Договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке, если существует юри

Арендатор может расторгнуть договор аренды, если правовой режим земельного участка был изменен

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке, если существует юридический недостаток, не позволяющий арендатору использовать его по назначению

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

[1]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке, если существует юридический недостаток, не позволяющий арендатору использовать его по назначению

Статья 46 ЗК РФ приводит основания прекращения аренды земельного участка «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012)// «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

[2]

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 п. 2 настоящей статьи, не допускается:

в период полевых сельскохозяйственных работ;

в иных установленных федеральными законами случаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной рок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ допускается установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного рока прекращается.

Одним из принципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ гарантирует права граждан-наследников. В случае смерти гражданина — арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В то же время ст. 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

При наличии договорных отношений должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, потому что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные отношения.

Осуществление вещно-правовой защиты прав арендатора имеет определенные особенности, связанные с объектом спора. Арендатор, как и собственник, осуществляет не только фактическое, но и юридическое владение, что обеспечивается оформлением государственной регистрации договора аренды. Поэтому арендатор не может быть лишен права владения иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи.

Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, и ей присущи все отмеченные признаки. Но, поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера. Боголюбов С.А. [и др.] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (отв. ред. Боголюбов С.А.). — 7-е изд., перераб. и доп. — «Проспект», 2011 г.

Нарушитель несет гражданско-правовую ответственность перед лицом, чье право он нарушил. Имущественные санкции, возлагаемые на правонарушителя, взыскиваются в пользу потерпевшей стороны.

Этим меры гражданско-правовой ответственности отличаются от административных и уголовных, что не препятствует законодателю объединять их в одном нормативном акте. Статьи 74, 75, 76 ЗК РФ устанавливают, что граждане и юридические лица несут гражданскую, административную, дисциплинарную и уголовную ответственность в соответствии с законодательством.

Статья 310 ГК РФ устанавливает в качестве общего правила недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства или изменение его условий. Статья 667 ГК РФ устанавливает недопустимость отказа от исполнения обязательства или его изменения в одностороннем порядке, кроме случая, когда такое предусмотрено законом или участниками соглашения.

За допущенное нарушение должник обязан возместить убытки в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором.

Привлечение нарушителя к ответственности в виде возмещения ущерба требует наличия определенных условий (обстоятельств), являющихся типичными для гражданских правонарушений. К числу таковых относятся: противоправный характер поведения (действия или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность; причинная связь противоправного поведения нарушителя с наступающими вредоносными последствиями; вина правонарушителя; наличие у потерпевшего лица убытков. Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица.Коссак В.М. О соотношении категорий «расторжение и» «прекращение» договорных обязательств // Вестник Хмельницкого ИРУиП. — Хмельницк. — 2002. — С. 35.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи. В данном случае речь идет о таком качестве земельного участка, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя (т.е. такого, который в момент заключения договора аренды не знал и не мог знать об этих недостатках).

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором — только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество (земельный участок) и участвовать в его проверке в момент передачи.

Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду земельного участка, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.

Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам, известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).

Итак, по условиям договора аренды земельного участка, одна сторона — Арендодатель передает, а другая сторона — Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке, если существует юридический недостаток, не позволяющий арендатору использовать его по назначению

Арбитражный Суд Московского округа принял принципиально важное решение, расторгнув договор аренды земельного участка по требованию арендатора (Постановление АС Московского округа от 06.04.2017 по делу N А40-129910/14). Организация заключила с Департаментом городского имущества города Москвы долгосрочный договор аренды земельного участка с целью строительства на нём магазина. Эта цель была прописана в договоре. Но арендатор не смог получить градостроительный план участка с указанным в договоре видом разрешенного использования. Арендатору был предложен иной вид использования участка – благоустройство и озеленение без права застройки.

Организация не согласилась и подала в суд, требуя досрочного расторжения договора и возврата части выплаченных за право аренды участка денег, как неосновательного обогащения. Свои требования арендатор обосновывал, ссылаясь на п.2 статьи 620 Гражданского кодекса, считая, что переданное ему в аренду имущество имеет недостаток, не позволяющий пользоваться им в соответствии с условиями договора. Суд 1-ой инстанции исковые требования не удовлетворил, апелляционный и затем кассационный суды согласились с решением суда 1-ой инстанции. Затем дело было рассмотрено в судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая отменила решение 1-ой инстанции.

ВС РФ в своём определении указал, что при невозможности использования организацией спорного земельного участка в соответствии с условиями договора

и не достижения соглашения об изменении предложенного вида использования участка суды не могут отклонить требование о расторжении договора аренды. Таким образом ВС дал важное толкование нормы содержащейся в п.2 ст. 620 ГК – недостаток арендованного имущества, позволяющий расторгнуть договор, может быть не только физическим, но и юридическим.

О других проблемах, возникающих при одностороннем расторжении договора аренды можно узнать в статье «Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора». О том, как довести до другой стороны требование о расторжении договора рассказывается в статье «Как направить уведомление о расторжении договора аренды?».

Расторгнуть договор аренды при отсутствии нарушений со стороны арендодателя арендатор сможет только при условии, что в договоре прописаны конкретные основания для расторжения

Статья 620 ГК РФ устанавливает ряд обстоятельств, при наличии которых арендатор вправе требовать от арендодателя досрочно расторгнуть договор. Они связаны с ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязанностей или недостатками/непригодностью переданного имущества. Однако в рассматриваемом случае, исходя из предоставленной информации, подобные обстоятельства отсутствуют.

Согласно ч. 2 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором.

Как было отмечено в Определении Верховного суда РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15–4004 по делу № А08-7981/2013, для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть прямо указаны в договоре. Иной подход противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.

Таким образом, сторонам нужно прописывать в договоре не только порядок расторжения договора, но и сами основания (помимо тех, которые установлены в ст. 619 и 620 ГК РФ), по которым стороны будут вправе расторгнуть договор. Между тем, как можно понять из предоставленной информации, в рассматриваемом случае в договоре было указано лишь на то, что «если арендатор желает расторгнуть договор по иным основаниям, он обязан письменно предупредить контрагента за месяц до расторжения». Конкретные основания для расторжения договора прописаны не были. Следовательно, права в одностороннем порядке требовать расторжения договора по причине экономической нецелесообразности дальнейшего использования помещения и закрытия размещенного в нем филиала у арендатора нет. Арендодатель может отказаться от расторжения договора, сославшись на то, что он не допустил каких-либо нарушений.

Поэтому даже если арендатор освободит помещение, он все равно будет обязан вносить арендную плату. Подобные фактические действия не влекут за собой расторжение договора. Как было отмечено в п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Данный вывод неоднократно делался и нижестоящими судами при рассмотрении конкретных дел (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 № 17АП-12365/2015-АК по делу № А60-11381/2015, АС Волго-Вятского округа от 25.05.2016 № Ф01-1882/2016 по делу № А29-6037/2015, Московского округа от 31.10.2016 № Ф05-15938/2016 по делу № А40-214013/2015).

Таким образом, единственным выходом из сложившейся ситуации будет достижение с арендодателем соглашения об условиях расторжения договора. Вероятнее всего, ему придется выплатить отступное.

В каких случаях соглашения о расторжении или изменении (сокращении срока) договора аренды могут относиться к крупным сделкам? Здесь необходимо учитывать различные обстоятельства. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 12.10.2012 по делу № А40-97932/11-62-865 отметил, что суды должны учитывать то, как повлияло расторжение договора аренды на деятельность общества. В постановлении от 13.11.2013 по делу № А14-3834/2010 ФАС Центрального округа отметил, что представленные в материалы дела документы, в том числе отраженное в бухгалтерских балансах финансовое состояние, не подтверждают ухудшение финансового положения арендатора после подписания спорного соглашения. Уступка права аренды земельного участка не противоречила целям деятельности арендатора.

Особое значение в рассматриваем аспекте представляет Определение Верховного суда РФ от 21.04.2015 по делу № 307-ЭС14–8324, А66-10302/2013. Как констатировал ВС РФ, дополнительное соглашение об изменении ранее одобренного обществом договора аренды — самостоятельная сделка. Такая сделка нуждается в новом одобрении, если она влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. При этом суд указал, что если дополнительное соглашение влечет за собой очевидно выгодные последствия для общества в виде сбережения арендной платы, то его одобрение не требуется.

Само по себе данное определение достаточно спорное. Если следовать логике Верховного суда РФ, то получится, что любое расторжение возмездного договора «очевидно выгодно» стороне договора, так как оно всегда влечет сбережение выплат по договору. ВС РФ проигнорировал справедливый довод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение повлекло утрату обществом возможности арендовать земельный участок на оставшиеся 46 лет по первоначальным (выгодным) условиям договора.

Между тем сформулированная ВС РФ правовая позиция в полной мере применима к описанной ситуации: досрочное расторжение договора аренды (либо изменение его срока дополнительным соглашением) экономически целесообразно. Общество приняло решение закрыть филиал, очевидно, что необходимости в аренде офиса и, как следствие, выплате арендных платежей больше нет. Таким образом, если следовать логике Верховного суда РФ, необходимость в одобрении сделки по расторжению (изменению) договора аренды в рассматриваемом случае отсутствует.

Нецелевое использование арендованного земельного участка: кто виноват?

Сегодня юридические и физические лица интенсивно используют земельные участки в разнообразных целях. Поэтому вопросы их правовой охраны и контроля рационального использования весьма актуальны. Важной составляющей этого процесса является ответственность за нарушения земельного законодательства – гражданская, административная и уголовная. Однако не всегда понятно, кто эту ответственность должен нести и за что.

На портале обсуждался следующий вопрос. В аренду сдается земельный участок, целевое назначение которого «земли промышленности». В договоре аренды цель использования участка – сельскохозяйственное производство. Чем это грозит арендодателю?

Фактически владеть и пользоваться участком после передачи в аренду будет арендатор. Следовательно, административную и прочую ответственность будет нести он.

Такой договор может быть оспорен и признан недействительным.

Мнение юристов проекта: Согласно ст. 648 ГК содержание договора, заключенного на основании правового акта, обязательного для сторон договора, должно соответствовать этому акту.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Законом «Об аренде земли» (далее – Закон).

Согласно ст. 13 Закона по договору аренды земли арендодатель за плату передает арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок. Таким образом, фактическим землепользователем является арендатор. Он обязан использовать такой участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

В соответствии со ст. 96 ЗК землепользователь обязан использовать земли по целевому назначению.

По ст. 24 Закона арендодатель имеет право требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно с договором аренды.

Согласно ст. 32 Закона в случае нарушения арендатором данного требования арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды (через суд).

В соответствии со ст. 526 ГК обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями законодательных актов.

Согласно ст. 6 ГК стороны в договоре могут отступить от требований законодательных актов, кроме случаев, когда их обязательность для сторон вытекает из их содержания или из сути отношений сторон.

Таким образом, проанализировав все вышеуказанные нормы, можно прийти к выводу, что землепользователь, безусловно, обязан использовать земельный участок только по целевому назначению, независимо от условий договора аренды. И административную ответственность за нецелевое использование будет нести именно арендатор – лицо, которое непосредственно допустило нарушение земельного законодательства (ст. 144 ЗК).

Статьей 211 ЗК предусмотрено, что основанием для привлечения граждан и юрлиц к ответственности также является заключение сделки с нарушением земельного законодательства.

Согласно ст. 15 Закона одним из существенных условий договора аренды земельного участка являются условия использования и целевое назначение участка, который передается в аренду.

В соответствии со ст. 203 ГК содержание сделки не может противоречить актам законодательства.

Согласно ст. 215 ГК несоблюдение этого требования является основанием для недействительности сделки.

Итак, поскольку предусмотренная в договоре цель использования земельного участка противоречит его целевому назначению, очевидно, что данное условие не соответствует требованиям ЗК и Закона. Поэтому такой договор может быть признан недействительным по решению суда.

Если предусмотренная в договоре цель использования земельного участка не соответствует его целевому назначению, такой договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями.

При этом ответственность за нецелевое использование земли будет нести лицо, которое фактически осуществляет пользование участком, то есть арендатор. В соответствии с требованиями закона он обязан использовать земельный участок только по целевому назначению.

Согласно ст. 91 ЗК собственник земельного участка обязан обеспечить его использование по целевому назначению.

Так, и арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы договор аренды соответствовал закону. И поскольку цель использования земельного участка является важной составляющей договора аренды, при его заключении необходимо позаботиться о том, чтоб она соответствовала целевому назначению передаваемого в аренду участка.

Расторжение договора аренды земельного участка не мешает его приватизации

Односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка не нарушает право арендатора, имеющего в собственности недвижимость на этом участке, на пользование им и его приватизацию или на приобретение права его аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10).

По вопросу, рассмотренному в данном постановлении, в судебной практике до настоящего момента не было единого подхода.

В частности, выводы, противоположные выводам судов нижестоящих инстанций в данном деле, были обозначены в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2010 по делу № А17-7148/2009 и Северо-Западного округа от 19.11.2007 по делу № А56-50642/2006.

В постановлении от 15.02.2011 № 14381/10 Президиум ВАС РФ занял позицию, приведенную в указанных выше постановлениях арбитражных судов.

Таким образом, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 вносит единообразие в судебную практику.

Фабула

Между местным земельным комитетом (арендодателем, далее — комитет) и обществом (арендатором, далее — общество) был заключен договор аренды земельного участка, предоставленного в пользование обществу под дальнейшую эксплуатацию объекта недвижимости (здания). Здание находилось у общества в собственности.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя, то есть договор был продлен на неопределенный срок. Через несколько лет комитет решил расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и направил обществу уведомление об этом со ссылкой на ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Сочтя данное уведомление и односторонний отказ от договора незаконным, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.

Исковые требования

По мнению общества, то, что на спорном земельном участке находится принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, не позволяет комитету реализовать право на односторонний отказ от договора. Это нарушает исключительное право общества на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды такого участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Комитет возражал, что право на односторонний отказ не ограничено ст. 36 ЗК РФ.

Судебное рассмотрение

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляции и кассации, исковые требования были удовлетворены.

Суды исходили из того, что даже при применении ст. 610 ГК РФ ст. 36 ЗК РФ учитывать надо. Согласно этой норме лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом права на эти участки.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию участков или приобретение права их аренды имеют собственники недвижимости.

Суды учли эти нормы, а также установили, что на спорном участке расположены здания, принадлежащие обществу на праве собственности. Сам земельный участок был предоставлен в аренду именно для целей эксплуатации расположенной на нем недвижимости.

Односторонний отказ комитета от договора аренды ничтожен, поскольку совершен в нарушение ст. 36 ЗК РФ.

[3]

Более того, суды сослались также на то, что данную позицию поддерживают и другие суды при рассмотрении аналогичных споров.

Позиция Президиума ВАС РФ

Президиум ВАС РФ отменил все принятые по данному делу судебные акты.

Передавая дело на рассмотрение в порядке надзора, коллегия судей ВАС РФ отметила, что в судебной практике сформулирована и иная, нежели в данном деле, позиция. Она и верна. А именно: арендодатель вправе отказаться от договора аренды участка, заключенного на неопределенный срок, на основании ст. 610 ГК РФ, даже если на нем расположена недвижимость. Дело в том, что прекращение договора не нарушает исключительных прав арендатора (на приватизацию недвижимости и приобретение арендных прав на земельный участок на основе ст. 36 ЗК РФ) и не лишает его права пользования этим участком.

Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества

Агапов Ростислав, руководитель департамента недвижимости компании Sameta.

Вопрос о порядке расторжения договора аренды рассматривается в статье с позиции арендодателя. Это связано с тем, что, традиционно располагая рядом внеправовых рычагов воздействия на контрагента, арендодатель тем не менее, по мнению автора, считается наименее защищенной стороной в арендных правоотношениях в плане установленных законом гарантий реализации его прав. В статье исследуются титульные (законные) и договорные основания, с наличием которых связана возможность арендодателя расторгнуть договор, а также порядок их определения в нем.

В силу положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательств возможен во внесудебном порядке, что прослеживается в постановлениях различных инстанций . Тем не менее в большинстве случаев расторжение договора по требованию одной из сторон осуществляется через суд. В связи с этим особое внимание следует уделять тому, как судебные органы трактуют соответствующие статьи о досрочном расторжении договора. При этом отметим, что практика применения порядка досрочного расторжения далека от единообразия.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07.

Наиболее интересным представляется вопрос о порядке расторжения договора с позиции одной из его сторон — арендодателя.

По общему правилу, установленному ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же время односторонний отказ от исполнения предусмотренного договором обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ, устанавливается, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

Статья 619 ГК РФ, регулирующая порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, предусматривает четыре случая возможного досрочного расторжения. При этом законодатель оставил перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя открытым, указав на возможность их установления договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как правило, стороны связывают одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя с наступлением определенных право-прекращающих юридических фактов, которые предполагались еще до заключения договора на стадии согласования его условий. Например, в приложении к договору стороны прописали особое условие, согласно которому в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания договор аренды будет расторгнут, в связи с чем арендатор в течение трех месяцев после получения уведомления об этом обязан освободить арендуемое помещение.

Установив, что соглашением сторон предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания и что такое решение упомянутым органом исполнительной власти было принято, суд сделал вывод о прекращении договора аренды. Впоследствии его поддержали в своих решениях апелляционная и кассационная инстанции .

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2004 по делу N КГ-А40/3895-04. Аналогичное решение суда содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2009 по делу N А32-23681/2007.

Наряду с принятием публичного акта в качестве основания для досрочного расторжения договора арендодателем стороны могут предусмотреть необходимость размещения государственных органов на используемых арендатором площадях , а также реконструкцию или производственную необходимость эксплуатации арендованного объекта . Следует иметь в виду выработанное судебной практикой правило, согласно которому основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора .

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.09.2006 по делу N А33-7556/06-Ф02-4861/06-С2.
Пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Там же.

Предусматривая в договоре перечень оснований для его расторжения, следует принять во внимание позицию судебных органов, выраженную в ряде приведенных далее решений. Если такой перечень оснований установлен, то договор можно расторгнуть лишь по какому-либо из них, а также по основаниям, прямо предусмотренным ст. 450 и 619 ГК РФ.

Так, Десятый арбитражный апелляционный суд, оставляя в силе решение Арбитражного суда Московской области об отказе Комитету по управлению имуществом Администрации Раменского муниципального района Московской области в иске о расторжении заключенного с ООО «Селенка-К» договора аренды земельного участка, указал следующее. Пунктом 3.4.1 договора N 59 от 25 декабря 2000 г. сторонами установлено специальное право арендодателя на расторжение договора без согласия арендатора только в случае невнесения арендной платы на протяжении двух кварталов и неоплаты коммунальных платежей в течение этого срока, а также при неоднократном нарушении обязательств. Поскольку договор аренды не содержит других специальных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя, в качестве таковых выступают исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ .

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07.

В другом случае, рассматривая дело о расторжении договора, Арбитражный суд г. Москвы указал, что договор аренды не содержит специальных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя, т.е. сторонами не согласован перечень оснований, являющихся существенными для расторжения. Таким образом, основаниями для расторжения спорного договора являются исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ .

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2007 и от 24.01.2007 по делу N А40-67940/06-82-442.

Особого внимания заслуживает вопрос о формулировке в договоре оснований для его расторжения. Зачастую стороны предусматривают возможность одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя через определение процедуры расторжения без указания на какое-либо материально-правовое основание. Существует точка зрения, выраженная, в частности, одним из судей ВАС РФ, согласно которой в данном случае расторжение договора невозможно . По мнению автора, «указание в договоре аренды на возможность одностороннего отказа от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим закону» .

Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 1 / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2007.
Там же.

Приведенный тезис иллюстрируется Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А79-10425/2005, признавшим ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: «По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления извещения об этом арендатору».

В качестве причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал необходимость проведения строительных работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон. Суд кассационной инстанции отметил, что «подобное основание для отказа арендодателя от исполнения договора. контрагентами в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора во внесудебном порядке».

Трудно согласиться с приведенной точкой зрения. Системное толкование ст. 310, 450, 619 ГК РФ позволяет сделать вывод об отсутствии в законе дополнительных требований, предъявляемых к основаниям расторжения. Отсутствует указание на необходимость предусматривать определенное материально-правовое основание и запрет расторжения в случае, когда в качестве основания выступает сам факт указания в законе или соглашении сторон на возможность расторжения через порядок определения его процедуры.

В последнее время практика рассмотрения дел, связанных с расторжением договора аренды по изложенным основаниям, стала приобретать единообразие. В этом отношении показательно решение суда апелляционной инстанции, не связанное с арендой недвижимости, но наглядно иллюстрирующее толкование судом ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Суд считает, что для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа .

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 по делу N А41-14773/08.

Данной позиции придерживается ФАС Северо-Кавказского округа, указавший в своем Постановлении, что стороны достигли соглашения о включении в договор от 25 июля 2004 г. условия, которым арендодателю предоставлено право его досрочного расторжения в одностороннем порядке, поэтому по истечении 10 дней после получения арендатором уведомления общества о расторжении договора последний считается расторгнутым .

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005.

ВАС РФ окончательно устраняет неоднозначность подхода к решению вопроса о возможности указания в соглашении сторон права арендодателя на досрочное расторжение путем определения процедуры расторжения. В Определении ВАС РФ от 1 сентября 2008 г. N 10903/08 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ со ссылкой на ч. 2 ст. 619 ГК РФ указано следующее: «В пункте 5.2 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления.

Судами установлен факт направления арендодателем писем об отказе от исполнения договора аренды и освобождении занимаемого помещения и сделан правильный вывод об обоснованности требований истца о выселении ответчика из занимаемого помещения».

Ст. 450 и 619 ГК РФ.

Положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие право сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

С учетом изложенного и во избежание судебных споров автор полагает, что в договоре аренды следует учитывать предусмотренные законодателем и выработанные судебной практикой основания и порядок расторжения договора по инициативе арендодателя.

Источники

1. 
   Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.
2. 
   Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.
3. 
   Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.
4. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
5. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов) / Н.Н. Ивакина. — М.: ЮРИСТЪ, 2018. — 384 c.