Предлагается ввести запрет на истребование государством жилого помещения у добросовестного приобрета

Правительством РФ предлагается установить невозможность истребования государством жилого помещения у граждан — добросовестных приобретателей

В настоящее время собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда оно утеряно им или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. А если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе его истребовать во всех случаях.

Согласно законопроекту РФ субъект РФ, муниципальное образование не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя — гражданина, в том числе в случаях, если такое жилое помещение было приобретено безвозмездно или выбыло из владения помимо их воли.

При рассмотрении дел указанной категории судами подлежит установлению в том числе факт выбытия имущества из владения собственника по воле собственника (факт заключения договоров приватизации органами власти на основании подложных документов или в результате мошеннических действий их сотрудников), помимо воли собственника (например, факт предоставления на государственную регистрацию подложных договоров приватизации).

Реализация данных поправок позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель жилого помещения лишается принадлежащего на праве собственности жилого помещения. При этом у публично-правового образования сохраняется право регрессного требования к лицам, виновным в незаконном выбытии такого имущества.

Предлагается ввести запрет на изъятие жилых помещений у добросовестных приобретателей по искам органов власти

Действующее законодательство предусматривает возможность истребования имущества у добросовестных приобретателей в случаях, когда оно было потеряно собственником или владельцем, похищено у них или выбыло из владения иным путем помимо их воли. Если же оно было получено добросовестным приобретателем безвозмездно, собственник вправе истребовать его во всех случаях (п. 1-2 ст. 302 ГК РФ). В последнее время участились случаи обращения граждан РФ в ЕСПЧ в связи с изъятием у них жилья по искам органов государственной власти и местного самоуправления. Речь идет о жилых помещениях, которые ранее были приватизированы с нарушением законодательства, о чем последние приобретатели знать не могут, поскольку жилье, как правило, поступает к ним в собственность после нескольких сделок купли-продажи. По состоянию на 2 декабря текущего года ЕСПЧ принял решения в пользу заявителей по 32 подобным делам (одно – в 2011 году: Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. по делу «Гладышева против России» [Gladysheva v. Russia] (жалоба № 7097/10), одно – в 2015 году: Постановление ЕСПЧ от 29 января 2015 г. по делу «Столярова против России» [Stolyarova v. Russia ] (жалоба № 15711/13 ) и 30 – в 2016 году).

Вопрос о защите прав добросовестных приобретателей приватизированного ранее жилья неоднократно рассматривался в Общественной палате РФ. По итогам одного из пленарных заседаний палаты, в котором принял участие Президент РФ Владимир Путин, был сформирован перечень поручений главы государства, предусматривающий, в частности, разработку предложений по совершенствованию правовых механизмов защиты таких граждан при предъявлении виндикационных исков органов государственной власти или органов местного самоуправления (п. 3б перечня поручений от 9 августа 2015 г. № Пр-1610).

Василий Витрянский,
д. ю. н.,
профессор,
заслуженный юрист РФ

2 декабря 2016 года

«Особенности правового регулирования объектов недвижимости». Спикеры: Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Суханов Е.А., Бевзенко Р.С.

Эксперт отметила, что Законопроект не только фактически подрывает основы правового регулирования отношений собственности, но и содержит в себе существенные противоречия. Так, непонятно, для чего нужна норма о выплате компенсации лицу, лишившемуся жилого помещения на основании судебного решения, за счет бюджета того публично-правового образования, в пользу которого истребовано жилье, если устанавливается полный запрет на изъятие жилья по искам органов государственной власти и местного самоуправления. При этом уже существующую норму, предусматривающую выплату компенсации добросовестному приобретателю, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение (ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 68 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), не предлагается признать утратившей силу. Более того, ничего не говорится в Законопроекте о том, с кого и в каком размере может взыскать убытки публично-правовое образование, утратившее соответствующее жилое помещение помимо своей воли.

В то же время нельзя не отметить, что Законопроект предусматривает защиту прав тех добросовестных приобретателей, для которых спорное имущество не является единственным. В случае одобрения документа и принятия на его основе соответствующего закона такие граждане смогут обратиться в течение трех лет со дня вступления закона в силу за выплатой денежной компенсации тем публично-правовым образованием, в пользу которого истребовано жилое помещение. Правом на получение такой компенсации в течение этого же срока предлагается наделить и лиц, лишившихся жилья до вступления в силу закона. Однако чтобы эти положения заработали на практике, необходимо закрепить в документе норму о невозможности выселения граждан из квартир до получения указанной денежной выплаты, что обезопасит их от невыплаты компенсации по причине отсутствия средств в бюджете, уверен заместитель секретаря ОП РФ Александр Музыкантский.

Единого заключения по поводу Законопроекта участникам обсуждения выработать не удалось. Лидия Михеева уверена, что все случаи несправедливого изъятия жилья по искам органов власти вызваны судебными ошибками и исправлять ситуацию нужно не за счет внесения кардинальных правок в гражданское законодательство, а правильным применением существующих механизмов возмещения вреда. Тем более, что по озвученным начальником отдела использования федеральных земель Департамента недвижимости Минэкономразвития России Анастасией Бацевой данным, проблема носит региональный характер: помимо Москвы и Московской области, информация об удовлетворении подобных исков поступила в министерство только из двух регионов – Пермского края и Тверской области.

Александр Музыкантский, напротив, считает, что Законопроект необходимо принять, правда, после существенной доработки спорных положений, поскольку гарантий, что правоприменительная практика изменится в ближайшее время, несмотря на увеличивающееся количество удовлетворенных ЕСПЧ жалоб граждан РФ, нет. Такого же мнения придерживаются и представители общественных правозащитных организаций и ряда заинтересованных ведомств, в том числе Минюста России, который согласовал Законопроект.

Таким образом, можно предположить, что дальнейшее рассмотрение Законопроекта будет непростым и, скорее всего, продолжительным. Тем не менее представитель Минэкономразвития России пообещала, что министерство учтет замечания экспертного сообщества и доработает документ.

Предлагается ввести запрет на истребование государством жилого помещения у добросовестного приобретателя –гражданина (законопроект)

Минэкономразвития РФ подготовил законопроект о внесении поправок в ст.302 ГК РФ. Поправками корректируется институт истребования имущества от добросовестного приобретателя. Предлагается установить запрет на истребование в собственность РФ, субъекта РФ, муниципального образования жилого помещения, выбывшего из собственности указанных субъектов, от добросовестного приобретателя — гражданина. Причём данное положение предполагается распространить, в том числе, на добросовестных приобретателей, которые приобрели имущество безвозмездно.

При рассмотрении такого рода дел судам необходимо будет устанавливать факт добросовестности приобретателя. При этом у публично-правового образования будет сохранено право регресса к лицам, виновным в незаконном выбытии такого имущества из его владения.

Для справки: Добросовестный приобретатель – лицо, которое приобрело имущество в собственность у лица, которое не имело право его отчуждать, при этом добросовестный приобретатель не знал и не мог знать об этом.

Собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если:

1. добросовестный приобретатель приобрёл его возмездно – в случае, когда имущество было утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли (ч.1 ст.302 ГК РФ);
2. добросовестный приобретатель приобрёл его безвозмездно – во всех случаях (ч.2 ст.302 ГК РФ).

[3]

В Комитете Госдумы обсудили, как защитить права добросовестных покупателей жилья

Сегодня Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству провел заседание рабочей группы по совершенствованию законодательства в части защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений.

Руководитель рабочей группы – председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, сопредседатель Ассоциации юристов России Павел Крашенинников сообщил, что на рассмотрении Госдумы находится проект федерального закона № 243975-7 «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации». В целях защиты прав добросовестных приобретателей жилья законопроектом предлагается установить запрет на истребование Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием жилого помещения от добросовестного приобретателя-гражданина в порядке статьи 302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя». Однако, по мнению Комитета, предлагаемые законопроектом изменения несут риски, которые необходимо нивелировать.

Так, законопроект существенным образом меняет классическую концепцию виндикации (форма защиты нарушенного права собственности путем истребования имущества из чужого незаконного владения).

«Законопроектом закладываются неравные условия защиты права – как для добросовестных приобретателей, которые могут лишиться, например, земельного участка по иску государства, так и для невладеющих собственников, что противоречит принципу равенства участников гражданско-правовых отношений», – отметил Павел Крашенинников.

Предпринимая попытку защитить добросовестных приобретателей от истребования государством жилого помещения, законопроект допускает смешение понятий: вводит запрет на виндикацию, в то время как в большинстве случаев, если права приобретателя и предшествующих собственников зарегистрированы в реестре, для виндикации просто не должно быть оснований.

Как отметил Павел Крашенинников, законопроект не предусматривает мер защиты добросовестных приобретателей, у которых уже были истребованы жилые помещения ранее.

Павел Крашенинников сообщил, что в целях баланса прав и законных интересов участников гражданского оборота и надлежащего уровня гарантий добросовестным приобретателям необходимо совершенствование предлагаемого законопроектом механизма защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений.

1. Предложено рассмотреть вопрос указания в законодательстве невозможности истребования недвижимости от добросовестного приобретателя в случае внесения соответствующих записей о его праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

2. Необходимо законодательно закрепить правило о выплате компенсации гражданам в случае утраты ими жилого помещения, право на которое было внесено в государственный реестр.

«Выплаты должны производиться государством исходя из суммы реального ущерба, чтобы граждане не пострадали и не оказались на улице», – отметил Павел Крашенинников.

[2]

Максимальный предел выплаты предлагается установить на уровне кадастровой стоимости истребованного жилого помещения.

«Важно отметить, что нормам о компенсации предложено придать обратную силу, чтобы компенсацию смогли получить и те граждане, которые уже лишились жилых помещений», – прокомментировал Павел Крашенинников.

Заседание Рабочей группы по защите прав добросовестных приобретателей жилья

В состав рабочей группы, помимо сотрудников Комитета, вошли представители Минэкономразвития России, Минюста России, Общественной палаты РФ. В том числе, заместитель Министра экономического развития РФ – руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии В.В.Абрамченко, советник Министра юстиции РФ М.А.Мельникова, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ Л.Ю.Михеева и другие.

Руководитель Рабочей группы — Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников сообщил, что на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона № 243975-7 «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации». В целях защиты прав добросовестных приобретателей жилья законопроектом предлагается установить запрет на истребование Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием жилого помещения от добросовестного приобретателя-гражданина в порядке статьи 302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя». Однако, по мнению Комитета, предлагаемые законопроектом изменения несут риски, которые необходимо нивелировать.

Так, законопроект существенным образом меняет классическую концепцию виндикации (форма защиты нарушенного права собственности путем истребования имущества из чужого незаконного владения).

Законопроектом закладываются неравные условия защиты права — как для добросовестных приобретателей, которые могут лишиться, например, земельного участка по иску государства, так и для невладеющих собственников, что противоречит принципу равенства участников гражданско-правовых отношений, — отметил Павел Крашенинников.

Предпринимая попытку защитить добросовестных приобретателей от истребования государством жилого помещения, законопроект допускает смешение понятий: вводит запрет на виндикацию, в то время как в большинстве случаев, если права приобретателя и предшествующих собственников зарегистрированы в реестре, для виндикации просто не должно быть оснований.

Кроме того, законопроект не предусматривает мер защиты добросовестных приобретателей, у которых уже были истребованы жилые помещения ранее, — добавил Павел Крашенинников.

Павел Крашенинников сообщил, что в целях баланса прав и законных интересов участников гражданского оборота и надлежащего уровня гарантий добросовестным приобретателям необходимо совершенствование предлагаемого законопроектом механизма защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений.

В этой связи Рабочей группой были выработаны следующие предложения.

1. Предложено рассмотреть вопрос указания в законодательстве о невозможности истребования недвижимости от добросовестного приобретателя в случае внесения соответствующих записей о его праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

2. Необходимо законодательно закрепить правило о выплате компенсации гражданам в случае утраты ими жилого помещения, право на которое было внесено в государственный реестр. Выплаты должны производиться государством исходя из суммы реального ущерба, чтобы граждане не пострадали и не оказались на улице, — отметил Павел Крашенинников.

Максимальный предел выплаты предлагается установить на уровне кадастровой стоимости истребованного жилого помещения.

Важно отметить, что нормам о компенсации предложено придать обратную силу, чтобы компенсацию смогли получить и те граждане, которые уже лишились жилых помещений, — подчеркнул Павел Крашенинников.

По итогам заседания Рабочей группы было принято решение подготовить соответствующие поправки в законодательство на основе выработанных предложений.

Госдума защитит добросовестных покупателей жилья

Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству провел заседание рабочей группы по совершенствованию законодательства в части защиты прав добросовестных приобретателей жилья.

В состав группы входят председатель Комитета Павел Крашенинников, руководитель Росреестра Виктория Абрамченко, советник Министра юстиции Марина Мельникова и другие.

Поводом для заседания стал законопроект, запрещающий изымать по иску государственных органов у добросовестного приобретателя приватизированное ранее жилье (подробнее – в материале «Кабмин внес в Госдуму законопроект о запрете отбирать жилье у добросовестных покупателей»).

Крашенинников высказал мнение, что предлагаемые поправки несут в себе «риски, которые необходимо нивелировать». Так, законопроект существенным образом меняет классическую концепцию виндикации (форма защиты нарушенного права собственности путем истребования имущества из чужого незаконного владения).

«Законопроект закладывает неравные условия защиты права – как для добросовестных приобретателей, которые могут лишиться, например, земельного участка по иску государства, так и для невладеющих собственников, что противоречит принципу равенства участников гражданско-правовых отношений», – пояснил депутат. Предпринимая попытку защитить добросовестных приобретателей от истребования государством жилого помещения, законопроект допускает смешение понятий: вводит запрет на виндикацию, в то время как в большинстве случаев, если права приобретателя и предшествующих собственников зарегистрированы в реестре, для виндикации просто не должно быть оснований.

[1]

Кроме того, законопроект не предусматривает мер защиты добросовестных приобретателей, у которых уже были истребованы жилые помещения ранее.

В целях баланса прав и законных интересов участников гражданского оборота рабочая группа предлагает рассмотреть вопрос указания в законодательстве о невозможности истребования недвижимости от добросовестного приобретателя в случае внесения соответствующих записей о его праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, предлагается законодательно закрепить правило о выплате компенсации гражданам в случае утраты ими жилого помещения, право на которое было внесено в государственный реестр. «Выплаты должны производиться государством, исходя из суммы реального ущерба, чтобы граждане не пострадали и не оказались на улице», – пояснил Крашенинников. По его словам, максимальный предел выплаты нужно установить на уровне кадастровой стоимости жилого помещения. Кроме того, этой норме предлагается придать обратную силу, чтобы компенсацию смогли получить и те граждане, которые уже лишились жилых помещений.

По итогам заседания рабочей группы было принято решение воплотить описанные предложения в виде поправок в законодательство.

Принят закон о правилах выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату жилья

Сегодня Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона № 955220-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (в части совершенствования правил о компенсации ).

Закон подготовлен во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 4 июня 2015 г. № 13-П.

Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников сообщил, что законом совершенствуются нормы о компенсации лишившимся жилья добросовестным приобретателям, которые приобретая такое жилье, не знали о его «криминальном» прошлом.

Такая недвижимость может быть истребована в судебном порядке из чужого незаконного владения. Например, у покупателей злоумышленника, который приобрел недвижимость незаконно. Но когда речь идет об истребовании жилья, то очень важно предусмотреть дополнительные меры по защите имущественных прав добросовестных граждан, чтобы они не оказались на улице, — отметил Павел Крашенинников.

Законом закрепляется правило о выплате денежной компенсации гражданам — добросовестным приобретателям жилья, у которых оно было истребовано на основании судебного акта. Компенсация будет выплачиватьсяиз казны Российской Федерации в размере суммы реального ущерба либо исходя из кадастровой стоимости истребованной недвижимости (по выбору правообладателя). Требовать компенсации правообладатель сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда, — сообщил Павел Крашенинников.

В случае выплаты компенсации государство получает право обратиться с регрессным иском в пределах выплаченной суммы к лицу, ответственному за причиненные убытки.

Нормы о компенсации будут иметь обратную силу для случаев, когда жилое помещение было истребовано в собственность государства (в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования). Те граждане, которые ранее лишились жилого помещения, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации в течение 3-х лет после вступления в силу новых норм. Такая возможность позволит им восстановить справедливость и защитить свои права на жилище, — сказал Павел Крашенинников.

Положения закона вводятся в действие с 1 января 2020 года.

МЭР предлагает не забирать жилье у добросовестных владельцев по искам государства

МОСКВА, 3 июля. /ТАСС/. Минэкономразвития (МЭР) России предлагает ввести запрет на истребование жилья, приватизированного с нарушениями, у граждан, которые являются добросовестными приобретателями. Соответствующий законопроект будет внесен на рассмотрение Госдумы в осеннюю сессию, говорится в пресс-релизе министерства.

«Реализация предлагаемых законопроектом норм позволит избежать ситуаций, когда гражданин лишается жилья, выбывшего ранее из собственности государства помимо его воли, либо приобретенного на безвозмездной основе у лица, которое не имело права им распоряжаться», — пояснила замглавы МЭР, руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

По ее словам, проблема изъятия органами исполнительной власти жилья, приобретенного гражданами на вторичном рынке недвижимости, существует на протяжении многих лет. Ее основные причины — выявленные факты заключения договоров о переходе прав на основании подложных документов.

«Возникновение таких случаев также бывает связано с мошенническими действиями, различного рода нарушениями или злоупотреблениями. При этом после совершения нескольких сделок купли-продажи жилье оказывается в собственности граждан, совершенно не причастных к его хищению, в отношении которых впоследствии государственными или муниципальными органами власти подаются иски об истребовании этих помещений», — подчеркнули в МЭР.

Минэкономразвития России предлагает запретить государственным органам и органам местного самоуправления истребовать ранее незаконно приватизированное жилое помещение у добросовестного приобретателя-гражданина

Предполагается, что указанный запрет будет действовать в отношении жилого помещения, являющегося единственным пригодным для проживания гражданина, являющегося его добросовестным приобретателем. При этом расходы, понесенные государством ввиду незаконной приватизации, предлагается покрывать путем предъявления регрессных требований к лицу, по вине которого произошла незаконная приватизация помещения.

Кроме того, ЖК РФ предлагается дополнить нормой, согласно которой ущерб, причиненный гражданам — добросовестным приобретателям в результате принятия судебных решений по искам государственных органов и органов местного самоуправления об истребовании жилых помещений, выбывших из владения указанных органов власти в результате незаконной приватизации, подлежит возмещению за счет средств бюджета соответствующего публично-правового образования в размере величины рыночной стоимости истребуемого жилого помещения, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Причем указанное правило предлагается распространить в том числе и на правоотношения, возникшие из принятых до вступления в силу предлагаемого Федерального закона судебных решений об истребовании приватизированных ранее жилых помещений у граждан — добросовестных приобретателей.

Чиновникам запретят отбирать квартиры у добросовестных приобретателей

Законопроект, защищающий права добросовестных приобретателей жилья, будет принят в весеннюю сессию, сообщил «Известиям» первый зампредседателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Михаил Емельянов. Разработанный Минэкономразвития документ устанавливает запрет на изъятие у добросовестного приобретателя жилья, если оно является единственным. Даже если когда-то оно было приватизировано с нарушениями.

В последние годы власти регионов и муниципалитетов пересматривают документы 90-х годов о приватизации жилья. И когда находят нарушения, обращаются в суды. Однако за прошедшие десятилетия недвижимость, пусть и приватизированная с нарушениями, зачастую в обход закона, несколько раз меняла собственников. И теперь крайними оказываются те, кто добросовестно приобрел жилье и сейчас живет там. Именно таких собственников власти вызывают в качестве ответчиков. И после решения суда о том, что недвижимость когда-то была изъята из собственности государства незаконно, эти жильцы оказываются на улице. Принятие закона оградит их от потери единственного жилья. Однако члены Общественной палаты, где документ сейчас проходит экспертизу, выявили в нем ряд недостатков.

Как сообщила «Известиям» председатель комиссии ОП по общественному контролю, зампредседателя совета Исследовательского центра частного права при президенте Лидия Михеева, законопроект, несмотря на то что он защищает права граждан, создает определенную коллизию. А именно — нарушает принцип равенства собственников.

— Все собственники по Конституции равны: государство, физические и юридические лица, — говорит Лидия Михеева. — А здесь вводится довольно странное для нашей правовой системы правило: публично-правовые субъекты (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования) не смогут истребовать из чужого незаконного владения имущество, которое по классическим правовым канонам всегда можно было бы истребовать — в том числе у добросовестных приобретателей. Создается странная для нашей правовой системы коллизия. Хотя с точки зрения исправления сложившейся ситуации законодатель предпринял первый шаг, показавшийся ему само собой разумеющимся: просто запретить отбирать квартиры, потому что такое изъятие стало массовым.

В экспертном заключении, которое в ближайшее время обнародует Общественная палата, говорится, что убытки за незаконные действия чиновников не должны нести ни добросовестные приобретатели, ни государство: претензии должны быть предъявлены виновным.

— У нас возникает вопрос: а нельзя ли найти того, кто изначально был виноват в том, что квартира была изъята из госсобственности? — сказала Лидия Михеева. — Ведь были какие-то чиновники, которые, возможно, за взятку давали согласие, использовали какие-то поддельные документы, мошеннические схемы. Надлежащим правовым решением в таких случаях является поиск непосредственно виновных и привлечение их к ответственности. Я не имею в виду только уголовную ответственность. С них в любом случае должны быть взысканы убытки государства.

Она также обратила внимание, что в законопроекте МЭР есть моменты, непонятные даже многим юристам: сначала там говорится о запрете на изъятие у добросовестного приобретателя единственного жилья, а затем о том, что в случае изъятия гражданину положена компенсация. Когда и при каких обстоятельствах последняя норма должна действовать, законодателям следует прописать более подробно, считает эксперт.

Депутат Михаил Емельянов пояснил, что формулировки будут уточнены, когда документ поступит в Госдуму. Вместе с тем он отметил, что комитет по госстроительству и законодательству будет рекомендовать принять законопроект. А что касается убытков государства, то соблюдение прав добросовестного приобретателя важнее.

— Надо в первую очередь защищать права гражданина, потому что по сравнению с государством это заведомо более слабая сторона, — сказал Михаил Емельянов. — Добросовестный приобретатель должен быть защищен от судебных преследований. Тем более когда дело касается жилья, особенно единственного. Не думаю, что у законодателей будут какие-то сомнения.

Парламентарий подчеркнул, что региональные власти стараются предъявлять претензии тем, кто честно купил жилье, когда-то незаконно изъятое у государства, потому что это гораздо проще, чем искать конкретных виновных.

— В результате тысячи граждан лишаются жилья, за которое они заплатили свои деньги. При том, что они ни в чем не виноваты, — заключил депутат.

Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская высказала мнение, что добросовестных приобретателей жилья лучше оставить в покое и дать им жить в честно купленных квартирах.

— Если была вина должностных лиц государства, убытки надо взыскивать с того чиновника, который принимал незаконное решение или неправильно оформлял документы, — сказала Галина Хованская «Известиям». — В принципе это возможно и через 20 лет. Для этого нужна лишь политическая воля и наличие в живых этого человека.

Депутат отметила, что случаев, когда за незаконные действия чиновников расплачиваются добросовестные граждане, достаточно много.

Министерство экономического развития Российской Федерации

Законопроект о запрете истребования жилья от добросовестных приобретателей внесен в Госдуму

Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев подписал распоряжение о внесении в Государственную Думу проекта федерального закона «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)», подготовленного Минэкономразвития России. Принятие и реализация его норм позволят избежать ситуаций, при которых гражданин лишается жилья, принадлежащего ему на праве собственности.

В настоящее время статья 302 Гражданского кодекса предусматривает возможность истребования имущества, в том числе в случаях, когда оно приобретено безвозмездно от лица, не имевшего права его отчуждать. Законопроектом предлагается установить, что государственные органы или органы местного самоуправления не вправе истребовать приватизированное ранее жильё от добросовестного приобретателя, даже если такое жильё было приобретено безвозмездно или выбыло из владения этих органов помимо их воли.

Документ разработан во исполнение перечня поручений Президента России по итогам пленарного заседания Общественной палаты 23 июня 2015 года и в соответствии с решением Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года, который признал положение пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускает истребование имущества от его добросовестного приобретателя по иску публично-правового образования в случае, когда таким образованием не приняты своевременные меры по его установлению и оформлению своего права собственности на это имущество.

Законопроект одобрен на заседании Правительства РФ 27 июля 2017 года. Официальным представителем Правительства РФ при его рассмотрении палатами Федерального Собрания РФ назначена заместитель Министра экономического развития РФ – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

Когда поправки в ГК не помогут: почему добросовестные покупатели могут остаться без жилья

Соответствующие изменения вносятся в ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя). Поправки запретят госорганам и местным властям отбирать квартиры у добросовестных приобретателей любых жилых помещений. Министерство представило законопроект еще прошлой зимой. При этом ранее предполагалось, что нельзя будет изымать только единственное жилье (см. «МЭР предлагает не отбирать недвижимость у добросовестных покупателей»).

Сегодня, как отмечается в законопроекте, ст. 302 ГК предусматривает истребование жилья у добросовестных приобретателей в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. При этом при истребовании ранее незаконно приватизированного имущества у добросовестных приобретателей нарушаются их права, в частности, право на жилище. Отмечается, что в случае принятия предлагаемых министерством поправок суды будут устанавливать, добросовестно ли приобретено жилье, тогда как сегодня они определяют факт выбытия имущества – по воле собственника или нет.

Также документ предлагал дополнить ст. 3 ЖК нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателем в результате принятия судебных решений по искам госорганов и органов МСУ об истребовании жилых помещений, выбывших из владения из-за незаконной приватизации. Ее предлагалось выплачивать за счет средств бюджета того госоргана, который подал иск. А условием выплаты был установленный в судебном порядке факт добросовестности приобретателя жилья. То есть, если бы суд принял решение о выплате возмещения, то органы госвласти смогли предъявить регрессное требование к лицу, по вине которого был причинен ущерб. Однако в новой версии законопроекта положений о компенсации уже нет. Против такой меры выступили столичные власти. По их подсчетам, возможные потери городского бюджета составили бы 1,3 млрд руб. Всего же за два года, с 2013-го по 2015-й, власти Москвы подали 156 исков об изъятии помещений, из которых 136 было удовлетворено

Документ, подготовленный Минэкономразвития, был разработан после того, как жалобы на изъятие у граждан квартир дошли до Владимира Путина. Еще в 2015 году президенту пожаловались, что у граждан отнимают жилье, купленное на вторичном рынке, с отсутствием обременений в ЕГРП, при изъятии власти ссылались на мошенническую первичную приватизацию. Так, например, было в деле Александра Дубовца, который, доказывая добросовестность сделки, дошел до Конституционного суда (см. «КС решит, можно ли отбирать квартиру у добросовестных покупателей»). Дубовец в 2008 году купил квартиру в Москве. Как выяснилось позже, законный владелец квартиры умер в 1994 году и не оставил наследников, а жильем занялись мошенники. Они подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. Ее дважды перепродавали, Дубовец стал последним звеном в цепочке покупателей. При этом каждая сделка была признана законной в процессе государственной регистрации перехода права собственности. А в 2015 году Департамент горимущества Москвы в суде добился истребовании квартиры из собственности Дубовца и передачи ее в собственность города. Однако КС решил, что квартира, ставшая объектом мошенничества, не может быть просто так отобрана у того, кто ее приобрел, – государство сначала должно доказать, что собственник знал о махинациях (см. «КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей»).

При этом ранее Верховный суд в своем обзоре практики разъяснил, когда покупателя можно отнести к недобросовестным. Так, ВС указал, что нужно учитывать не только осведомленность о наличии записи в ЕГРП, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. При этом ВС отметил, что если сделке сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилья сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такого покупателя можно признать недобросовестным (см. «Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным»).

Юристы же говорят о том, что суды зачастую завышают стандарт добросовестности. Анастасия Пластовец из «Делькредере» говорит, что первоначальные собственники (в частности, государство) используют любые сомнения в чистоте права в свою пользу. Актуальность проблемы подчеркивает и партнер КА «Барщевский и Партнеры» Анастасия Расторгуева. Она отметила, что, может быть, если бы не позиция КС по делу Дубовца, закона бы до сих не было. «Между тем ситуация складывалась странная: одни органы госвласти регистрировали сделку, а потом другие органы власти шли истребовать якобы свое имущество, ссылаясь на его выбытие помимо воли. КС обратил внимание, что собственник (орган власти, который не позаботился о получении выморочного имущества или поздно обнаруживший незаконную приватизацию) должен действовать разумно и своевременно по регистрации своей собственности», – отметила юрист, добавив, что, если он бездействует года или десятилетия, а потом вдруг выясняет, что имущество, оказывается, ушло мошенническим путем и после было приобретено добросовестным приобретателем, то, конечно, нужно защитить слабую сторону – добросовестного приобретателя.

При этом, считает Расторгуева, не у дел, скорее всего, останутся те добросовестные приобретатели, которые уже получили отказные решения и прошли все стадии обжалования судебного акта. «Постановление КС дает право на пересмотр решений только в отношении лиц, которые обратились с жалобой в КС, по итогам рассмотрения которой и было принято постановление. Проект закона в части компенсаций тем, у кого по судебным решениям забрали жилье, встретил сопротивление», – заметила она. Однако, по мнению эксперта, есть еще один шанс – если в постановлении Президиума или Пленума ВС будет изменена практика применения спорной ст. 302 ГК, и в нем же будет указано на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных постановлений, при вынесении которых правовая норма была применена судом иначе. «Однако с учетом того, что КС уже объяснил конституционно-правовой смысл статьи и в нее уже вносятся поправки, вероятность принятия акта ВС минимальна», – заключила Расторгуева.

Госдуму попросили запретить отбирать жилье у добросовестных приобретателей по искам органов госвласти

Москва. 8 августа. INTERFAX.RU — Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, направленный на защиту прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений, сообщается во вторник на сайте кабинета министров.

«Законопроектом предлагается установить запрет на истребование по иску государственных органов или органов местного самоуправления приватизированного ранее жилого помещения от гражданина — добросовестного приобретателя. Это позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается приватизированного ранее жилого помещения», — говорится в сообщении на сайте правительства.

Законопроект разработан Минэкономразвития РФ. Заместитель министра экономического развития РФ — руководитель Росреестра Виктория Абрамченко ранее заявляла «Интерфаксу», что поправки запретят отбирать любое жилье у добросовестных приобретателей, а не только единственное.

По ее словам, законопроект предлагает установить запрет на истребование в собственность РФ, ее субъекта или муниципального образования принадлежавшего им ранее жилого помещения от добросовестного приобретателя-гражданина, в том числе в случаях приобретения такого жилого помещения на безвозмездной основе у лица, которое не имело права его отчуждать.

Первая редакция законопроекта была подготовлена в конце прошлого года, но актуальная редакция, по словам Абрамченко, существенно изменила подход.

Замминистра пояснила, что она предполагает запрет на изъятие любого жилого помещения, если гражданин является добросовестным приобретателем, а не только единственного (как предлагалось предыдущей редакцией). Кроме того, по ее словам, данный запрет предлагается установить непосредственно в Гражданском кодексе (в ст.302), а не в вводном законе, как было ранее.

Законопроект рассмотрен и одобрен на заседании правительства РФ 27 июля.

Источники

1. 
   Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
2. 
   Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
3. 
   Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.
4. История политических и правовых учений / В.Г. Графский и др. — М.: Норма, 2003. — 944 c.
5. Панов, В.П. Сотрудничество государств в борьбе с международными уголовными преступлениями: учеб пособие; М.: Юрист, 2011. — 160 c.