Требования из договора долевого строительства, переданные по договору уступки, могут быть действител

Договор уступки права требования неустойки к застройщику за нарушение сроков по ДДУ подлежит государственной регистрации

Регистрация участником долевого строительства права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих к этому моменту у кредитора прав по сделке, требующей государственной регистрации.

Реквизиты судебного акта

Индивидуальный предприниматель К.

Управление Росреестра по Московской области

В апреле 2015 г. между ООО «Даверна» (застройщик) и гражданкой А. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве. По данному договору А. приобрела права на объект долевого строительства, соответствующий будущей квартире в жилом доме. Срок передачи объекта долевого строительства при условии полной оплаты его участниками был определен календарной датой — 15.04.2016.

В установленный договором срок застройщик не передал участнику долевого строительства объект. Впоследствии А. (цедент) заключила с ИП К. (цессионарий) договор цессии от 06.07.2016 (далее — договор уступки), по которому уступила ИП К. право требования к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Требование же в отношении самого объекта долевого строительства от цедента к цессионарию не перешло, что было прямо прописано в договоре. Таким образом, А. по-прежнему могла претендовать на квартиру, а неустойку за нарушение обязательства должен был получить ИП К.

Договор уступки требования по заявлению его участников был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Московской области, которое, между тем, отказало в регистрации договора. Основанием для отказа в государственной регистрации послужило, во-первых, то, что названный договор не содержал необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице, а во-вторых, невозможность определить объект сделки в ситуации, когда право требования квартиры от цедента к цессионарию не перешло. Управление Росреестра подчеркнуло, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. На основании договора уступки ИП К. получил право на взыскание неустойки, но не получил иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Как таковая государственная регистрация договора уступки действующим законодательством не предусмотрена.

ИП К., полагая данный отказ нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора уступки права и обязании произвести регистрацию договора.

Позиция судов

Суды трех инстанций признали требование заявителя не подлежащим удовлетворению. При этом они исходили из того, что право на взыскание неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество. Цедент уступил право требования не по договору долевого участия в строительстве, а законной неустойки. Это никак не изменило зарегистрированной сделки. В связи с чем основания для государственной регистрации договора уступки отсутствуют.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования заявителя. Он определил обязать Управление Росреестра зарегистрировать рассматриваемый договор уступки права (требования), исходя из следующей логики. Пункт 14 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — постановление № 54) разъяснил, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

В рассматриваемом деле А. передала по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Поскольку на момент совершения уступки прав требования у А. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков ДДУ, к такому договору в соответствии с ч. 1 ст. 389 ГК РФ подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве. Договор, заключенный между А. и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п. 2 постановления № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Как разъяснил Пленум ВС РФ в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», целью государственной регистрации является обеспечение стабильности гражданского оборота и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав. Это исключает неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

ВС РФ признал необоснованной ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации. Суд обратил внимание на то, что согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Приобретение А. права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Данное обстоятельство не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Договор уступки требования о взыскании неустойки по договору долевого участия не зарегистрирован: удовлетворит ли суд требование цессионария?

Недействительность уступки требования по договору долевого участия в строительстве не влияет на правовое положение застройщика, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании ст. 312 ГК РФ. Ссылка застройщика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от такой уплаты.

Реквизиты судебного акта

ООО «Первая Юридическая Помощь»

ООО «Мытищинская строительная компания»

ООО «Мытищинская строительная компания» (застройщик, ответчик) и гражданка П. заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (далее — ДДУ). По условиям ДДУ застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику квартиру. А участник — оплатить денежные средства и принять объект долевого строительства. Срок передачи объекта участнику — не позднее II квартала 2016 г.

Квартира была передана участнику в соответствии с актом приема-передачи 19 августа 2016 г. — с нарушением срока передачи, установленного договором.

Тогда П. направила застройщику претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства. Однако застройщик оставил данную претензию без удовлетворения. Впоследствии П. по договору уступки передала права требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа за неудовлетворение требования о выплате неустойки обществу «Первая Юридическая Помощь» (истец). Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке права требования. Между тем договор уступки зарегистрирован не был.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика, во-первых, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, во-вторых, штрафной неустойки за неудовлетворение требования о выплате неустойки. Однако ответчик ссылался на то, что договор уступки был не зарегистрирован, а потому требования истца не могут быть удовлетворены.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования в части.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствуясь следующей логикой.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», далее — Закон о долевом участии).

К отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенных гражданами исключительно для личных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии (ч. 9 ст. 4). Согласно ч. 6 ст. 13 Закона о ЗПП при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства. Об иных правах, которые могут быть переданы по договору уступки участником долевого строительства, в частности, в отношении неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии, ВС РФ разъяснил в Обзоре судебной практики № 3 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 25.11.2015. Из Обзора следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку.

В пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Таким образом, заключил ВС РФ, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта участник долевого строительства вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая в соответствии со ст. 384 ГК РФ может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Между тем, как подчеркнул ВС РФ, недействительность уступки требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании ст. 312 ГК РФ.

Застройщик, получив от П. (цедента) надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке прав на взыскание неустойки и штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона о ЗПП, не предоставил исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору. При таких обстоятельствах ссылка ответчика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от такой уплаты. При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки суд не может отказать в иске цессионарию. Рассматривая спор, суды не исследовали, имеется ли у застройщика подлежащий защите интерес в заявлении о недействительности (незаключенности) договора уступки.

Требования из договора долевого строительства, переданные по договору уступки, могут быть действительны без регистрации договора: решение ВС РФ

Физлицо С. (дольщик) заключило договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (МКД) с обществом (ООО, застройщик). Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Дольщик уплатил застройщику обусловленную договором цену. Общество передало квартиру дольщику с просрочкой 5 месяцев. Дольщик направил застройщику претензию об уплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Претензия не была удовлетворена обществом.

Для справки. При просрочке передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является физлицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного физлицом — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I).

Далее физлицо С. (цедент) заключило договор уступки права требования с ИП С. (цессионарий), на основании которого передало цессионарию право требования к обществу неустойки, а также штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требования об уплате неустойки. Цедент уведомил застройщика о состоявшейся уступке права требования. ИП, ссылаясь на неисполнение ответчиком в добровольном порядке обязательства по уплате неустойки, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки и штрафа. Суд первой инстанции исковые требования не удовлетворил, поскольку договор уступки не был зарегистрирован. Это решение было поддержано апелляционным судом.

Для справки. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом № 214-ФЗ (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей госрегистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ; п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54).

По жалобе ИП дело было рассмотрено в ВС РФ. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала (определение от 02.04.2019 № 305-ЭС18-22220 по делу № А41-21692/2018), что несоблюдение цедентом и цессионарием требования о госрегистрации не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (ст. 312 ГК РФ). Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка (п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54).

Поскольку госрегистрация договора уступки направлена на обеспечение уведомления третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства по отношению к застройщику, отсутствие госрегистрации договора уступки права требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор.

Застройщик, получивший требование от участника долевого строительства о необходимости уплатить неустойку, а затем уведомленный первоначальным кредитором о состоявшейся уступке предпринимателю права на взыскание неустойки и штрафа, не предоставил исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору. Следовательно, ссылка данного лица на отсутствие госрегистрации договора уступки неустойки, которую оно должно уплатить, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от такой уплаты.

Сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно (п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснения, данные в п. 70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов по делу и направила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Вывод! Требования об уплате неустойки и штрафа за неудовлетворение требований потребителя, установленных нормами закона № 214-ФЗ, переданные по договору уступки требований, не прошедшему госрегистрацию, должны быть исполнены застройщиком, если он действовал недобросовестно.

ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Отвечаем на популярные вопросы по покупке квартиры по 214-ФЗ через уступку прав требования. Если вы не нашли здесь ответ на свой вопрос, задайте его в комментариях, и мы обязательно дополним эту статью.

Покупали квартиру по ДДУ в рассрочку, полностью еще не рассчитались. Можем ли мы продать квартиру на стадии строительства по уступке прав требования?

Вы можете продать квартиру по переуступке, но при соблюдении одного из условий: либо вы вносите застройщику полную цену объекта, либо делаете перевод долга на нового дольщика (п.1 ст.11 214-ФЗ). Для перевода долга нужно обязательно получить согласие застройщика. Если застройщик против перевода долга, заставить его дать согласие никак нельзя. Учтите, что переуступить права по договору долевого участия можно только после того, как этот договор зарегистрировали в Росреестре. Договор уступки (цессии) также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если готовая квартира уже была передана по акту приема-передачи, продать ее по переуступке не получится: остается только стандартный договор купли-продажи.

Покупаем строящуюся квартиру через переуступку. У дольщика был открыт счет эскроу. Что это значит для нас?

Бояться счетов эскроу не нужно, наоборот — это дополнительная мера защиты дольщика. Счет эскроу открывается в надежном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет стоимость квартиры. Деньги депонируются на счете до наступления срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, плюс 6 и более месяцев. Застройщик может получить эти деньги от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры не соблюдаются, и у дольщика появляются основания для одностороннего отказа от ДДУ, он может забрать свои деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки прав требования по ДДУ вы получите все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

Информацию о банках, которым разрешено открывать счета эскроу для договоров участия в долевом строительстве, можно найти на сайте ЦБ РФ (раздел про соответствие банков ч.3 ст.15.5 214-ФЗ).

При покупке квартиры по уступке смутило, что договор на инвестиционную деятельность, а не долевого участия. Стоит ли брать такую квартиру?

В ФЗ об участии в долевом строительстве есть прямой запрет на переуступку юрлицами или индивидуальными предпринимателями простым гражданам строящегося жилья на основании договоров, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов (п.3 ст.1 214-ФЗ). Вам лучше поискать другую квартиру и не связываться с этим объектом.

Покупаю квартиру 214-ФЗ по уступке. По дому уже идет просрочка ввода в эксплуатацию. Смогу ли я получить неустойку, ведь фактически сам соглашаюсь на объект с просрочкой?

Вы все равно сможете требовать неустойку. При заключении договора об уступке прав требования на вас переходят все условия договора участия в долевом строительстве, в т.ч. срок передачи квартиры и право на неустойку за его нарушение. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что передача готового объекта возможна только после ввода в эксплуатацию. То есть на момент заключения договора об уступке застройщик по объективной причине вообще не может передать квартиру в этом доме кому бы то ни было. Случаи освобождения застройщика от уплаты неустойки прописаны в законе (например, уклонение дольщика от приемки готовой квартиры). Данная ситуация к ним не относится, застройщику придется нести ответственность за просрочку.

Судебная практика по похожему делу: определение 18-КГ13-86, п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года

Можно ли просить неустойку за просрочку передачи квартиры в двойном размере, если купили эту квартиру по переуступке у юрлица?

Да, можно. В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик уплачивает неустойку в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин. Уступка прав требования означает, что права первоначального дольщика переходят к вам в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав. То есть вы становитесь полноценным участником долевого строительства вместо компании, которая продала вам квартиру по переуступке. Вы — участник долевого строительства и гражданин, поэтому можете просить неустойку в двойном размере.

В качестве аргумента для обоснования своей позиции в суде можете использовать пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ №54 от 21.12.2017. В нём говорится о том, что новый кредитор (вы, физлицо) на основании закона в силу своего особого правового положения может иметь дополнительные права, которых не было у первоначального кредитора (первоначальный дольщик, юрлицо). В частности, это могут быть права, предоставленные законом РФ «О защите прав потребителей».

Могу ли я требовать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф, если квартира приобреталась по договору уступки и первоначальным дольщиком было юридическое лицо?

Да, можете. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что законодательство о защите прав потребителей применяется к договорам, заключенным гражданами-дольщиками для личных нужд, в части, не урегулированной 214-ФЗ. Вопросы компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика 214-ФЗ как раз не регулируются. Поэтому взыскивать компенсацию морального вреда и штраф можно на основании закона «О защите прав потребителей».

п.1.3. «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:
… к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

Смотрите также: п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

От какой суммы считать неустойку при покупке квартиры по уступке — от цены в ДДУ или в договоре цессии?

В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается «от цены договора». Имеется в виду договор участия в долевом строительстве. Все его положения, в т.ч. о цене объекта, распространяются на вас как на нового дольщика. Ваши отношения с первоначальным дольщиком и сумма, которую вы заплатили за переуступку, в данном случае для расчета неустойки значения не имеют.

Распространяется ли на дольщика, купившего квартиру по уступке, полис страхования ответственности застройщика?

Да, конечно. Статья 15.2 214-ФЗ, регламентировавшая страхование гражданской ответственности застройщика, в связи принятием федерального закона 218-ФЗ от 29.07.2017 утратила силу, но уже существующие страховые полисы продолжают действовать. В предыдущей редакции этой статьи и в ст. 25 218-ФЗ прямо указывается на возможность замены выгодоприобретателя по договору страхования застройщика в случае уступки права требования. Для замены выгодоприобретателя по полису нужно письменно уведомить страховую компанию. Нюансы уведомления и необходимые документы лучше уточнить в самой страховой компании и правилах страхования.

В ДДУ и договоре уступки разные сроки передачи квартиры. На какой срок ориентироваться?

Верховный Суд РФ считает, что в таком случае нужно ориентироваться на срок из договора участия в долевом строительстве (см. п.5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Дело в том, что по статье 384 ГК РФ права при уступке переходят от первоначального кредитора к новому на условиях, которые существовали к моменту перехода права. На момент заключения договора уступки в договоре с первоначальным дольщиком значится конкретный срок передачи квартиры. Изменить его можно лишь через подписание дополнительного соглашения к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации. Нет зарегистрированного дополнительного соглашения к ДДУ — действует срок, изначально прописанный в ДДУ. Именно этот срок и должен переходить в договор уступки прав требования по ДДУ.

Купили квартиру по переуступке. Застройщик до уступки уведомил первоначального дольщика (ООО) о переносе сроков окончания строительства. Значит ли это, что срок передачи квартиры был изменен?

Нет. По 214-ФЗ застройщик обязан уведомлять дольщиков об изменении сроков строительства, но такое уведомление несет лишь информационную функцию и не меняет в одностороннем порядке условия ДДУ. Дольщику просто сообщают о сдвиге сроков и предлагают внести соответствующие изменения в ДДУ. Соглашаться на изменение сроков в договоре или нет — право дольщика. Если ООО, уступившее вам квартиру, никаких соглашений о переносе сроков не подписывало, вы можете быть спокойны. Ориентируйтесь на срок передачи квартиры, указанный в ДДУ изначально.

Пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:
Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Продаем строящуюся по ДДУ квартиру по уступке уже после того, как срок передачи квартиры был нарушен? Кто получит неустойку за просрочку — новый дольщик или мы?

По умолчанию всю неустойку получает новый дольщик, если в договоре цессии не прописан другой вариант. Новый дольщик может требовать неустойку за весь период просрочки, т.е. со следующего дня за датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ.

Некоторые суды считают, что новый дольщик может претендовать на неустойку только за период с даты государственной регистрации договора цессии, но они не правы. Верховный Суд РФ в п.13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) объясняет, почему:

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

Практика Верховного Суда РФ по долевому строительству

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

Опасности для продавца

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег. И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг. Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

[3]

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Опасности для покупателя

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства, – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

[2]

Уступка прав требований допускается:

• только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
• с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
• с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

• основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
• квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
• акт передачи этих документов;
• письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
• оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям. Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

• по заведомо заниженной цене,
• менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

[1]

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

• Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
• Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
• В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Источники

1. 
   Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
2. 
   Щепина, Анастасия Петровна Римское право. Шпаргалка / Щепина Анастасия Петровна. — М.: РГ-Пресс, Оригинал-макет, 2016. — 757 c.
3. 
   Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.
4. Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.
5. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.