона является существенным условием договора участия в долевом строительстве, без которого данный договор считается незаключенным), то любое изменение проектной документации, по сути, является изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако, как уже было указано выше, права на изменение проектной документации застройщику в одностороннем порядке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применяется.

Таким образом, с точки зрения действующего гражданского законодательства застройщик не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию строящегося объекта.

Кроме того, предоставление застройщику возможности в любое время по своему усмотрению изменить проектную документацию может существенно повлиять на права и законные интересы участников долевого строительства. Фактически изменение проектной документации может привести к потере интереса у участника к строительству данного объекта недвижимости. Однако договор уже подписан и деньги в большинстве случаев уплачены. Что делать участнику долевого строительства, если изменение проектной документации привело к потере интереса участника к данному объекту строительства?!

Однако, во-первых, Закон не содержит норм, позволяющих однозначно определить, какие изменения проектной документации являются существенными, а какие нет. Очевидно, что у участника долевого строительства и застройщика может быть разное понимание существенности тех или иных изменений, внесенных в проектную документацию. Во-вторых, установленный Законом судебный порядок расторжения договора, в условиях настоящей загруженности российской судебной системы, представляется слишком длительным и не позволяющим участнику долевого строительства быстро возвратить свои денежные средства. В-третьих, с учетом уровня современной российской инфляции, существенной разницы между размером ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и размером ставок, установленных коммерческими банками России, а также длительного судебного разбирательства о расторжении договора долевого участия размер возвращаемых участнику долевого строительства денежных средств и процентов за пользование данными денежными средствами значительно меньше, чем размер денежных средств, которые мог получить участник долевого строительства, если бы вложил свои денежные средства в иные виды экономической или предпринимательской деятельности.

На основании изложенного можно сделать вывод, что отсутствие законодательно установленного понятия «существенное изменение проектной документации строящегося объекта» вместе со сложной и длительной судебной процедурой расторжения договора долевого участия и невозможностью получения участником долевого строительства денежной компенсации в объеме, соответствующем рыночным условиям пользования денежными средствами, позволяет говорить о правовой незащищенности участника долевого строительства в случае изменения застройщиком проектной документации.

Таким образом, из системного толкования положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданского кодекса Российской Федерации, а также конституционного принципа рассмотрения прав и свобод человека и гражданина как высшей ценности в Российской Федерации, можно уверенно констатировать, что в существующих условиях предоставление застройщику права на одностороннее изменение проектной документации строящегося объекта долевого строительства не соответствует действующему законодательству, а также существенно нарушает права и законные интересы участников долевого строительства. Одновременно представляется необходимым нормативное закрепление данного вывода, так как положения действующего Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат однозначных формулировок по данному вопросу.

Источники

1. 
   Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
2. 
   Борисов, А. Н. Защита от принудительной ликвидации юридического лица по искам государственных органов / А.Н. Борисов. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. — 272 c.
3. 
   Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.
4. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
5. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.