Кадастровая оценка недвижимости по новым правилам с 02.03.2019

Определение кадастровой стоимости — что изменится в 2019 году

Минэкономразвития подготовлен ряд поправок в закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ и ряд других нормативных актов. Цель поправок — сделать кадастровую оценку близкой к реальной стоимости участка.

Какие признаки будут учитываться при определении кадастровой стоимости

Помимо общих характеристик (адреса, площади, категории земель) для расчета кадастровой стоимости будут учитываться ранее проигнорированные законодателем признаки:

1. Аварийное или ветхое состояние.
2. Материал стен, год постройки.
3. Нахождение в зоне с особыми условиями использования и другие.

Важно! Внесение такого изменения позволило бы избежать неадекватных результатов определения кадастровой стоимости, когда рыночная стоимость имущества значительно ниже его кадастровой оценки.

Ужесточение требований к организациям, проводящим кадастровую оценку

Законопроектом также предъявляются особые требования к бюджетным учреждениям, осуществляющим кадастровую оценку. Так, в число их обязанностей разработчики документа включили сбор максимального объема информации об объектах недвижимости перед проведением их оценки.

Важно! Ужесточается также ответственность руководителя бюджетного учреждения за некачественные результаты оценки: трудовой договор с ним подлежит расторжению, если 20% решений учреждения об определении кадастровой стоимости за календарный год работы были признаны незаконными в судебном порядке.

Обязательный пересмотр и изменение кадастровой оценки по инициативе собственника

Законопроект предполагает также обязательный пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости при снижении величины индекса рынка недвижимости более чем на 30% по сравнению с индексом, существовавшим на момент проведения последней государственной кадастровой оценки.

Обратите внимание! В новом документе также закрепляется право владельца объекта недвижимости по собственному желанию установить кадастровую стоимость в размере его рыночной цены. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в бюджетное учреждение.

Таким образом, нормы законопроекта направлены на повышение качества результатов государственной кадастровой оценки.

Подробнее о действующем порядке определения кадастровой стоимости читайте в наших материалах:

Кадастровая оценка недвижимости проводится по новым правилам

2 марта 2019 года изменился порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Новый порядок утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 № 514 и направлен на решение ряда проблем, с которыми ранее сталкивались правообладатели объектов недвижимости и органы власти.

К примеру, теперь можно определять кадастровую стоимость таких объектов недвижимости, как объект незавершенного строительства, машино-место и единый недвижимый комплекс.

При этом на значение кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства будет влиять степень его готовности. Для определения кадастровой стоимости машино-места теперь используется удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для нежилых помещений. А кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса будет определяться как сумма кадастровых стоимостей всех объектов недвижимости, включенных в его состав.

При постановке на кадастровый учет земельных участков, предназначенных для садоводства или огородничества и расположенных вне границ населенных пунктов, для определения кадастровой стоимости будет применяться среднее значение УПКС земельных участков соответствующей группы вида разрешенного использования для муниципального района. Исключение составят земельные участки, образованные в результате раздела, выдела. Кадастровая стоимость таких земельных участков будет определяться с применением УПКС преобразуемого земельного участка.

При определении кадастровой стоимости земельного участка, образованного путем объединения или перераспределения земельных участков, будет применяться наименьший из УПКС преобразуемых земельных участков, но при условии соответствия вида разрешенного использования.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Кадастровая оценка недвижимости по новым правилам

2 марта 2019 года изменился порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Новый порядок утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 № 514 и направлен на решение ряда проблем, с которыми ранее сталкивались правообладатели объектов недвижимости и органы власти.

К примеру, теперь можно определять кадастровую стоимость таких объектов недвижимости, как объект незавершенного строительства, машино-место и единый недвижимый комплекс.

При этом на значение кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства будет влиять степень его готовности. Для определения кадастровой стоимости машино-места теперь используется удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для нежилых помещений. А кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса будет определяться как сумма кадастровых стоимостей всех объектов недвижимости, включенных в его состав.

В 2019 году кадастровую стоимость недвижимости установят в 65 регионах

В 2019 году 65 регионов России приступили к проведению государственной кадастровой оценки согласно 237-ФЗ. В 16 субъектах ГКО проводится в отношении всех видов объектов капитального строительства. Федеральная кадастровая палата рассказала, в каких регионах страны проводится ГКО в текущем году и какие объекты недвижимости она затрагивает.

В ходе государственной кадастровой оценки (ГКО) устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости – основа расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости.

В 2019 году в 16 регионах ГКО затронет все объекты капитального строительства (то есть все здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места, единые недвижимые комплексы). Это Кабардино-Балкарская Республика, Республика Карелия, Республика Саха (Якутия), Алтайский край, Приморский край, Ставропольский край, Хабаровский край, Астраханская область, Брянская область, Мурманская область, Орловская область, Псковская область, Свердловская область, Томская область, Ярославская область, Ханты-Мансийский АО.

В Вологодской, Кировской, Тульской областях и в городе Севастополе будут оцениваться все объекты капитального строительства за исключением единых недвижимых комплексов.

В целом ГКО по разным видам объектов недвижимости проводится в 65 регионах страны. Эксперты отмечают, что процесс кадастровой оценки в отношении разных видов недвижимости может быть постепенным.

«Например, Удмуртия в 2018 году провела кадастровую оценку помещений и объектов незавершенного строительства, в 2019 году проводит ГКО зданий, сооружений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, земель сельхозназначения, особо охраняемых территорий, земель водного и лесного фонда. В 2020–2021 годах республика планирует оценить земельные участки промышленного назначения и земли населенных пунктов», – рассказывает эксперт Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.

В Орловской области последняя кадастровая оценка объектов капитального строительства (зданий, помещений) была проведена в 2012 году, а земельных участков – в 2014. По данным регионального правительства, количество объектов капитального строительства с тех пор возросло более чем на 60% и на 10% – земельных участков, поставленных на кадастровый учет. В текущем году актуализацией данных о кадастровой стоимости занялось областное бюджетное учреждение. Работы охватили около миллиона различных объектов недвижимости.

Во Владимирской области работы по определению кадастровой стоимости в этом году впервые проводят местные специалисты – специально созданное государственное бюджетное учреждение. Будет уточнена кадастровая стоимость земель сельхозназначения, особо охраняемых объектов и территорий, а также земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения.

«В столице кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в 2018 году Государственным бюджетным учреждением г. Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Ознакомиться с результатами её проведения, а также получить информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости можно на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru) в разделе «Электронные услуги и сервисы», — добавил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

Напомним, в России продолжается переходный период от определения кадастровой стоимости в соответствии с нормами 135-ФЗ к ее определению по нормам 237-ФЗ. При переходе на новый порядок проведения ГКО кадастровая стоимость определяется исключительно специально созданными в субъекте государственными бюджетными учреждениями. Закон об оценке направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки недвижимости и повышение открытости связанных с ней процедур на каждом этапе их проведения. Применение новых норм позволит обеспечить непрерывный мониторинг и анализ рынка недвижимости, своевременную корректировку данных в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), а также внедрение и развитие единых методологических стандартов проведения ГКО.

Стоит отметить, что роль Федеральной кадастровой палаты в процессе определения кадастровой стоимости в рамках нового закона сводится только к предоставлению сведений о ней. К слову, и ранее, по старому закону, Кадастровой палатой никогда не проводилась кадастровая оценка, а при расчете кадастровой стоимости измененных характеристик объекта недвижимости использовалась утвержденная субъектом средняя стоимость одного квадратного метра.

При переходе на новые правила исправление ошибок, допущенных при установлении кадастровой стоимости, происходит через обращение в бюджетное учреждение по местоположению объекта недвижимости. Важным нововведением для всех заинтересованных лиц стало появление возможности подать в ГБУ региона замечания в период проведения кадастровой оценки, а для юридических лиц – отмена обязательного досудебного урегулирования споров, связанных с кадастровой стоимостью. «Еще один момент, на который стоит обратить внимание не только правообладателям недвижимости, но и исполнителям работ: теперь законом оговорена ответственность бюджетных учреждений за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости», – отмечает Татьяна фон Адеркас.

В 2018 году государственная кадастровая оценка недвижимости согласно 237-ФЗ была завершена в 34 регионах. Наибольшее число видов объектов недвижимости тогда было оценено в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге, Карачаево-Черкесской Республике.

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Кадастровая оценка недвижимости по новым правилам с 02.03.2019

Новый порядок кадастровой оценки недвижимости (далее — Порядок) утвержден приказом Минэкономразвития от 24.09.2018 № 514. По мнению министерства, он разрешит ряд проблем, с которыми сталкиваются собственники объектов недвижимости, а также региональные и местные власти. Разберем каждый раздел новых правил.

Общие положения

Новый порядок кадастровой оценки недвижимости применяется:

• при осуществлении кадастрового учета вновь образованного либо созданного объекта недвижимости;
• изменении данных в Едином госреестре недвижимости о ранее учтенной недвижимости;
• осуществлении кадастрового учета в связи с изменением данных о площади участка земли, здания, степени готовности недостроенного объекта, виде разрешенного использования участка земли и т. д.

Вывод! Таким образом, новый порядок оценки распространяется как на участки земли, так и на другие недвижимые объекты. Это отличает его от правил оценки, действующих ранее, когда оценка участков земли и других объектов недвижимости регулировалась разными документами.

Важно! Расчет кадастровой стоимости будет занимать 10 рабочих дней (п. 2 Порядка).

По итогам процедуры по-прежнему будет составляться акт. Документ может быть составлен как на бумаге, так и в электронном виде.

Кадастровая оценка единого недвижимого комплекса, здания, недостроенного объекта

Важно! Правилами урегулирована оценка кадастровой стоимости недостроенных объектов, что не было сделано в ранее принятых документах.

Стоимость здания, как правило, представляет собой произведение его площади и среднего значения удельного показателя (СЗУП) кадастровой стоимости зданий такого назначения по кадастровому кварталу, в котором находится здание. Здесь все останется по-прежнему.

Стоимость недостроенного объекта представляет собой произведение его стоимости, определенной по правилам, указанным выше, и процента готовности данного объекта. При увеличении степени готовности пропорционально увеличивается кадастровая стоимость недостроя.

Кадастровая оценка помещения, машино-места

Важно! Установлен порядок кадастровой оценки машино-места.

Кадастровая оценка машино-места производится по правилам, установленным для определения стоимости помещений. Они остались прежними: кадастровая стоимость помещения представляет собой произведение площади помещения и СЗУП стоимости помещений в здании, в котором находится данное помещение.

Обратите внимание! Кадастровая стоимость машино-места рассчитывается с применением СЗУП для нежилых помещений.

Кадастровая оценка участков земли

Основное правило кадастровой оценки участков земли осталось прежним: их стоимость представляет собой произведение площади участка и СЗУП кадастровой стоимости участков земли соответствующей категории и вида разрешенного использования по кадастровому кварталу, в котором находится оцениваемый участок.

Оценка участков земли, предназначенных для садоводства/огородничества, которые находятся за пределами населенного пункта, производится исходя из СЗУП стоимости участков такого вида разрешенного использования для муниципального района.

Если участок земли имеет несколько видов разрешенного использования, его стоимость определяется с применением наибольшего СЗУП кадастровой стоимости. Исключение из этого правила составляют участки земли, которые имеют в качестве одного из видов разрешенного использования жилищное строительство, ведение садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства. В этом случае оценка участка земли определяется с применением СЗУП кадастровой стоимости участков данных категорий.

Обратите внимание! При изменении площади участка земли его кадастровая стоимость меняется пропорционально изменению площади.

Вывод! Новый порядок кадастровой оценки недвижимости, как и ранее, устанавливает правила определения стоимости участков земли, зданий и помещений. Наряду с этим им урегулированы вопросы оценки машино-мест, недостроенных объектов, единых недвижимых комплексов. На проведение оценки отводится 10 рабочих дней, а ее результаты заносятся в специальный акт.

Новые правила по кадастровой стоимости. Как оспорить в 2019 году

Чем поможет: не переплачивать налог на имущество и на землю и вернуть излишне уплаченные суммы.

С января стало удобнее оспаривать кадастровую стоимость — можно сразу идти в суд, подавать заявление в комиссию через МФЦ и Госуслуги. К тому же получится вернуть больше переплаченных налогов — за весь период, пока действовала завышенная стоимость. В статье рассказали, как по новым правилам пересмотреть кадастровую стоимость и уменьшить налоги на землю и другую недвижимость.

Больше нет ограничений по времени, когда можно подать в комиссию заявление об оспаривании

36 субъектов РФ должны были провести в 2018 году государственную кадастровую оценку уже по новым правилам, в том числе Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, Московская, Саратовская, Курская области, Чувашская Республика и др.

Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Раньше их создавали при Росреестре, теперь формируют при уполномоченном органе, который определяет субъект РФ. Состав комиссий тоже поменялся. Помимо чиновников из Росреестра и регионального органа власти одним из членов комиссии должен быть представитель от Уполномоченного по защите прав предпринимателей.

Срок для обращения в комиссию больше не ограничен пятью годами с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. Оспаривать кадастровую стоимость можно вплоть до момента, пока в ЕГРН не внесут новую стоимость по результатам очередной кадастровой оценки. Подавать заявления в комиссию стало удобнее. Кроме подачи заявления через уполномоченный орган субъекта РФ или по почте, появились еще дополнительные способы: через многофункциональный центр — МФЦ и через интернет, в том числе через сайт Госуслуги.

Изменились требования к пакету документов, которые прикладывают к заявлению в комиссию: это выписка из ЕГРН о кадровой стоимости объекта, копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект — по новым правилам достаточно простой копии, а не нотариальной, как раньше.

Кроме того, нужен отчет об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на дату, на которую определялась кадастровая стоимость объекта. Информацию об этой дате можно найти в соответствующей строке выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости. Не перепутайте ее с другими датами, которые также указывают в выписке: датами внесения и утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

237 ФЗ Ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Раньше комиссии рассматривали споры, которые связаны с недостоверностью использованных в ходе кадастровой оценки сведений об объекте недвижимости. По новым правилам таких полномочий у комиссии нет. Можно только обратиться в само бюджетное учреждение, которое проводило оценку, чтобы оно исправило допущенные в ходе оценки ошибки. 237 ФЗ

Компаниям теперь необязательно оспаривать кадастровую стоимость в досудебном порядке

237 ФЗ-1 П. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

[3]

Досудебное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости стало необязательным для всех категорий заявителей. 237 ФЗ-1 Раньше напрямую в суд могли направлять иски только физические лица. Организации, органы государственной власти и местного самоуправления обращались за оспариванием кадастровой стоимости в суд только после того, как получили от комиссии отказ или если их заявление не рассмотрели в течение 30 дней.

Если в комиссию не обращались либо обращение закончилось неудачей, можно оспорить неверную кадастровую стоимость в суде. Такие споры рассматривают в порядке главы 25 КАС, у которой есть ряд особенностей.

Независимо от того, кто административный истец, спор во всех случаях подведомствен судам общей юрисдикции. По первой инстанции такие споры подсудны судам уровня краевых, областных и равных им судов по местонахождению объекта недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривают.

Представителями в процессе в порядке КАС могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Отправить в судебное заседание студента четвертого курса или бухгалтера без диплома юриста не получится.

Дополнительно потребуют документ об оплате государственной пошлины. К доверенности придется приложить копию диплома о высшем юридическом образовании представителя. Подготовьте экземпляры административного иска с приложениями по числу лиц, которые участвуют в деле, либо доказательства вручения им таких экземпляров.

Вернуть переплаченные налоги можно за все время, когда действовала завышенная стоимость

237 ФЗ-2 Ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

Сниженную кадастровую стоимость можно применять для расчета обязательных платежей ретроспективно с 1 января года, в котором владелец недвижимости обратился в комиссию или в суд. 237 ФЗ-2

Эти правила продолжат действовать для неналоговых платежей, таких как арендная плата за земельные участки в публичной собственности, которые заняты принадлежащими арендатору зданиями и сооружениями.

334 ФЗ Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую НК РФ»

Для налоговых платежей: земельного налога, налога на имущество организаций и физических лиц с 1 января 2019 года действуют иные правила. 334 ФЗ После установления кадастровой стоимости в размере рыночной пересматривать налоговые обязательства ретроспективно можно за весь период, в течение которого действовала завышенная кадастровая стоимость.

Формулировки поправок в НК неудачны: непонятно, что же законодатель имеет в виду — новые правила распространяются на любое оспаривание кадастровой стоимости, которое имело место с 1 января 2019 года, либо новые правила должны применять только для оспаривания кадастровой стоимости, которую внесли в ЕГРН с нового года.

Также актуальной станет давняя дискуссия о возможности применить к требованиям о возврате излишне уплаченного налога гражданско-правовой срок исковой давности. Срок для возврата излишне уплаченного налога — три года с даты уплаты налога. 78 НК В то время как общий срок исковой давности — три года с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав.

Конституционный суд еще в 2001 году КС высказался в пользу применения общегражданского срока исковой давности к налоговым отношениям. В дальнейшем же суды, прежде всего ВАС, установили высокий стандарт для доказывания того, что момент, когда лицо узнало о нарушении своих прав, отличался от момента, когда лицо оплатило налог. ВАС А65 Кроме того, подавать иск можно было, если налогоплательщик изначально обращался за возвратом налога в пределах трехлетнего срока с даты его уплаты, но налоговый орган отказал в возврате налога либо не ответил на заявление в установленный срок. ВАС 57

По каким правилам оспаривать кадастровую оценку в зависимости от времени ее проведения

Если последнюю массовую кадастровую оценку в вашем регионе проводили до 1 января 2017 года, то кадастровую стоимость объекта недвижимости нужно оспаривать по правилам старого закона об оценочной деятельности.

С 1 января 2017 года оценки должны были проводить только по новым правилам, но для этого в субъектах РФ нужно было создать специальное бюджетное учреждение, а это долгий процесс. Весь 2017 год регионы создавали у себя такие учреждения, и поэтому оценки ни в одном субъекте в 2017 году не проводили. Первые оценки по новым правилам начали делать только в 2018 году, и до конца ноября их должны были закончить и утвердить результаты. Действуют кадастровые стоимости, которые посчитали и утвердили в 2018 году, только с января 2019 года.

2 марта вступил в силу новый закон оценки кадастровой стоимости недвижимости

Новый порядок должен решить ряд проблем, с которыми сталкивались владельцы.

В 2015 году в России обострилась проблема кадастровой оценки недвижимости. Из-за недоработки системы расчетов, жители большинства регионов за свое имущество платили на 72% больше.

Для того, чтобы исправить недочеты, власти разработали новый порядок оценки кадастровой стоимости недвижимости. Вступили в силу обновленные правила 2 марта 2019 года. Теперь кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается путем умножения площади объекта на УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости).

Предполагается, что изменения устранят ряд технических проблем, с которыми сталкиваются землевладельцы. Однако, сам расчет кадастровой стоимости участков не изменится.

Также, как говорят власти, они всерьез возьмутся за недостроенные дома. Еще на этапе строительства им будут присваивать кадастровый номер и рассчитывать налог, размер которого будет меняться по мере возведения здания.

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как применять вновь установленную кадастровую стоимость в качестве налоговой базы

В письме от 14 февраля 2019 года № 03-05-04-01/9247 Минфина России разъяснил порядок применения в качестве налоговой базы вновь установленной кадастровой стоимости. Это понадобилось в связи с изменениями законодательства по данному вопросу.

Что изменилось

В 2018 году некоторые регионы России приняли решение о переходе к проведению кадастровой оценки по правилам, установленным новой редакцией Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В частности, это произошло в Башкортостане, Ингушетии, Северной Осетии, Татарстане, Краснодарском крае, Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Рязанской областях. Эти субъекты РФ утвердили новые результаты кадастровой оценки объектов недвижимости различных видов.

Вот с какой даты действует новая кадастровая стоимость. Согласно Закону № 237-ФЗ, акт об утверждении новой кадастровой стоимости вступает в силу:

• 1 января года, идущего за годом проведения кадастровой оценки;
• не ранее истечения 1 месяца со дня его официального опубликования.

Начало применения кадастровой стоимости для налогообложения недвижимости определяет дата вступления в силу этого акта. Минфин подчёркивает, что дата фактического внесения сведений об обновлённой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) значения не имеет.

Таким образом, результаты определения вновь установленной кадастровой стоимости недвижимости, утвержденные в 2018 году и внесенные в ЕГРН на основании соответствующих актов регионов, вступивших в силу с 01.01.2019, применяют для расчета налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество физлиц за налоговый период 2019 года независимо от даты их фактического внесения в этот госреестр.

То есть, для целей налогообложения нужно учитывать дату начала применения свежей кадастровой стоимости, указанную в ЕГРН и совпадающую с датой вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Добавим, что позиция Минфина по применению вновь установленной кадастровой стоимости в качестве новой налоговой базы по имуществу основана на правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в постановлении от 2 июля 2013 года № 17-П.

Согласно ему, нормативные правовые акты органов исполнительной власти регионов об утверждении кадастровой стоимости для налоговых целей действуют во времени в порядке, какой определен ст. 5 Налогового кодекса РФ. Ею предусмотрено, что акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении 1 месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

2 марта 2019 года вступит в силу новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости 544 просмотра

Новый порядок определения кадастровой стоимости касается как объектов недвижимости, так и земельных участков, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет. Соответствующий приказ 24 сентября 2018 года № 514 подписал министр экономического развития Максим Орешкин (Начало действия документа — 02.03.2019).

Новый порядок направлен на решение ряда проблем, с которыми сталкивались правообладатели объектов недвижимости, а также региональные органы власти и органы местного самоуправления.

Приказом, в частности, устанавливается:

— порядок осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

— порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о ранее учтенном объекте недвижимости;

— порядок осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений объекта недвижимости;

— особенности осуществления кадастрового учета в отношении ряда объектов недвижимости (в частности, машино-мест, помещений, единого недвижимого комплекса).

В ранее действовавшем порядке не содержалось механизмов определения кадастровой стоимости:

— единых недвижимых комплексов;

— объектов незавершенного строительства.

Это, как отмечают в Министерстве экономического развития (министерство), создавало неравные условия использования объектов недвижимости. «Кроме того, применявшиеся механизмы в ряде случаев не позволяли определить кадастровую стоимость земельных участков», – указывают в министерстве. Это, помимо всего прочего, приводило к невозможности аренды таких земельных участков у публичных собственников: при объединении земельных участков или при их перераспределении с нераспределёнными землями устанавливалась непропорционально высокая кадастровая стоимость.

Новый приказ, подписанный главой министерства, призван исправить эти проблемы и стать «очередным шагом к созданию равных условий определения кадастровой стоимости и повышению справедливости применяемых механизмов ее расчета».

Кроме того, в новом Порядке отражены последние изменения земельного и градостроительного законодательства, законодательства о кадастровой деятельности и регистрации объектов недвижимости, законодательства о садоводческих товариществах.

[1]

Новые правила расчета имущественных налогов с 2019 года при изменении кадастровой стоимости

Документ

Комментарий

Кадастровая стоимость (недвижимости и земельных участков) используется для расчета:

• земельного налога (ст. 390 НК РФ);
• налога на имущество организаций – в отношении имущества делового, административного или коммерческого назначения, включенного региональными властями в Перечень объектов, облагаемых по указанной стоимости (ст. 378.2 НК РФ).

Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ (далее – Закон № 334-ФЗ) закрепил в НК РФ одинаковый порядок расчета перечисленных налогов в случае изменения кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В настоящее время изменения кадастровой стоимости объектов имущества по-разному учитываются при расчете налога на имущество и земельного налога. К примеру, для земельного налога предусмотрен порядок пропорционального определения налоговой базы в течение года, если меняются характеристики участка (вид его разрешенного использования). См. п. 1 ст. 391 НК РФ. В отношении налога на имущество такая возможность не предусмотрена.

Закон № 334-ФЗ устранил эти несоответствия (п. 2 — 4, 6 ст. 2 Закона № 334-ФЗ). Новые правила вступают в силу с 1 января 2019 года (ч. 3 ст. 3 Закона № 334-ФЗ). Они касаются расчета налогов при изменении кадастровой стоимости и ее отражении в ЕГРН с 01.01.2019 (п. 1, пп. «а» п. 4 ст. 2, ч. 6 ст. 3 Закона № 334-ФЗ). Таким образом, впервые новые нормы будут применяться при расчете налога за 2019 год.

Сравним новые и старые правила расчета в таблице.

Кадастровая оценка недвижимости проводится по новым правилам

2 марта 2019 года изменился порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Новый порядок утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 № 514 и направлен на решение ряда проблем, с которыми ранее сталкивались правообладатели объектов недвижимости и органы власти.

К примеру, теперь можно определять кадастровую стоимость таких объектов недвижимости, как объект незавершенного строительства, машино-место и единый недвижимый комплекс.

При этом на значение кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства будет влиять степень его готовности. Для определения кадастровой стоимости машино-места теперь используется удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для нежилых помещений. А кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса будет определяться как сумма кадастровых стоимостей всех объектов недвижимости, включенных в его состав.

При постановке на кадастровый учет земельных участков, предназначенных для садоводства или огородничества и расположенных вне границ населенных пунктов, для определения кадастровой стоимости будет применяться среднее значение УПКС земельных участков соответствующей группы вида разрешенного использования для муниципального района. Исключение составят земельные участки, образованные в результате раздела, выдела. Кадастровая стоимость таких земельных участков будет определяться с применением УПКС преобразуемого земельного участка.

При определении кадастровой стоимости земельного участка, образованного путем объединения или перераспределения земельных участков, будет применяться наименьший из УПКС преобразуемых земельных участков, но при условии соответствия вида разрешенного использования.

Знание нового порядка определения кадастровой стоимости позволит заранее спланировать налоговую нагрузку.

Земля меняет цену

С одной стороны, 54 тысячи обращений за год в масштабах сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), куда внесено 161,8 миллиона объектов, — капля в море (0,06 процента). С другой стороны, число людей, не довольных оценкой жилья или земли, увеличивается. Ведь именно кадастровая стоимость недвижимости с 2015 года играет определяющую роль в расчете налога на имущество и землю. Одно дело, когда она рассчитана в разумных пределах и с трех миллионов рублей в год придется заплатить 500 рублей имущественного налога, но совсем другое, когда «однушку» в 33 «квадрата» где-нибудь в среднем Подмосковье оценят в десять миллионов, при том что ее рыночная цена сегодня не превышает этих самых трех миллионов.

Такие ошибки, как поясняют в Росреестре, случаются из-за несовершенства процедуры самой оценки. Как напоминают в ведомстве, до 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти. В ведомстве признают, что оценщики со своей задачей справились плохо.

О массовых ошибках в расчетах в Послании к Федеральному Собранию напомнил президент России Владимир Путин: «Предлагаю также вернуться к налогу на имущество физических лиц. Он должен быть справедливым и посильным для граждан. Когда некоторые, в том числе сидящие в этом зале коллеги, убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ, — это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали».

Теперь предстоит работа над ошибками: «Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости, — поставил задачу президент. — В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять максимально быстро в первом полугодии текущего года».

[2]

Пока же, как рассказал «Российской газете» адвокат Павел Ивченков, у недовольных кадастровой оценкой россиян есть два способа ее оспорить. Самый простой — это обратиться именно в комиссии по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости, которые работают при каждом региональном управлении Росреестра. Подробный порядок обращения можно найти на сайте ведомства. По утвержденному регламенту, спор решается в течение месяца. Если решение не удовлетворяет человека, то он вправе дальше обратиться уже в суд.

Правда, для того, чтобы доказать, что 6 соток или 30 квадратных метров не стоят столько, во сколько их оценили, надо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости объекта. «Проведение такой процедуры и подготовка отчета обойдется в Москве примерно в десять тысяч рублей, — поясняет Ивченков. — При этом эксперт, осуществляющий оценку стоимости недвижимости, должен соответствовать хотя бы минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков, а также застраховать свою профессиональную ответственность».

Партнер московского юридического бюро Дмитрий Шевченко также добавляет, что в целом процесс пересмотра кадастровой стоимости может занять до полугода. Если дело доходит до суда, то будет назначена повторная экспертиза, оплатить которую должен опять же истец. К тому же стоит помнить, что даже когда удается снизить цену недвижимости, она будет актуальной до нового пересчета кадастровой стоимости — то есть два-три года (государственная оценка недвижимости проводится в городах федерального значения раз в два года, а во всех остальных — раз в три года). А дальше человеку снова придется бегать по комиссиям и судам.

В Росреестре надеются, что снять все эти проблемы поможет новый Закон «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января прошлого года, но пока что действовал в режиме переходного периода. В этом году новые правила госоценки недвижимости будут применяться в 35 регионах. Полностью переход должен завершиться до 1 января 2020 года.

Суть изменений в том, что теперь кадастровую оценку недвижимости будут делать не частные компании, а государственные оценщики. Они будут являться сотрудниками новых бюджетных учреждений, которые должны создавать региональные органы власти. Росреестру же отведена роль арбитра за проведением кадастровой оценки. «В этой роли мы видим себя не только в качестве проверяющего, но и в качестве центра обмена опытом для повышения компетенции бюджетных учреждений», — подчеркивают в ведомстве. При этом с 2020 года станет доступным инструмент корректировки кадастровой стоимости с применением индекса рынка недвижимости. Это позволит автоматически снижать кадастровую стоимость на величину изменения этого индекса без проведения новой оценки.

Источники

1. 
   Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.
2. 
   Графский, В.Г. Бакунин; Юридическая литература, 2013. — 144 c.
3. 
   Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
4. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.
5. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.