Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли арендодатель отказаться от исполнения договора аренды объектов недвижимости во внесудебном порядке (например в порядке ст. 450.1 ГК РФ) при нарушениях арендатором условий договора? Существует ли в настоящее время возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды объектов недвижимости?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества

Агапов Ростислав, руководитель департамента недвижимости компании Sameta.

Вопрос о порядке расторжения договора аренды рассматривается в статье с позиции арендодателя. Это связано с тем, что, традиционно располагая рядом внеправовых рычагов воздействия на контрагента, арендодатель тем не менее, по мнению автора, считается наименее защищенной стороной в арендных правоотношениях в плане установленных законом гарантий реализации его прав. В статье исследуются титульные (законные) и договорные основания, с наличием которых связана возможность арендодателя расторгнуть договор, а также порядок их определения в нем.

В силу положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательств возможен во внесудебном порядке, что прослеживается в постановлениях различных инстанций . Тем не менее в большинстве случаев расторжение договора по требованию одной из сторон осуществляется через суд. В связи с этим особое внимание следует уделять тому, как судебные органы трактуют соответствующие статьи о досрочном расторжении договора. При этом отметим, что практика применения порядка досрочного расторжения далека от единообразия.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07.

Наиболее интересным представляется вопрос о порядке расторжения договора с позиции одной из его сторон — арендодателя.

По общему правилу, установленному ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же время односторонний отказ от исполнения предусмотренного договором обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ, устанавливается, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

Статья 619 ГК РФ, регулирующая порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, предусматривает четыре случая возможного досрочного расторжения. При этом законодатель оставил перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя открытым, указав на возможность их установления договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как правило, стороны связывают одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя с наступлением определенных право-прекращающих юридических фактов, которые предполагались еще до заключения договора на стадии согласования его условий. Например, в приложении к договору стороны прописали особое условие, согласно которому в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания договор аренды будет расторгнут, в связи с чем арендатор в течение трех месяцев после получения уведомления об этом обязан освободить арендуемое помещение.

Установив, что соглашением сторон предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания и что такое решение упомянутым органом исполнительной власти было принято, суд сделал вывод о прекращении договора аренды. Впоследствии его поддержали в своих решениях апелляционная и кассационная инстанции .

Наряду с принятием публичного акта в качестве основания для досрочного расторжения договора арендодателем стороны могут предусмотреть необходимость размещения государственных органов на используемых арендатором площадях , а также реконструкцию или производственную необходимость эксплуатации арендованного объекта . Следует иметь в виду выработанное судебной практикой правило, согласно которому основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора .

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.09.2006 по делу N А33-7556/06-Ф02-4861/06-С2.
Пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Там же.

Предусматривая в договоре перечень оснований для его расторжения, следует принять во внимание позицию судебных органов, выраженную в ряде приведенных далее решений. Если такой перечень оснований установлен, то договор можно расторгнуть лишь по какому-либо из них, а также по основаниям, прямо предусмотренным ст. 450 и 619 ГК РФ.

Так, Десятый арбитражный апелляционный суд, оставляя в силе решение Арбитражного суда Московской области об отказе Комитету по управлению имуществом Администрации Раменского муниципального района Московской области в иске о расторжении заключенного с ООО «Селенка-К» договора аренды земельного участка, указал следующее. Пунктом 3.4.1 договора N 59 от 25 декабря 2000 г. сторонами установлено специальное право арендодателя на расторжение договора без согласия арендатора только в случае невнесения арендной платы на протяжении двух кварталов и неоплаты коммунальных платежей в течение этого срока, а также при неоднократном нарушении обязательств. Поскольку договор аренды не содержит других специальных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя, в качестве таковых выступают исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ .

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07.

В другом случае, рассматривая дело о расторжении договора, Арбитражный суд г. Москвы указал, что договор аренды не содержит специальных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя, т.е. сторонами не согласован перечень оснований, являющихся существенными для расторжения. Таким образом, основаниями для расторжения спорного договора являются исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ .

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2007 и от 24.01.2007 по делу N А40-67940/06-82-442.

Особого внимания заслуживает вопрос о формулировке в договоре оснований для его расторжения. Зачастую стороны предусматривают возможность одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя через определение процедуры расторжения без указания на какое-либо материально-правовое основание. Существует точка зрения, выраженная, в частности, одним из судей ВАС РФ, согласно которой в данном случае расторжение договора невозможно . По мнению автора, «указание в договоре аренды на возможность одностороннего отказа от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим закону» .

Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 1 / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2007.
Там же.

Приведенный тезис иллюстрируется Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А79-10425/2005, признавшим ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: «По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления извещения об этом арендатору».

В качестве причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал необходимость проведения строительных работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон. Суд кассационной инстанции отметил, что «подобное основание для отказа арендодателя от исполнения договора. контрагентами в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора во внесудебном порядке».

Трудно согласиться с приведенной точкой зрения. Системное толкование ст. 310, 450, 619 ГК РФ позволяет сделать вывод об отсутствии в законе дополнительных требований, предъявляемых к основаниям расторжения. Отсутствует указание на необходимость предусматривать определенное материально-правовое основание и запрет расторжения в случае, когда в качестве основания выступает сам факт указания в законе или соглашении сторон на возможность расторжения через порядок определения его процедуры.

В последнее время практика рассмотрения дел, связанных с расторжением договора аренды по изложенным основаниям, стала приобретать единообразие. В этом отношении показательно решение суда апелляционной инстанции, не связанное с арендой недвижимости, но наглядно иллюстрирующее толкование судом ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Суд считает, что для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа .

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 по делу N А41-14773/08.

Данной позиции придерживается ФАС Северо-Кавказского округа, указавший в своем Постановлении, что стороны достигли соглашения о включении в договор от 25 июля 2004 г. условия, которым арендодателю предоставлено право его досрочного расторжения в одностороннем порядке, поэтому по истечении 10 дней после получения арендатором уведомления общества о расторжении договора последний считается расторгнутым .

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005.

ВАС РФ окончательно устраняет неоднозначность подхода к решению вопроса о возможности указания в соглашении сторон права арендодателя на досрочное расторжение путем определения процедуры расторжения. В Определении ВАС РФ от 1 сентября 2008 г. N 10903/08 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ со ссылкой на ч. 2 ст. 619 ГК РФ указано следующее: «В пункте 5.2 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления.

Судами установлен факт направления арендодателем писем об отказе от исполнения договора аренды и освобождении занимаемого помещения и сделан правильный вывод об обоснованности требований истца о выселении ответчика из занимаемого помещения».

Ст. 450 и 619 ГК РФ.

Положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие право сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

С учетом изложенного и во избежание судебных споров автор полагает, что в договоре аренды следует учитывать предусмотренные законодателем и выработанные судебной практикой основания и порядок расторжения договора по инициативе арендодателя.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке

Арендодатель расторгает договор в рамках реализации предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение», см. постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09). Эта норма распространяется только на договоры с неопределенным сроком (бессрочные).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не разработано.

Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком действия возможно, если такое условие содержится в договоре.

Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это безмотивный отказ). Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется, поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации права в злоупотребление правом. Например, если окончание договора и возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и ограничению конкуренции и т. п. (см. постановление ФАС ПО от 24.02.2010 по делу № А49-926/2009 и статью «Злоупотребление правом в гражданском праве – формы»).

Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке

Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

[1]

К таким безусловным запретам относится, например, обязанность выплатить за расторжение денежную сумму. Так, согласно п. 15 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» от 22.11.2016 № 54 запрещено взимать компенсации за осуществление права на безмотивный отказ от арендного договора с неопределенным сроком действия.

Важно помнить, что выбор бессрочного режима аренды имущества является правом арендодателя, а его принуждение к отказу от такого режима и требование определить срок не допускается (определение ВС РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке

Прекращение арендных отношений на определенный срок по желанию арендодателя регламентировано в ст. 619 ГК РФ. Нормы статьи предусматривают расторжение договора в этом случае только по решению суда. Досудебный порядок разрешения спора обязателен (ст. 148 АПК РФ, п. 60 постановления «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» от 01.07.1996 Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Само право арендодателя прекратить отношения по аренде поставлено в зависимость от недобросовестности арендатора, который:

• существенно или неоднократно нарушает договор аренды, в том числе использует объект аренды не по назначению;
• значительно снижает качество имущества;
• допускает просрочку арендных платежей более 2 раз подряд;
• не осуществляет возложенный на него капитальный ремонт в установленный или разумный срок.

В отношении земельного участка при расторжении договора необходимо будет доказать, что допущенное арендатором нарушение является существенным (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Если же арендатор уже устранил последствия или хотя бы прекратил нарушение, суд не расторгнет договор (см. п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Как видим, и сам перечень довольно ограниченный, и формулировки нарушений включают такие неопределенные понятия, как разумность срока (ст. 314 ГК РФ), существенность допущенного нарушения (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), имеющие субъективное толкование.

Стороны вправе закрепить в договоре дополнительные основания его расторжения.

Рекомендации по составлению уведомления о расторжении договора. Образец уведомления

Требований к форме, тексту и способу передачи арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора аренды или образца такового нормативные акты не содержат. Соответственно, следует руководствоваться обычной практикой.

Документ составляется в письменной форме и должен содержать:

• реквизиты отправителя и получателя;
• информацию о прекращаемом договоре;
• сообщение о решении его расторгнуть с указанием причин (для бессрочных договоров — при наличии соответствующего пункта в договоре, для договоров со сроком действия — в обязательном порядке).

Способы направления уведомления подробно описаны в статье «Как направить уведомление о расторжении договора аренды?».

В рассматриваемом случае прекращения отношений по аренде целесообразно прилагать к уведомлению заранее подготовленный вариант соглашения о расторжении договора аренды, с примером и правилами составления которого можно ознакомиться в статье «Соглашение о расторжении договора аренды — образец».

Итак, реализация права расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается и в силу закона, и в силу договора. Арендодатель имеет возможность отказаться от отношений с арендатором в судебном порядке, а в ряде случаев и без обращения в суд.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Все основания, достаточные для односторонней инициации расторжения арендного соглашения приведены в Гражданском кодексе РФ.

Если сильно не вдаваться в подробности, определяя каждый из нюансов, можно определить ряд обстоятельств, которые являются основанием для расторжения сделки об аренде:

• При достижении договоренности сторон по данному вопросу;
• При наличии соответствующего судебного решения, когда инициирующей является одна сторона, доказавшая присутствие конкретных нарушений договорных условий ответчиком по делу;
• При наличии судебного решения, касающегося требований, выдвигаемых одним из участников сделки и продиктованных нормами Гражданского кодекса РФ, прочими законодательными актами, либо арендным договором;
• При отказе арендатора/арендодателя от выполнения условий, предусмотренных соглашением, если он допускается на основании закона или же по договоренности сторон. Подобный вариант расторжения сделки на практике выглядит едва ли не идеальным, поскольку, в данном случае, разрешить спорный вопрос можно и не ожидая вынесения судебного решения.

Процесс заключается в следующем: одна из сторон (это может быть как арендатор, так и арендодатель, существенного значения это не имеет) направляет второй стороне соответствующее письмо, где указывается намерение о расторжении соглашения.

Вторая сторона оценивает возможность договоренности по данному вопросу, после чего, по обоюдному согласию партнеров, сделка подлежит расторжению. Действие фиксируется в письменной форме: стороны составляют и подписывают отдельное соглашение о прекращении правовых отношений между ними, очерченных условиями арендного договора.

В завершающей части необходимо подписать документ о передаче арендуемого помещения (акт приема-передачи). Этим и оканчивается процедура. В данном случае, подготовка и направление письма – простая правовая формальность, которую следует выполнить.

Если есть возможность прекратить договорные правоотношения по договоренности, ее необходимо использовать. При отсутствии согласия второй стороны, есть вероятность того, что судебное рассмотрение вопроса расторжения сделки будет длиться довольно долго.

Если арендодатель против освобождения арендатором помещения, в данном случае, дело направляется на рассмотрение в судебный орган. В качестве исключения из правил, можно рассматривать отказ выполнения одной из сторон договорных условий, однако, такое возможно, лишь когда в арендном соглашении прописываются пункты, при которых такие действия допустимы.

Документирование расторжения арендного соглашения необходимо при таких обстоятельствах:

• Когда договор оформлен на неопределенный период. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что прекращение соглашения возможно лишь с момента направления уведомления инициирующей стороной о намерении расторгнуть сделку. При наличии желания съехать (в случае с арендодателем – освободить арендуемое помещение), следует направить уведомление заблаговременно, за три месяца до намеченных действий;
• При наличии в оформленном между сторонами договоре отдельных условий, предусматривающих автоматическую пролонгацию документа и, соответственно, договоренности;
• Если одна из сторон соглашения отказывается выполнять договорные условия. Какая именно из сторон высказывает отказ, существенной роли не играет.

Как было упомянуто ранее, если решение о расторжении сделки принимается по обоюдному согласию сторон, направление уведомления можно оценивать как обычную формальность. Что касается отказа от соглашения в одностороннем порядке, то на практике такое решение приводит к причинению второму участнику определенного материального ущерба.

[2]

Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке: образец

Образец уведомления здесь.

Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем

Со временем заключенный договор может утратить свою изначальную значимость и поэтому возникает желание расторгнуть контракт. Однако, как и многие другие виды соглашений этот процесс обычно проводится, в том случае соглашения сторон, касательно аренды помещений и другого недвижимого имущества.Все же расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем также возможно, закон может предусмотреть такую возможность и предоставить такое право собственнику недвижимости.

Стоит заметить, что в таких ситуациях сделка прекращает действие на основании собственного желания арендодателя.

Особенности расторжения договора аренды

Подобная ситуация может возникнуть в нескольких отдельных случаях, причины которых будут представлены дальше. Есть определенный перечень условий при которых происходит расторжение договора об аренде помещения, к ним относятся:

• истечение периода действия договора;
• нарушение пунктов контракта;
• несвоевременная оплата аренды или отсутствие платы;
• снижение качества недвижимого имущества, взятого в аренду.

Истечение периода действия договора

В первом случае, когда договор заключен на определенный период времени, когда арендатор может использовать арендованное имущество, по истечению этого времени сделка может быть расторгнута. Однако это та ситуация, в которой принимают участие обе стороны заключенного договора, то прекращение его действия является добровольным и согласованным. Все же бывают случаи, когда даже по истечению срока пребывания в арендованном помещении арендатор продолжает использовать его и арендодатель не против такого расклада событий, то такой договор переходит в категорию сделок на не определенное количество времени. В таком случае все условия прежнего договора остаются действительными.

К вопросу первого пункта условий расторжения договоров относится также прекращение действия бессрочной сделки на аренду недвижимого имущества. Подобные соглашения заключаются без учета условия, в котором обозначается определенный срок аренды помещения. В данной ситуации расторжение контракта может быть инициировано одной из сторон, при этом первая сторона обязана предупредить вторую как минимум за три месяца. Такой договор можно расторгнуть в любое время, однако условие о предупреждении применяется в обязательном порядке.

Нарушение пунктов контракта

Одной из главных причин одностороннего отказа от договора аренды арендодателем является нарушение условий соглашения действующего контракта аренды недвижимого жилого или нежилого имущества. Прежде всего арендодатель оповещает арендатора в письменном виде, это служит своего рода предупреждением возможности расторжения договора. В предупреждении, как правило, делается акцент на устранении и исправлении нарушенных условий сделки в допустимый срок, в противном случае действие сделки будет прекращено. Подобное предупреждения должно быть представлено в двух экземплярах, один из которых арендодатель вручает арендатору. При этом тот, кто получил предупредительное письмо должен расписаться в его получении.

Однако бывают случаи, когда подобное письмо отказываются подписывать. В этой ситуации, необходимо освидетельствовать тот факт, что при получении письменного предупреждения арендатор отказался его подписывать. В этом случае свидетели в качестве соседей могут поставить свои подписи, которые подтверждают, что вручение состоялось. Разумным или допустимым срок называется в том случае, когда арендатор имеет достаточно времени для устранения любого нарушения согласно контракту аренды.

Помимо этого, есть еще несколько ситуаций, в которых арендодатель имеет право расторгнуть договор со съемщиком. Подобное также может произойти если условия соглашения, в рамках которых арендатор пользуется арендованным помещением нарушаются, то есть происходит существенное отклонение от уговоренных пунктов соглашения. Помимо этого, прекращение действия договора может спровоцировать намеренная порча или нанесение вреда арендованному имуществу. Также подобное может произойти по неосторожности самого арендатора.

Несвоевременная оплата аренды или отсутствие платы

Далее еще одной причиной отказа от договора аренды в одностороннем порядке является понижение качества арендованного имущества. По неосторожности или умышленно съемное помещение может быть испорчено, иметь некоторые повреждения или совсем утрачено, это относится к мебели и элементам обустройства помещения, по вине самого арендаторе или тех, кто проживал в арендованном помещении.

Однако сюда не включают понижение качества недвижимого арендованного имущества, которое спровоцировано другими факторами. Примером тому является неисправность кранов и водопроводных труб в соседней квартире, в этом случае арендатор не несет ответственности за то, что арендованное им жилье было затоплено соседями. К подобным ситуациям также относится ограбление недвижимого имущества правонарушителями, однако арендатор в обязательном порядке должен доказать свою непричастность к этому происшествию.

Веским основанием для завершения действия сделки об аренде недвижимого имущества является полное отсутствие платы за аренду. В законодательстве прописан пункт о том, что арендатор может задержать выплату аренды только два раз за весь период съема жилого и нежилого помещения. Если количество затяжных выплат превышает дозволенные рамки, арендодатель имеет полное право потребовать досрочного прекращения действующего договора об аренде помещения.

Расторжение договора арендатором

Помимо того, что арендодатель имеет право на расторжение действующей сделки, инициатором также может быть и сам арендатор. Одним из таких случаев является ситуация, когда арендодатель не предоставляет арендованное помещение, то есть затягивает его передачу в пользование арендатору.

[3]

Поскольку обе стороны заключенного соглашения об аренде недвижимого имущества имеют равное право быть инициаторами расторжения, то каждая из них в любой момент может воспользоваться данной возможностью, если возникает такая потребность. Расторжение договора в одностороннем порядке арендатором также является возможным. Подобная ситуация может произойти по разным причинам, которые не обозначены в сделке действующего контракта. Однако в этом случае требуется получить разрешение у арендодателя, если же не получается сделать это мирным путем можно обратиться в суд.

Законодательством Российской Федерации предусмотрены случаи, в которых арендатор может в судебном порядке потребовать завершения действия договора об аренде. Одной из подобных ситуаций является случай, при котором арендодатель не предоставил помещение, предусмотренное установленным контрактом. Также это относится к ситуации, в которой собственник мешает арендатору распоряжаться и пользоваться съемной недвижимостью. Также арендатор имеет право расторгнуть соглашение, если арендованное имущество имеет недостатки, о которых арендодатель умолчал во время подписания сделки.

И данное помещение, имеющее изъяны может быть непригодно или не подходить для полноценного использования. К подобным ситуациям относится также отсутствие надлежащего ремонта, который входит в прямые обязанности арендодателя, эти условия могут быть обозначены в договоре и ограничены конкретными сроками, при невыполнении этих условий со стороны собственника арендатор может отказаться от сделки.

Каков порядок расторжения сделки на аренду недвижимого имущества

Арендодатель может предложить арендатору освободить съемное помещение в том случае, если он обнаружит нарушение условий, которые указаны в соглашении и вторая из сторон согласится последовать просьбе, то такая ситуация будет считаться завершением действия договора по собственному желанию сторон контракта. Все же бывают ситуации, когда арендатор отказывается пойти мирным путем и не хочет покидать арендованное помещение. В этом случае соглашение на аренду недвижимости расторгается с помощью судебных разбирательств.

Арендодатель обязан дать арендатору определенное количество времени для выселения и устранения нанесенного вреда съемному имуществу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что нужно знать о расторжении договора аренды по инициативе арендатора?

По какой-либо причине арендатор может изъявить желание расторгнуть договор аренды в досрочном порядке. Расскажем в статье, какие есть основания, порядок и способы расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Основания для расторжения по инициативе арендатора

В первую очередь стоит сказать, что в самом заключенном документе, зачастую, прописываются причины, которые могут служить основаниями для прекращения арендных отношений съемщиком. Однако указаны они не всегда или у арендатора возникли другие основания для прекращения срока действия договора.

По нормам законодательства арендатор может прекратить действие договора двумя способами:

1. Договорившись с арендодателем и составив с ним дополнительное соглашение о расторжении.
2. В судебном порядке.

В первом случае причина не имеет особого значения, так как арендодатель не оказывает сопротивления и не препятствует расторжению. Для прекращения действия арендных отношений в суде этого недостаточно. Арендатор может подать иск с требованием расторгнуть договор только при наличии следующих оснований:

1. После заключения договора собственник имущества не передает его в пользование арендатора.
2. Собственник всячески препятствует использованию имущества. Это будет основанием, если арендатор пытается пользоваться предметом договора в соответствии с его назначением или с качествами, определенными соглашением.
3. Собственник передал в пользование имущество с существенными недостатками и из-за них арендатор не может использовать его в соответствии с назначением. Эта причина может стать основанием, только если арендатор не знал о недостатках до заключения договора.
4. Арендодатель не выполняет своих обязательств, возникших в момент подписания договора (к примеру, не делает капитальный ремонт).
5. Возникла чрезвычайная ситуация, которую невозможно было предвидеть до заключения договора, вследствие чего арендатор уже физически не может пользоваться арендованным имуществом.

Если расторжение будет происходить в судебном порядке, необходимо обосновать причину инициирования расторжения документально.

Бумаги должны быть правильно составлены, иначе суд может признать, что в причине расторжения есть вина обеих сторон. Лучше обратиться к профессиональному юристу за получением консультации.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке без суда

Расторжение договора аренды можно без привлечения судебных органов. Как правило, для этого требуется наличие определенных условий в самом документе об арендных отношениях. Например, договор может включать прямое указание на возможность расторжения по инициативе арендатора. Тогда обращаться в суд не потребуется.

Ответ на вопрос, может ли арендатор расторгнуть договор аренды без суда, зависит от того, на какой срок был заключен договор аренды. Возможно два варианта.

1. Договор без срока действия. В этом случае расторжение возможно в любой момент. Достаточно уведомить об этом собственника имущества. Уведомление направляется за три месяца, если предмет договора – недвижимость (ст. 610 ГК РФ).
2. Договор со сроком действия. Такой документ нельзя расторгнуть без суда и веских оснований. Исключением является указание права арендатора на расторжение в самом договоре.

Несмотря на то, что в ГК РФ прописана необходимость обращения в суд для расторжения договора аренды, это не препятствует указанию в договоре права досрочного прекращения арендных отношений.

В случае указания в договоре условий расторжения следует четко формулировать пункты, не допуская двусмысленности. В противном случае суд может истолковать договор не в вашу пользу. В процессе обсуждения и составления проекта договора рекомендуем воспользоваться помощью юриста.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Источники

1. 
   Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.
2. 
   Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
3. 
   Пауков, В.С. Лекции по судебной медицине / В.С. Пауков. — М.: Практическая медицина, 2018. — 372 c.
4. Журнал учета проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля. — М.: ДЕАН, 2010. — 872 c.
5. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.