Расчет через аккредитив при покупке недвижимости

Полная информация на тему: "Расчет через аккредитив при покупке недвижимости" в помощь грамотному гражданину.

Расчет через аккредитив при покупке недвижимости

Банковский аккредитив при покупке квартиры: основные сведения

Аккредитив при покупке квартиры — это одностороннее денежное обязательство, согласно которому банк-эмитент, руководствуясь поручением клиента (покупателя квартиры) об открытии аккредитива и его распоряжением, принимает на себя обязательство по перечислению денежных средств продавцу квартиры при условии, что в банк продавцом квартиры будут представлены документы, определенные аккредитивом и служащие подтверждением выполнения его условий.

Иной вариант: банк-эмитент в случае получения необходимых документов предоставляет полномочия по исполнению банковского аккредитива при покупке квартиры иному банку — исполняющему (ст. 867 Гражданского кодекса РФ, п. 6.1 положения «О правилах…», утв. Банком России от 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П).

ВАЖНО! Таким образом, расчеты по аккредитиву при покупке недвижимости сводятся к тому, что банк по поручению клиента (в рассматриваемом нами случае — покупателя недвижимости) открывает специальный аккредитивный счет, перечисление средств с которого в пользу получателя (т. е. продавца квартиры) производится после представления в банк установленной документации, отвечающей условиям аккредитива.

Плательщиком по аккредитиву может быть как физическое, так и юридическое лицо. Аккредитив надлежит отличать от счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), который предназначается для сходных целей. Однако перечисление средств во втором случае производится только после наступления определенных обстоятельств, а не просто по факту представления надлежащего комплекта документов в банк. Более подробно о данном спецсчете читайте в нашей статье Что такое эксроу счет — порядок открытия и изменения.

Продажа квартиры через аккредитив: особенности аккредитивного договора

Правоотношения между плательщиком и банком-эмитентом в части исполнения аккредитива при покупке недвижимости регулируются аккредитивным договором. Несмотря на тот факт, что деньги в дальнейшем должны быть перечислены третьему лицу (т. е. продавцу недвижимости), последнее не участвует в подписании аккредитивного договора, такой договор является 2-сторонним.

Аккредитивный договор обособлен от основного договора (в рассматриваемом случае — от договора купли-продажи квартиры) между плательщиком и получателем средств (п. 6.3 правил № 383-П) и исполняется на основании представленных в банк документов (при купле-продаже недвижимости обычно требуют документы, подтверждающие переход права собственности к плательщику, например выписку из ЕГРН).

В связи с этим банк не проводит анализ условий аккредитива на предмет их соответствия условиям договора купли-продажи недвижимости (например, не сопоставляет суммы, наименования сторон в этих договорах и т. д.).

Унифицированного образца аккредитивного договора не утверждено, однако в его содержании так или иначе надлежит отразить следующую информацию (п. 6.7 правил № 383-П):

  • номер и дату аккредитива;
  • сумму аккредитива;
  • реквизиты плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя средств;
  • реквизиты исполняющего банка;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • список документов, представляемых получателем средств, и требования к ним;
  • назначение платежа;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссий банку-эмитенту и исполняющему банку.

Открытие аккредитива при покупке квартиры

Банк-эмитент оформляет аккредитив (аккредитивный договор) на основании соответствующего распоряжения плательщика. Параметры, согласно которым определяются условия аккредитива, отражаются в специальном заявлении на его открытие.

Форма заявления не является типовой и утверждается банками самостоятельно (п. 6.6 правил № 383-П). При этом на банк-эмитент не возложена обязанность производить контроль соответствия условий заявления на аккредитив договору плательщика с получателем средств (п. 7 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39, далее — ИП № 39).

В эти документы (т. е. и в заявление, и в сам аккредитив) могут быть включены только те условия, исполнение которых, исходя из правовой природы сделки, в дальнейшем может быть документально подтверждено со стороны плательщика.

Собственно открытием аккредитива является выдача банком-эмитентом одностороннего денежного обязательства в пользу получателя в форме аккредитива.

После подписания аккредитивного договора плательщик размещает на аккредитивном счете соответствующую сумму и уплачивает необходимые комиссии согласно условиям аккредитива.

ВАЖНО! Обязательства банка-эмитента по аккредитиву являются независимыми от обязательств сторон по основному договору между ними. Вместе с тем за ненадлежащее исполнение данного обязательства банк может быть привлечен к соответствующему виду ответственности (например, за просрочку выплаты денежных средств по ст. 395 ГК РФ (см. п. 11 ИП № 39) и т. д.).

Что такое безотзывный аккредитив при продаже квартиры

По признаку возможности/невозможности изменения или отмены аккредитива без согласия на то получателя аккредитивы можно дифференцировать:

  • На отзывные — аккредитивы, которые можно изменить или отменить со стороны банка-эмитента без предварительного извещения получателя. При этом отзыв аккредитива не порождает каких-либо обязательств банка-эмитента перед получателем. Операции по аккредитивам такого вида производятся при условии, что к моменту их совершения в банк-эмитент не поступала информация об отмене аккредитива или изменении его условий (п. 6.22 правил № 383-П).
  • Безотзывные — аккредитивы, которые нельзя изменить или отозвать в отсутствие согласия на то получателя. Подавляющее большинство аккредитивов при расчетах в сделках с недвижимостью являются именно безотзывными. Для того чтобы такого вида аккредитив считался отмененным или его условия могли быть скорректированными, в банк-эмитент должно быть представлено соответствующее заявление от получателя денежных средств (п. 6.13 правил № 383-П).

Аккредитив при продаже квартиры: исполнение

Как мы уже упоминали выше, исполнение аккредитива производится на основании представления в банк документации, отвечающей регламентированным условиями аккредитива требованиям.

При этом такая документация:

  • Должна быть представлена до истечения срока действия аккредитива и в течение периода, отведенного по условиям аккредитива на подачу такой документации (п. 6.15 правил № 383-П). Например, в отношении сделки по купле-продаже недвижимости может быть установлен срок, равный максимальному сроку проведения госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимости плюс 2 месяца, и т. д.
  • Должны соответствовать по внешним характеристикам условиям аккредитива и не противоречить друг другу (п. 6.17 правил № 383-П). Например, должны соответствовать вид документа (выписка из ЕГРП, договор купли-продажи и др.), комплектность, наличие необходимых отметок регистрирующих органов, наименование нового собственника, формат представления документов (на бумажных или электронных носителях) и т. д.
Читайте так же:  Как исчислять земельный налог для участков под комплексное жилищное строительство разъяснения фнс

При установлении соответствия представленной документации условиям аккредитива при продаже квартиры исполняющий банк реализует его исполнение (п. 6.18 правил № 383-П) путем перечисления денежных сумм на банковский счет продавца недвижимости (п. 6.20 правил № 383-П).

Итак, аккредитив при покупке недвижимости представляет собой удобную форму расчетов между продавцом и покупателем недвижимости, хотя и влекущую дополнительные расходы в виде банковских комиссий за предоставление такой услуги.

При этом банк принимает на себя обязательство перечислить денежную сумму в соответствии с условиями аккредитива на счет продавца недвижимости после представления им в банк надлежащего комплекта документов. Аккредитивный договор является 2-сторонним соглашением между банком-эмитентом и покупателем объекта недвижимого имущества.

Договор купли продажи квартиры через аккредитив

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

  1. Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
  2. Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
  3. Среди условий использования аккредитива указываются:
  • банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
  • банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
  • ФИО получателя средств;
  • сумма аккредитива (цифрами и прописью);
  • вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
  • условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
  • дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
  • условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
  • стороны договора (повторяются из шапки договора);
  • идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
  • кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
  • в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Договор купли продажи квартиры через аккредитив

10. При подписании договора Продавец гарантирует, что предоставленные документы на отчуждаемое жилое помещение получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также, что до заключения настоящего договора оно не отчуждено, не заложено, не сдано в аренду, в споре, под запрещением (арестом) не состоит.

Аккредитив при покупке недвижимости

Такой тип сделок, как покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, который прошел процедуру государственной регистрации. Некоторыми банками запрашиваются выписки из единого государственного реестра прав, которые подтвердят право собственности покупателя на купленную недвижимость. При нахождении счетов продавца и покупателя в одном и том же банке схема становится значительно проще.

Расчет за недвижимость через аккредитив

  1. После поступления оговоренного покупателем списка документов исполняющий банк в течение пяти рабочих дней проверяет их на соответствие условиям аккредитивного договора.
  2. После проверки документации и выявления ее полного соответствия договорным требованиям не позднее трех рабочих дней с момента вынесения соответствующего решения средства перечисляются на счет продавца.
  3. С момента исполнения условий аккредитива, временный счет закрывается.

Использование аккредитива при покупке недвижимости: обсудим все нюансы такой сделки

При сделках с недвижимостью обычно используется безотзывный вариант. Это означает, что в течение определённого периода нет возможности отозвать оплату. Деньги возможно получить, как правило, после предъявления договора купли-продажи со штампом из регистрирующего органа.

Как продать или купить квартиру через аккредитив

После подписания договора контрагенты посещают банк, и покупатель вносит средства на счет. При составлении договора важно следить, чтобы указанные в нем реквизиты и данные об объекте недвижимости совпадали с данными в заявлении для банка-эмитента, открывшего аккредитив.

Продажа квартиры через аккредитив

Аккредитив – это вид безналичного расчета, при котором покупатель открывает специальный счет в банке и вносит на него средства, причитающиеся продавцу. После того, как переход права собственности будет зарегистрирован, средства переводятся на банковский счет продавца.

Аккредитив при покупке недвижимости как оформить

  • банк лично следит за правильностью оформления сделки
  • деньги клиента на счет продавца будут перечислены только в том случае, если тот приложит к недвижимости все требуемые документы и не нарушит условия аккредитива
  • если по неким первопричинам сделка не состоится, то возврат капитала будет осуществлен покупателю обратно в полном размере
  • если реализатор не выполнил хоть одно условие соглашения, то платеж банком не будет произведен

Расчеты при покупке квартиры или дома через аккредитив — плюс и минусы, схема расчетов и стоимость в банке

Чтобы защитить вложения без всяких рисков, на помощь покупателю приходит аккредитование, применение которого гарантирует, что продавцу не достанутся деньги, пока он не предоставит банку информации, подтверждающей чистоту сделок по приобретению недвижимого имущества. Проверять эти документы будут банковские специалисты, а не покупатель, что дает последнему гарантию того, что его не обманут и не украдут вложения при взаиморасчетах.

Расчеты через банковскую ячейку и по аккредитиву

д) очень существенный риск. Как правило, договор аренды банковской ячейки стороны заключают сроком на 1, максимум 2 месяца. Однако, в ходе государственной регистрации могут быть обнаружены ошибки в составлении документов (или опечатки) и срок регистрации может быть продлен. То есть у продавца не будет на руках необходимых документов для «открытия» ячейки и срок для его допуска к ячейке может быть пропущен.

Аккредитив при покупке недвижимости

Довольно распространённой является ситуация, когда физические или юридические лица сотрудничают впервые. Особенно актуально это при приобретении недвижимости. В подобных ситуациях обычно вносятся авансы или залоги, однако многие опасаются вносить какую-либо предоплату и не соглашаются на такие условия.

Расчет через аккредитив при покупке недвижимости

  • номер и дату аккредитива;
  • сумму аккредитива;
  • реквизиты плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя средств;
  • реквизиты исполняющего банка;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • список документов, представляемых получателем средств, и требования к ним;
  • назначение платежа;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссий банку-эмитенту и исполняющему банку.
Читайте так же:  Договор займа траншами между юридическими лицами

Оформление договора купли-продажи квартиры с аккредитивом

  1. Перед оформлением договора купли-продажи жилья, участники сделки узнают у банка, если он обладает возможностью открыть аккредитив. В случае, положительного ответа, продавец и покупатель составляют договор, в котором прописывают, что условием расчета будет аккредитив. Размер суммы и условия расчета прописываются в соглашении сторон.
  2. Покупатель подает заявление в банк на оформление аккредитива. Важно! Заявление об оформление аккредитива для оформления договора купли-продажи недвижимости рассматривается только при наличии открытого счета в банке, куда обращается заявитель.
  3. Банк открывает аккредитив и передает заявителю его оригинал.
  4. Для получения денежных средств от банка в качестве погашения документов за понесенные расходы, гражданин предоставляет пакет документов:
  • договор купли-продажи квартиры;
  • свидетельство о регистрации недвижимости.

Договор купли-продажи здания с открытием аккредитива

4.7. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если такое невыполнение вызвано действием чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (непреодолимая сила), которые ни одна из Сторон не могла предвидеть при заключении настоящего Договора, ни предотвратить их разумными мерами. К таким обстоятельствам, в частности, относятся: наводнение, пожар, землетрясение, военные действия, забастовки, приостановление деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (в т.ч. на основании распорядительного акта вышестоящего органа или иного уполномоченного органа государственной власти), природные и техногенные катастрофы, эпидемии и иные обстоятельства и события, не зависящие от воли Сторон.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости — полный обзор понятия и этапов расчета по безотзывному банковскому аккредитиву 3 совета как безопасно купить недвижимость через документарный аккредитив

Это было мудрым решением, так как право Воронина на наследование этой квартиры оспаривалось его сводным братом. Этот факт банк-эмитент выяснил при проверке представленной продавцом документации. Сделка была признана недействительной, депонированные деньги продавцу перечислены не были, а благополучно вернулись Смирнову.

Договор купли-продажи с применением аккредитива

Договор купли-продажи с аккредитивом: сфера применения

Гражданское законодательство, а именно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), предоставляет сторонам право свободы договора. Основываясь на данной норме, стороны могут выбрать в качестве формы расчета, например, аккредитив.

При расчетах с помощью аккредитива банк-эмитент, по поручению плательщика (т. е. покупателя, когда мы говорим о договоре купли-продажи), обязуется перед получателем денежных средств (т.е. продавцом) осуществить платежи (или совершить другое исполнение) при условии предоставления последним надлежащей документации, отвечающей требованиям аккредитива (ст. 867 ГК РФ).

Условие об аккредитиве в качестве формы расчета между сторонами не является условием о залоге объекта купли-продажи (хотя такое условие может быть предусмотрено отдельным пунктом договора купли-продажи).

Договор купли-продажи, в котором указан аккредитив как форма расчета, составляется согласно требованиям к договорам купли-продажи соответствующего вида (полезные материалы по данной теме можно найти в других статьях сайта, например «Какие существенные условия договора купли-продажи?» и др.), т. к. данная форма расчетов может быть использована при реализации любой сделки купли-продажи.

Например, очень распространена практика использования аккредитива в соглашениях:

  • по продаже недвижимости;
  • по поставке товаров и т. д.

Образец договора аккредитива

Сам аккредитив составляется между банком-эмитентом и плательщиком.

Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако любой аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П):

  • номер и дата аккредитива;
  • сумма аккредитива;
  • реквизиты плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя средств;
  • реквизиты исполняющего банка;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • перечень документов, представляемых получателем, и требования к ним;
  • назначение платежа;
  • срок представления документов;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

Эти сведения рекомендуется указать также в основном договоре купли-продажи. Другой вариант — сделать в основном договоре ссылку на соответствующий аккредитивный договор.

ВАЖНО! Аккредитив независим и обособлен от основного договора, и его исполнение производится на основании представленных получателем документов (п. 6.3 правил № 363-П).

При расчетах с помощью аккредитива банк не должен проверять сам факт исполнения договора купли-продажи. Его задача — проверка документов на предмет соответствия условиям аккредитива (п. 9 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

Шаблон для составления договора купли-продажи с использованием аккредитива: Договор аккредитива — образец.

Преимущества и недостатки договора аккредитива

Можно выделить следующие положительные стороны рассматриваемой сделки:

  • Обеспечены гарантии соблюдения прав сторон. Так, покупатель защищен от рисков неполучения объекта сделки после совершения оплаты, т. к. банк не перечислит средства на счет продавца, пока тот не подтвердит исполнение со своей стороны соответствующими документами. Продавец же, исполнив надлежащим образом свои обязательства, гарантированно получает платеж.
  • Ограничены сроки исполнения обязательств. Аккредитив имеет срок действия, также им регламентированы сроки представления документов. Таким образом, сроки совершения сделки строго определены.
  • Гарантируется целевое использование средств плательщика.

К относительным недостаткам такой формы расчета можно отнести:

  • дополнительные сложности при оформлении основного договора, т. к. приходиться обращаться за услугами к третьим лицам, т. е. банкам;
  • наличие банковских комиссий за предоставляемую услугу.

ВАЖНО! Установленный в договоре аккредитивный порядок расчетов должен трактоваться и исполняться сторонами в совокупности с прочими условиями основного договора.

Например, поставщик представил в банк надлежащую документацию и получил денежные средства с аккредитива, хотя не исполнил положение основного договора об ассортименте товара. Суд встал на сторону покупателя, т. к. имел место факт нарушения договора (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

[1]

ВАЖНО! С июня 2018 г. аккредитив является безотзывным, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 869 ГК РФ).

Итак, при составлении договора аккредитива надлежит руководствоваться требованиями закона к конкретному виду договора купли-продажи. Особенностью такого договора будет пункт о взаиморасчетах. В рассматриваемом случае они будут произведены с использованием аккредитива.

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 6 мин.

Читайте так же:  Образец заполнения журнала приказов по личному составу

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу. Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

Что такое банковский аккредитив

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней. С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так. Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку. Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости. Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Плюсы и минусы безналичного взаиморасчета

Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.

Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества Недостатки
Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцом Сделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета
Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банка Применяется сложный документооборот
Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролирует Если аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные
При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньги Возврат денежной суммы покупателю возможен только через суд
Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки) Налоговые инспекторы узнают об этой сделке
При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денег Некоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета

Виды аккредитивов

Видео (кликните для воспроизведения).

Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.

Есть несколько видов аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
  • безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

  • составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
  • подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

  • какой банк открывает аккредитив покупателю жилья (банк-эмитент);
  • какой банк выдаст продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • кто является получателем «забронированной» денежной суммы;
  • какие документы обязан предоставить банку продавец, в какой срок;
  • кто из сторон несет расходы по открытию аккредитивного счета (обычно покупатель это делает за собственные средства, хотя стороны могут договориться как угодно);
  • в какой срок покупатель должен открыть аккредитив и внести на него деньги;
  • его ответственность за нарушение срока (в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки).
Читайте так же:  Определена цена госконтракта, выше которой необходимо обеспечение заявки

Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

8 надежных вариантов расчетов при покупке квартиры

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Купля-продажа недвижимости – это сделка, при которой продавец за денежную плату передает покупателю право собственности на квартиру с последующей регистрацией в Росреестре.

Виды расчета

Расчет при покупке квартиры может осуществляться с помощью банка, нотариуса или без привлечения третьих лиц. При этом каждый из способов имеет свои особенности.

Таблица 1. Основные способы расчета при покупке квартиры

Вид расчета Определение
Наличный расчет Фактическая передача наличных денежных средств продавцу
Материнский капитал Погашение части суммы за квартиру средствами материнского капитала
Ипотека Покупка квартиры с помощью ипотечного кредитования
Банковский аккредитив Банковский счет, перевод денежных средств с которого осуществляет сам банк
Банковская ячейка Сохранение денежных средств в банковском сейфе до момента завершения сделки
Депозит у нотариуса Перевод денег от покупателя к продавцу с помощью банковского счета нотариуса
Рассрочка платежа Расчет за покупку квартиры частями с минимальной переплатой
Банковская карта Безналичный перевод средств на банковскую карту продавца после завершения сделки

Наличный расчет

Оплата наличными – самый небезопасный способ, применяемый при расчете квартиры. При его использовании одна сторона (покупатель) передает другой стороне (продавцу) денежные средства в размере полной стоимости жилья.

Примечание. С 1 января 2014 года государством запрещены наличные расчеты на сумму свыше 600 000 рублей. Поэтому сделки купли-продажи недвижимости наличным способом возможны только до указанной суммы.

  1. Быстрое получение требуемой суммы покупателем на руки.
  2. Отсутствие необходимости оплаты банковских расходов по переводу денежных средств.

Однако передача крупных сумм наличными чревата последствиями, при которых существует большой риск обмана как со стороны продавца, так и покупателя. Особенно в рискованном положении находится продающая сторона, заинтересованная в получении денег.

  1. Вероятность недействительных (подделанных купюр).
  2. Сложность в подсчете наличных.
  3. Если денежные средства передаются продавцу после подачи документов в Росреестр, существует вероятность, что в регистрации права собственности могут отказать. В этом случае покупатель рискует остаться без квартиры и денег.
  4. После регистрации прав собственности недобросовестный покупатель может отказаться от передачи денежных средств. В этом случае не избежать судебного разбирательства, поскольку продавец может потерять и деньги, и квартиру.

Чтобы обезопасить себя при наличном способе расчета, сторонам сделки следует:

  • внести условия о способе оплаты в договоре купли-продажи;
  • передавать деньги только после получения регистрации прав собственности;
  • написать расписку о получении денежных средств.

Материнский капитал

Государство предоставляет льготные возможности для семей с двумя и более детьми. При покупке квартиры на материнский капитал можно погасить часть суммы за счет его средств. Для этого:

  1. Владелец сертификата обращается в Пенсионный Фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на приобретение жилья.
  2. После рассмотрения заявки (до 30 дней) денежные средства будут перечислены на расчетный счет продавца недвижимости.

Примечание. Передача денег в этом случае осуществляется только безналичным способом. Поскольку наличными средствами материнский капитал не выдается.

[2]

  1. Законный способ расчета.
  2. Отсутствие рисков.
  1. Оплатить покупку можно при соблюдении определенных условий, так как приобретение квартиры за счет средств материнского капитала предполагает, что в ней будет жить несовершеннолетний ребенок. Поэтому органы опеки следят за тем, чтобы новое жилье было не хуже предыдущего.
  2. Пенсионный орган может отказать в переводе средств капитала.

Если покупатель берет ипотеку для приобретения квартиры, то форма расчетов может быть разной, поскольку в них принимает участие банк-кредитор.

При этом продавец получает сумму полностью. Деньги за квартиру могут передаваться ему несколькими способами:

[3]

  • наличными (через ячейку);
  • безналичным расчетом (банк персонально договаривается с продавцом об условиях перевода).
  1. Продавец не несет ответственности по выплате ипотеки покупателем.
  2. В случае если покупатель нарушит условия ипотечного кредитования, санкции по отношению к продавцу применяться не будут. Покупатель будет нести долговые обязательства по отношению к банку.

Минус: банк-кредитор может потребовать от продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами.

Банковский аккредитив

Данный вариант передачи денег заключается в том, что покупатель открывает банковский счет, на который переводит всю сумму, необходимую для покупки квартиры. При этом:

  • Денежные средства банк переводит после совершения сделки.
  • Для перевода продавцу необходимо предоставить в банк документы, подтверждающие регистрацию сделки.
  1. Является безопасным способом расчета.
  2. Минимальный риск потери денег.
  3. Перевод осуществляется непосредственно банком.
  4. Ответственность по переводу денежных средств банк берет на себя.
Читайте так же:  Бланк анкеты на шенгенскую визу

Примечание. В случае неправомерной выдачи денег продавцу или покупателю банк возмещает убытки пострадавшей стороне.

Минус: высокая стоимость услуги. Сторонам придется заплатить комиссию за каждую операцию (открытие счета, транзакция, обналичивание и т. д.).

Банковская ячейка

Рисунок 1. Банковская ячейка

Аренда банковской ячейки считается одним из самых безопасных способов при расчете за квартиру.

Она осуществляется путем помещения денежной суммы в ячейку, доступ к которой продавец получит после завершения сделки. При этом:

  1. Продавец, покупатель и банк оформляют совместный договор на аренду ячейки.
  2. Деньги помещаются в ячейку в присутствии продавца.

Примечание. Сделка считается завершенной не с момента подписания договора, а после перехода прав собственности (путем регистрации в Росреестре) новому владельцу.

Перед помещением денег в ячейку контрагенты подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы:

  • сумму;
  • сроки получения денег;
  • доступ к ячейке;
  • особенности передачи прав на недвижимость;
  • и иные условия (обговариваемые по решению сторон).
  1. надежный способ передачи денег;
  2. гарантия оплаты для продавца;
  3. безопасная сделка (в случае ее расторжения никто из участников не сможет присвоить деньги или недвижимость путем обмана).

Минус: необходимость оплаты аренды банковской ячейки.

Депозит у нотариуса

Депозит у нотариуса – это способ передачи денег за покупку жилья, при котором расчеты по сделке производятся через банковский счет нотариуса. При этом:

  1. Перед регистрацией сделки нотариус принимает денежные средства у покупателя.
  2. Перечисляет их на счет продавца после регистрации прав собственности на квартиру.

Примечание. После вступления в силу 29 декабря 2014 года федерального закона №457-ФЗ нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам.

Условия перевода денег на депозит нотариуса и передачи их продавцу указываются в специальном соглашении о денежных расчетах. Стороны подписывают этот документ вместе с договором купли-продажи квартиры.

  1. полностью безопасная сделка;
  2. низкая стоимость за услугу (1500 рублей);
  3. отсутствие рисков;
  4. проведение всей сделки в одном месте (в офисе нотариуса).
  1. Расчет депозитом у нотариуса возможен только при условии заверения у него договора купли-продажиквартиры.
  2. Возможен отказ в предоставлении данной услуги.

Примечание. Депозит при заключении сделки купли-продажи квартиры предоставляется только с согласия нотариуса.

Рассрочка платежа

Рассрочка платежа – это способ расчета, при котором покупатель делает первоначальный взнос за покупку квартиры, а затем выплачивает оставшиеся денежные средства частями. При этом платежи вносятся:

  • ежемесячно;
  • равными суммами;
  • в соответствии с установленным графиком платежей.
  1. Удобные условия погашения долга для покупателя.
  2. Минимальная переплата (по сравнению с ипотекой).
  1. На жилье накладывается обременение.
  2. В случае отказа покупателя от погашения долга на квартиру накладывается взыскание.

Примечание. При платеже в рассрочку квартира переходит в собственность покупателя только после погашения суммы долга.

Банковская карта

Перевод денег с помощью банковской карты осуществляется покупателем после регистрации права собственности на квартиру. При этом он очень похож на наличный метод оплаты. Разница заключается лишь в безналичном способе передаче денежных средств.

При этом у них общие риски – велика вероятность обмана одной из сторон сделки.

  1. удобный способ расчета;
  2. мгновенная переча денег.
  1. ненадежный метод оплаты;
  2. вероятность обмана как со стороны покупателя, так и продавца.

Иные способы

Помимо перечисленных, существуют иные методы оплаты сделки купли-продажи. Их особенность – схожесть с популярными способами расчета. Но, как правило, ими пользуются реже всего.

Банковский счет эскроу

Расчет с помощью банковского счета эскроу – относительно новый способ, применяемый при оплате покупки жилья. Он заключается в том, что:

  • Покупатель открывает счет эскроу в банке.
  • Переводит на него сумму, равную стоимости квартиры.
  • После завершения сделки банк выдает продавцу деньги со счета.

Этот способ схож с аккредитивом, однако имеет особенности:

  • Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры.
  • Покупатель не может распоряжаться деньгами, находящимися на счете.
  • Если сделка не состоялась, счет эскроу закрывается (после определенного срока), а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры.
  1. безопасная сделка;
  2. минимальные риски;
  3. гарантированный расчет с покупателем;
  4. деньги выдает непосредственно банк.

Минусы: комиссия за банковские услуги.

Отсрочка платежа

Этот способ схож с рассрочкой платежа. Разница заключается в переносе срока уплаты за товар на определенный период, который обязательно оговаривается между двумя сторонами. При этом на жилье накладывается обременение.

  1. Покупатель подает документы в Росреестр, но расчет не производит. Право собственности регистрируется с залогом в пользу продавца.
  2. После расчета покупатель подает заявление о снятии обременения.

Примечание. При таком способе покупатель – собственник квартиры, но распоряжаться ей не может до полной оплаты.

  1. Полная гарантия законности сделки.
  2. Удобство расчета для покупателя.

Минус: риск неполной оплаты.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источники


  1. Треушников, М.К. Судебные доказательства / М.К. Треушников. — Москва: СИНТЕГ, 2014. — 272 c.

  2. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.

  3. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.
  4. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
  5. Борисов, А. Н. Защита от принудительной ликвидации юридического лица по искам государственных органов / А.Н. Борисов. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. — 272 c.
Расчет через аккредитив при покупке недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here