Разработан порядок определения управляющей компании для временного управления мкд (законопроект)

Разработан порядок определения управляющей компании для временного управления МКД (законопроект)

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Доработанный текст проекта Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления» (подготовлен Минстроем России 24.11.2017)

Досье на проект

Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить Порядок и условия определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация.

2. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации в срок до 1 марта 2018 года привести нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации в соответствие с порядком, утвержденным настоящим постановлением.

Председатель Правительства Российской Федерации

Д. Медведев

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства Российской Федерации
от 2017 г. N

ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ УПРАВЛЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, В ОТНОШЕНИИ КОТОРОГО СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕ ОПРЕДЕЛЕН ИЛИ НЕ РЕАЛИЗОВАН СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ, НЕ ОПРЕДЕЛЕНА УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

1. Настоящий Порядок разработан в целях надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и обеспечения непрерывности управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в таком многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. Управление многоквартирным домом в случаях, когда в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — временное управление), осуществляется на основании распоряжения органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, изданного в срок не позднее пяти рабочих дней с даты наступлении указанных событий.

3. Временное управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, созданной в организационно-правовой форме государственного или муниципального унитарного предприятия и имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — организация, осуществляющая временное управление) с учетом требований жилищного законодательства к деятельности по управлению многоквартирными домами и вводится с даты издания распоряжения о назначении организации, осуществляющей временное управление, на срок не более одного года.

4. Орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — официальный сайт), а также направляет в организацию, осуществляющую временное управление многоквартирным домом, и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор (далее — орган государственного жилищного надзора) распоряжение о назначении организации, осуществляющей временное управление, в течение одного рабочего дня со дня его издания. Орган государственного жилищного надзора на основании поступившего распоряжения о назначении организации, осуществляющей временное управление, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

5. Организация, осуществляющая временное управление, в течение трех рабочих дней с даты издания распоряжения, указанного в пункте 2 настоящего Порядка:

а) направляет собственникам помещений в многоквартирном доме, в отношении которого назначено временное управление, подписанный проект договора управления многоквартирным домом и представляет информацию об этом в орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, издавший упомянутое распоряжение, с приложением копии направленного собственникам помещений в многоквартирном доме проекта договора управления многоквартирным домом;

б) размещает сведения о заключении договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система), а также направляет их в орган государственного жилищного надзора в соответствии с частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации.

6. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых и выполняемых при временном управлении, не может превышать минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.

7. Размер платы за содержание жилого помещения при временном управлении определяется с учетом установленного перечня обязательных работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и не может превышать размер платы, установленный органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, определенный в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

8. Отсутствие письменного договора между организацией, осуществляющей временное управление, и собственником помещения в многоквартирном доме не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и не является препятствием для реализации права на получение соответствующих платежей организацией, осуществляющей временное управление в данном многоквартирном доме.

9. Временное управление прекращается с даты внесения соответствующих изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в случаях:

истечения срока, установленного распоряжением о назначении организации, осуществляющей временное управление;

принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и реализация данного способа в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сведения о наступлении указанных событий размещаются в системе и направляются в орган государственного жилищного надзора организацией, осуществляющей временное управление, в срок, предусмотренный частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации.

10. Орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии с распоряжением, указанным в пункте 2 настоящих Правил, созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

11. Орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя обязан известить собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого введено временное управление, о назначении организации, осуществляющей временное управление, основании ее назначения, а также о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с прекращением временного управления и основании внесения таких изменений путем размещения указанной информации в помещении данного многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в таком доме, а также разместить указанную информацию в течение трех рабочих дней со дня наступления соответствующих событий.

12. Внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи введением и прекращением временного управления осуществляется в порядке и в сроки, установленные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Обзор документа

Доработан порядок определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, собственниками помещений в котором не определен (не реализован) способ управления или не определена управляющая организация.

В таком случае органу местного самоуправления будет предоставлено право назначить временную управляющую организацию из числа ГУПов (МУПов) на срок не более 1 года.

Временная УК будет выполнять лишь минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. При этом размер платы за содержание жилого помещения должен будет соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления.

Определяются основания прекращения временного управления многоквартирным домом.

Разработан порядок определения управляющей компании для временного управления МКД (законопроект)

• не выбрали способ управления домом; или
• не реализовали принятое решение о выборе способа управления.

Необходимость разработки такого порядка обусловлено требованием, установленным ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ).

Проектом предусмотрено, что в течение 5 рабочих дней после неопределения собственниками управляющей компании (в т. ч. в случае признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору УК) уполномоченные органы местного самоуправления или органы исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — должны издать распоряжение, которым назначают управляющую компанию для временного управления МКД.

Управляющая компания выбирается из перечня организаций для временного управления МКД. Такой перечень формируется указанными уполномоченными органами из управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД на территории соответствующего муниципального образования, и размещается в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Управляющие компании вносятся в перечень в соответствии с присвоенной им категорией риска (всего 4 категории). Компании одной категории располагаются в перечне в алфавитном порядке.

Уполномоченный орган назначает для временного управления управляющую организацию, занимающую верхнюю позицию в перечне и осуществляющую временное управление меньшим количеством домов по сравнению с другими компаниями. При этом не допускаются к временному управлению МКД компании, с которыми собственники ранее расторгли договор управления, кроме случая, когда в перечне нет других компаний.

Проектом установлено, что при временном управлении МКД перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД не может превышать минимального перечня услуг и работ, определенного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Размер платы за содержание жилого помещения при временном управлении определяется с учетом указанного перечня обязательных работ и услуг и не может превышать размер платы, установленный уполномоченным органом. При этом отсутствие письменного договора между управляющей компанией и собственником помещения в МКД не является основанием для освобождения собственника от обязанности по несению расходов на содержание его помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в МКД.

О том, как проводится конкурс для определения управляющей компании, можно прочесть в нашей статье «Открытый конкурс по выбору управляющей компании».

Разработан порядок определения управляющей компании для временного управления МКД (законопроект)

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Проект Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация» (подготовлен Минстроем России 26.03.2018)

Досье на проект

Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить Порядок и условия определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация.

2. Настоящее постановление вступает в силу с 12 января 2019 года.

[1]

Председатель Правительства Российской Федерации

Д. Медведев

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 2018 г. N

ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ УПРАВЛЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, В ОТНОШЕНИИ КОТОРОГО СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕ ОПРЕДЕЛЕН ИЛИ НЕ РЕАЛИЗОВАН СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ, НЕ ОПРЕДЕЛЕНА УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

1. Настоящий Порядок разработан в целях надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и обеспечения непрерывности управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в таком многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. Управление многоквартирным домом в случаях, когда в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — временное управление), осуществляется на основании распоряжения органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, изданного в срок не позднее пяти рабочих дней с даты наступлении указанных событий.

3. Временное управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, включенной в перечень организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация (далее — Перечень организаций).

Перечень организаций формируется органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на территории соответствующего муниципального образования, и размещается в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система).

в) умеренный риск;

Управляющие организации, имеющие одинаковую степень риска, располагаются в Перечне организаций в алфавитном порядке.

Информация, содержащаяся в Перечне организаций, подлежит актуализации органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя не реже чем один раз в пять лет, а также в срок не превышающий трех рабочих дней со дня наступления следующих событий:

— внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории соответствующего муниципального образования;

— аннулирования лицензии управляющей организации на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

— истечения срока действия лицензии управляющей организации на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

— отсутствие в реестре лицензий субъекта Российской Федерации у управляющей организации многоквартирных домов, расположенных на территории соответствующего муниципального образования;

— изменение категории риска управляющей организации.

4. Орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя назначает для временного управления управляющую организацию, занимающую верхнюю позицию в Перечне организаций и осуществляющую временное управление меньшим количеством домов относительно других управляющих организаций, находящихся в данном Перечне организаций.

Не допускаются управляющие организации к временному управлению многоквартирным домом, собственники помещений в котором ранее приняли решение о расторжении договора управления с данной управляющей организацией, или который был исключен из реестра лицензий субъекта Российской Федерации данной управляющей организации, за исключением случая, когда в Перечне организаций отсутствуют иные управляющие организации.

Временное управление многоквартирным домом осуществляется с учетом требований жилищного законодательства к деятельности по управлению многоквартирными домами и вводится с даты издания распоряжения о назначении организации, осуществляющей временное управление, на срок не более одного года.

5. Орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — официальный сайт), а также направляет в организацию, осуществляющую временное управление многоквартирным домом, и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор (далее — орган государственного жилищного надзора) распоряжение о назначении организации, осуществляющей временное управление, в течение одного рабочего дня со дня его издания. Орган государственного жилищного надзора на основании поступившего распоряжения о назначении организации, осуществляющей временное управление, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

6. Организация, осуществляющая временное управление, в течение трех рабочих дней с даты издания распоряжения, указанного в пункте 2 настоящего Порядка:

а) направляет собственникам помещений в многоквартирном доме, в отношении которого назначено временное управление, подписанный проект договора управления многоквартирным домом и представляет информацию об этом в орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, издавший упомянутое распоряжение, с приложением копии направленного собственникам помещений в многоквартирном доме проекта договора управления многоквартирным домом;

б) размещает сведения о заключении договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система), а также направляет их в орган государственного жилищного надзора в соответствии с частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации.

7. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых и выполняемых при временном управлении, не может превышать минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.

8. Размер платы за содержание жилого помещения при временном управлении определяется с учетом установленного перечня обязательных работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и не может превышать размер платы, установленный органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, определенный в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

9. Отсутствие письменного договора между организацией, осуществляющей временное управление, и собственником помещения в многоквартирном доме не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и не является препятствием для реализации права на получение соответствующих платежей организацией, осуществляющей временное управление в данном многоквартирном доме.

10. Временное управление прекращается с даты внесения соответствующих изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в случаях:

истечения срока, установленного распоряжением о назначении организации, осуществляющей временное управление;

принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и реализация данного способа в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сведения о наступлении указанных событий размещаются в системе и направляются в орган государственного жилищного надзора организацией, осуществляющей временное управление, в срок, предусмотренный частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации.

11. Орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии с распоряжением, указанным в пункте 2 настоящих Правил, созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

11. Орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя обязан известить собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого введено временное управление, о назначении организации, осуществляющей временное управление, основании ее назначения, а также о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с прекращением временного управления и основании внесения таких изменений путем размещения указанной информации в помещении данного многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в таком доме, а также разместить указанную информацию в течение трех рабочих дней со дня наступления соответствующих событий в системе.

12. Внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи введением и прекращением временного управления осуществляется в порядке и в сроки, установленные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Обзор документа

Подготовлены порядок и условия определения управляющей организации для временного управления многоквартирным домом.

Под временным понимается управление, когда в доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация. Такое управление реализуется по распоряжению органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения.

Управляющая организация должна входить в соответствующий перечень, формируемый указанными органами и размещаемый в госинформсистеме ЖКХ.

Определяются порядок ведения названного перечня, действий органов и организации, назначенной для временного управления.

Закрепляется, что отсутствие письменного договора между организацией и собственником помещения в многоквартирном доме не освобождает последнего от расходов на содержание помещения.

Устанавливается, когда и в каких случаях временное управление прекращается.

Об управлении МКД временной УК без проведения конкурса — письмо ФАС России от 02.09.2015 №АД/46729/15

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

от 2 сентября 2015 г. №АД/46729/15

Как сообщает ФАС России указанное письмо с антимонопольным органом, уполномоченным законодательством на дачу соответствующих разъяснений, не согласовывалось. На основании данного письма органы местного самоуправления массово предоставляют управляющим организациям, получившим к 01.05.2015 лицензию на право осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами, муниципальные преференции, и, зачастую, без согласования с территориальными органами ФАС России, на основании пунктов 1 и 4 части 3 статьи 19 Федерального закона «О защите конкуренции».

По мнению ФАС России, совершение таких действий органами местного самоуправления является нарушением антимонопольного законодательства по следующим причинам:

1. Предоставление государственных или муниципальных преференций регламентировано Главой 5 Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 20 статьи 4 Федерального закона «О защите конкуренции» государственные или муниципальные преференции — это предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимуществ, которые обеспечивают им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Системный анализ норм главы 5 Закона о защите конкуренции (в т.ч. п. 2 ч. 3 ст. 20) приводит к выводу о том, что преференция может быть предоставлена в порядке, установленном Главой 5 Закона о защите конкуренции, в целях, установленных частью 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции и только в случае, если ее предоставление не приведет к устранению или недопущению конкуренции.

ФАС России обращает внимание на то, что предоставление права на управление многоквартирным домом без проведения конкурса не может соответствовать целям предоставления государственных или муниципальных преференций, установленных частью 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции.

2. Статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с частью 5 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 указанной статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 255-ФЗ), юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Частью 4 статьи 7 Федерального закона N 255-ФЗ установлены особые условия, регламентирующие обязательный порядок действий органов местного самоуправления на переходный период, а именно:

1. В случае, если в срок до 1 апреля 2015 года хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу указанного Федерального закона, не обратились с заявлением о предоставлении лицензии либо такому хозяйствующему субъекту отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такой субъект.

2. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

При этом следует иметь в виду, что в случае если хозяйствующие субъекты, которые указаны в части 4 статьи 7 Федерального закона N 255-ФЗ и осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу настоящего Федерального закона, не обратились с заявлением о предоставлении лицензии либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение органом местного самоуправления указанного порядка не может являться основанием для назначения управляющей организации без проведения конкурса.

При таких обстоятельствах предоставление права на управление многоквартирным домом без проведения конкурса может привести к ограничению, недопущению, устранению конкуренции, что является нарушением Закона о защите конкуренции.

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

[2]

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

[3]

Источники

1. 
   Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.
2. 
   Куницын, А. Р. Образцы судебных документов / А.Р. Куницын. — М.: Юридическая литература, 2018. — 336 c.
3. 
   Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
4. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.
5. Кони, А.Ф. Уголовный процесс: нравственные начала; М.: Современный гуманитарный университет; Издание 3-е, испр. и доп., 2011. — 150 c.