Минстрой разъяснил, возможно ли объединение лоджии с комнатой

Порядок согласования перепланировки балкона: присоединение к кухне или комнате и остекление

Присоединение балкона к основной площади квартиры – один из популярных способов увеличения пространства жилья.

Поскольку эта часть жилплощади является выносной и к тому же меняет облик всего фасада здания многоквартирного дома, к согласованию таких изменений предъявляются особые требования.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Однозначного законного разрешения или запрета на присоединение балконного пространства к кухне или комнате на сегодняшний день не существует.

Любая перепланировка регулируется статьёй 25 ЖК РФ.

В связи с тем, что переустройство жилья может затронуть интересы соседей и нарушить безопасность жилья, требуется проводить его в соответствии с ГОСТом, СНиП, СаНПиН. Помимо этого в каждом регионе приняты собственные подзаконные акты, дополняющие федеральные документы.

В ЖК РФ содержатся условия взимания штрафа за незаконное изменение планировки. Кроме штрафа, владельца обяжут восстановить первоначальный вид. Если в связи с переустройством возникла аварийная ситуация с нанесением ущерба, то возмещение убытков пострадавшим также ляжет на плечи нарушителя.

Возможно согласование данного вопроса с новыми владельцами, которые согласятся оформить всё самостоятельно после покупки. Только стоимость недвижимости в этом случае существенно снизится.

Штраф за незаконное изменение планировки в соответствии с КоАП (ст.7) составляет 2-2,5 т. рублей. Если квартире не вернуть первоначальный вид возможно повторное наложение штрафа.

О том, как согласовать перепланировку лоджии, вы можете узнать из нашей статьи. Образец заявления о перепланировке также есть у нас.

Общие требования и порядок проведения

Главное требование – нужно получить согласование до начала работ.

Узаконить проведённые действия после их совершения, будет гораздо труднее, а порой практически невозможно.

Проект новой планировки должна составлять организация, имеющая допуск СРО (саморегулируемые организации). Собственник жилья предоставляет им эскиз и схемы желаемых изменений.

В проекте подробно расписываются планируемые работы. На его разработку в зависимости от того, в какую организацию вы обратились, необходимо от 7 до 15 дней.

Специалисты организации составляют инженерный проект, делают необходимые расчёты, эту документацию предоставляют для согласования в следующие инстанции:

1. БТИ.
2. Жилинспекция.
3. Управление архитектуры и градостроительства.
4. МЧС.
5. СЭС.
6. Газовая служба.

Наименования некоторых организаций зависит от того, в каком городе расположена ваше жилье. В каждой из этих организаций специалисты рассматривают проект предполагаемых изменений. Возможно, потребуется посещение вашей квартиры инженерами данных инстанций.

На основании утверждённых документов нужно получить разрешение в органах муниципалитета. Полный пакет документов включает в себя следующие позиции:

заявление на проведение работ с разрешительной визой местных властей;

технический паспорт квартиры и поэтажный план;

проект вносимых изменений и юридически оформленный договор с проектной организацией;

заключение экспертов перед началом работ;

согласование с инженерной службой компании застройщика;

согласие от всех собственников жилья;

выписка из домовой книги;

свидетельство о собственности на объект недвижимости.

С момента подачи заявления на оформление всего пакета документов даётся не более 45 дней. Подготовка разрешения администрации при наличии всех документов не должна превышать 10-15 дней.

Узнайте на нашем сайте о том, с чего начать оформление переделки квартиры, где и как заказать проект и получить разрешение на перепланировку жилого помещения.

Нюансы оформления некоторых видов изменений

Процесс узаконивания переобустройства зависит от того, какие виды работ предполагается выполнить. Не любые фантазии собственников можно осуществить на деле, в связи с особенностями конструкций зданий.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку кухни и санузла.

Остекление балкона

Остекление балкона — является ли это перепланировкой или нет?

Не требует согласования замена материала ограждения или установка панорамного остекления (безрамный способ остекления). К примеру, в Москве отмена необходимости согласования остекления узаконена в 2011 году, с принятием Постановления № 840.

При этом для осуществления подобных действий следует соблюдать следующие условия:

1. При остеклении не должны меняться технические параметры.
2. Устанавливаемая рама не должна увеличивать нагрузку на несущую стену.

Под запретом находятся следующие виды отделки:

1. Установка деревянной рамы с одновременной обшивкой его изнутри вагонкой. Такое обустройство является нарушением противопожарных норм, и отделка подобными материалами категорически запрещена.
2. Остекление тех балконов, на которых предусмотрены пожарные лестницы. На них также запрещено демонтировать саму пожарную лестницу, этим вы лишаете соседей сверху путей эвакуации при возникновении пожара.
3. Проведение остекления с выступами за пределы основной конструкции. То есть увеличение площади за счёт каких-либо выносных конструкций недопустимо.
4. Возведение конструкций, нарушающих общий внешний облик всего здания.
5. Остекление балконного пространства в домах, являющихся памятниками архитектуры.
6. Демонтаж подоконного блока, являющегося частью несущей стены фасада здания.

Как решаются вопросы покупки и продажи квартиры с измененной планировкой, найдете в наших статьях. Читайте также о том, какой штраф грозит за незаконную перепланировку жилого помещения.

Присоединение к кухне или комнате

Присоединение балкона к основному пространству квартиры – частый вариант перепланировок, особенно в малогабаритных квартирах. Жилые квадраты в этом случае существенно увеличиваются, да и внешний вид комнаты преображается в лучшую сторону.

Присоединение балкона к кухне со сносом или без сноса подоконной стены — что можно, а что нельзя? Возможна ли переделка балкона в кухню в панельном или любом другом доме? Давайте разбираться.

В соответствии со статьёй 26 ЖК РФ запрещено при объединении балкона с жилыми помещениями производить следующие действия:

1. Переносить радиаторы отопления на его территорию.
2. Утеплять пол, используя систему основного водоснабжения.
3. Демонтировать боковые простенки между комнатой и балконом. Особенно актуально это для панельных домов, так как разрушение простенков нарушает целостность бетонной плиты.
4. Срезать порожек, помогающий держать балконную плиту. Данный запрет связан с тем, что в этом случае может нарушиться тепловой контур здания, и возникает опасность промерзания квартиры.
5. Расширять проём за счет сноса верхнего перекрытия.
6. Объединять с комнатой балкон, находящийся на несущей стене кирпичного строения или на несущем перекрытии панельного дома.
7. Располагать на на нём кухню, санузел, любое жилое помещение.

Запрещено проводить любые изменения планировки в аварийных, ветхих, подлежащих сносу домах.

Как обойти запрет на объединение? По действующему закону объединение балконного пространства с основным без применения перегородок невозможно. Объясняется это возможным нарушением теплового контура здания, даже если в проекте будет предусмотрено серьёзное утепление.

Но все же при присоединении балкона к кухне или к одной из комнат существует способ обойти данный запрет и получить нужное согласование, не нарушая теплотехнические характеристики дома.

Если получен отказ

На основании статьи 27 ЖК РФ жилищная инспекция может вам отказать. Внимательно изучите данную статью, чтобы разобраться в причинах отказа.

Возможно можно будет устранить некоторые недочёты, чтобы возможность согласования всё-таки появилась.

При получении отказа попросите руководителя организации аргументировать причины отказа в письменном виде.

После этого подготовьте новый пакет документов и вновь обратитесь с заявлением в Жилинспекцию.

Повторная подача документов возможна в течение 3 месяцев после первоначального отказа. Если вы считаете, что отказ не соответствует законодательным нормам, обращайтесь в суд.

[2]

Этапы согласования перепланировки

Для того, чтобы изменения были узаконены правильно и без возможных запретов со стороны властей, следует придерживаться следующего порядка действий:

1. Подайте заявление в отдел архитектуры города, в котором находится ваша квартира с просьбой разрешить вам её перепланировать.
2. Получив разрешение, закажите проект в организации, имеющей лицензию на ведение разработок.
3. Готовый проект нужно утвердить в инстанциях, перечисленных ранее. Каждая из этих организаций должна выдать своё резолюцию разрешение со штампом и подписью руководителя.
4. Пакет собранных разрешений и проект вновь подаются в архитектурный отдел для получения разрешительного ордера.
5. Теперь можно приступить к строительным работам.

Цена вопроса

Примерные цены на осуществление действий следующие:

• разрешение на перепланировку – от 20 т.р;
• акт приёмки – от 15 т.р.;
• техпаспорт в БТИ – от 7 т.р.;
• разработка тех. заключения – от 30 т.р.;
• госпошлина плюс регистрация – 200 – 1000 т.р.

Согласование перепланировки балкона – сложный и требующий специальных знаний процесс. Для того, чтобы все изменения можно было узаконить, производите все действия с участием специалистов, опытных юристов, фирм-посредников. Это позволит вам избежать возможных неприятных последствий.

Информацию о такой переделке жилья найдете в этом видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Минстрой разъяснил, возможно ли объединение лоджии с комнатой

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Объединение лоджии с кухней — реконструкция — отказ суда в узаконивании

Объединение лоджии с кухней является реконструкцией дома. Последствия.

Судом узаконена перепланировка квартиры, но отказано в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде в части узаконивания реконструкции жилого дома — присоединения лоджии к комнате (кухне)

Волошина И.А. обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде.

В обоснование своих исковых требований указала, что является нанимателем квартиры на основании ордера. В период проживания истцом в квартире самовольно была произведена перепланировка и переустройство.

Ответчик – администрация . в судебное заседание не явились, извещены. Представили письменный отзыв, согласно которому возражают против удовлетворения исковых требований Волошина И.А.

Решением Ленинского районного суда г. Челябинска исковые требования Волошина И.А., удовлетворены частично. Указано следующее.

В судебном заседании установлено, что жилое помещение, . находится в муниципальной собственности, была предоставлена Волошина И.А. на основании ордера № .

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт (п. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как следует из плана ОГУП «Обл. ЦТИ», на момент рассмотрения дела в суде, в квартире произведена перепланировка и переустройство в виде:

— демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией — поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11;
— демонтажа перегородки между коридором и залом поз. 7 и 6;
— устройства арочного блока между залом и кухней поз. 5 и 6;
— устройства теплых полов на лоджии;
— монтажа встроенной мебели на лоджии;
— демонтажа раковины в ванной комнате.

В результате произведенных перепланировки и переустройства изменилась общая площадь квартиры.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из пояснений представителя истца следует, что указанные перепланировка и переустройство не нарушают прав и законные интересы граждан и соответствуют требованиям действующего законодательства. Не доверять указанным пояснениям у суда не имеется оснований, поскольку они не противоречивы и подтверждаются письменными доказательствами.

Из материалов дела следует, что собственники и наниматели смежных квартир не возражают против произведенной перепланировки (переустройства).

Согласно техническому заключению от . перепланировка и переустройство жилого помещения предусматривает частичное изменение существующих объемно-планировочных решений, без нарушения общей конструктивной схемы здания. Самовольная перепланировка и переустройство в квартире в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11; демонтажа перегородки между коридором и залом поз. 7 и 6; устройства арочного блока между залом и кухней поз. 5 и 6; устройства теплых полов на лоджии; монтажа встроенной мебели на лоджии; демонтажа раковины в ванной комнате, выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, обеспечивающими надежность и устойчивость строительных конструкций.

[1]

Из экспертного заключения . следует что, выполненные перепланировка и переустройство в квартире в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11; демонтажа перегородки между коридором и залом поз. 7 и 6; устройства арочного блока между залом и кухней поз. 5 и 6; устройства теплых полов на лоджии; монтажа встроенной мебели на лоджии; демонтажа раковины в ванной комнате соответствуют требованиям Сан-ПиН 2.1.2.2645-10 с изменениями №1 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Волошина И.А. и сохранить перепланировку в квартире в виде: демонтажа перегородки между коридором и залом поз. 7 и 6; устройства арочного блока между залом и кухней поз. 5 и 6; демонтажа раковины в ванной комнате, согласно выкопировки из плана ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Волошина И.А. о сохранении перепланировки в квартире в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11; монтажа встроенной мебели на лоджии; устройства теплых полов на лоджии.

Из письменных материалов дела следует, что произведены перепланировка и переустройство в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11; устройства теплых полов на лоджии; монтажа встроенной мебели на лоджии. Разрешение на перепланировку и переустройство (присоединение лоджии к жилой) не представлены.

Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В «Ведомственных строительных нормах (ВСН) 61-89 (р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 года N 250 (далее — ВСН 61-89(р)) дано понятие реконструкции жилого дома. Она может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания.

Перепланировка и переустройство в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11 (присоединение лоджии к жилой); устройства теплых полов на лоджии; монтажа встроенной мебели на лоджии, подпадают под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение планировки жилого помещения, увеличение площади помещения, а значит, регулируются нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, заключение Главного управления Архитектуры и градостроительства Администрации . о самовольной реконструкции спорной квартиры отсутствует.

Поскольку истцом фактически была выполнена реконструкция жилого многоквартирного дома, то суд считает, что демонтаж балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11 (присоединение лоджии к жилой); устройство теплых полов на лоджии; монтажа встроенной мебели на лоджии, было выполнено с нарушением действующего законодательства.

Применение норм ч. 4 ст. 29 ЖК РФ к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии, как перепланировки, невозможно, так как согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 года № 170, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в результате произведенных перепланировки и переустройства жилого помещения по адресу: . в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11; монтажа встроенной мебели на лоджии; устройства теплых полов на лоджии; без предоставления документов, изменилось функциональное назначении лоджии.

При таких обстоятельствах, суд не считает возможным удовлетворить исковые требования Волошина И.А. в части сохранения жилого помещения в виде демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией поз. 5 и 11 и между лоджией и залом поз. 6 и 11; монтажа встроенной мебели на лоджии; устройства теплых полов на лоджии.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Минстрой разъяснил, возможно ли объединение лоджии с комнатой

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Присоединение лоджии к комнате — реконструкция дома. Узаконить через суд?

Присоединение лоджии к комнате является реконструкцией дома. Узаконить через суд?

Выводы суда: присоединение балконов к помещениям квартиры не подпадает под понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Истец фактически произвела реконструкцию указанной квартиры путем изменения назначения вспомогательного помещения — лоджии и включения ее площади в общую площадь квартиры. Жилищным законодательством предусмотрено только сохранение в судебном порядке жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, сохранение в судебном порядке жилого помещения после проведения реконструкции ЖК РФ не предусмотрено. Владелец жилого помещения, произведя разборку кирпичной кладки подоконного пространства до отметки чистого пола в жилой комнате с включением площади лоджии в общую площадь квартиры, увеличив общую площадь квартиры, нарушила целостность несущих конструкций дома, изменив порядок использования конструкций жилого многоквартирного дома, находящихся в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном жилом доме.

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 10 сентября 2012 года по делу № 2-2969/09 в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Перепланировка с присоединением площади лоджии к общей площади жилого помещения квартиры, для эксплуатации жилого помещения и несущей способности конструкций, инженерных коммуникаций подъезда этого дома угрозы не представляет.

Исходя из экспертного заключения по оценке квартиры санитарным нормам, выполненного Центром гигиены и эпидемиологии, . соответствует СанПиН 2. -10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно положениям части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что истцом самовольно произведена разборка кирпичной кладки подоконного пространства в помещении жилой комнаты; произведен демонтаж оконного блока и двери выхода на лоджию в помещении жилой комнаты, с присоединением ее к жилой площади квартиры. произведено «присоединение площади лоджии к помещению» с увеличением общей площади квартиры.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. С учетом требований указанных норм, присоединение балконов к помещениям квартиры, в связи с чем, меняется их функциональное назначение, не подпадает под понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ (решения о согласовании), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

Частью 1, 2 ст. 26 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, которое предоставляется в соответствии с п. 3 ч. 2 указанной статьи. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет соответствующие документы.

Требования, предъявляемые к перепланировке и переустройству определяются техническими нормами.

В соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что истец фактически произвела реконструкцию указанной квартиры путем изменения назначения вспомогательного помещения — лоджии и включения ее площади в общую площадь квартиры, поскольку произведена разборка кирпичной кладки подоконного пространства до отметки чистого пола в жилой комнате с утеплением ограждающих конструкций лоджии с включением ее площади в жилую площадь квартиры, без корректировки технического паспорта жилого дома в целом.

С учетом приведенных выше норм права, жилищным законодательством предусмотрено только сохранение в судебном порядке жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, сохранение в судебном порядке жилого помещения после проведения реконструкции ЖК РФ не предусмотрено, поскольку порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов определен Градостроительным кодексом РФ, нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

В соответствии со статьей 4 Градостроительного кодекса РФ отношения по реконструкции объектов капитального строительства регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

Кроме того, Градостроительный кодекс РФ, предусматривая порядок проведения реконструкции объектов капитального строительства, как то: выполнение инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, не предусматривает возможность сохранения самовольно произведенной реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Истцом всех необходимых документов, предусмотренных п.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не представлено.

.. подпунктом 1 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ прямо предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что владелец жилого помещения, ФИО1, произведя разборку кирпичной кладки подоконного пространства до отметки чистого пола в жилой комнате с включением площади лоджии в общую площадь квартиры, то есть, увеличив общую площадь квартиры, нарушила целостность несущих конструкций дома, изменив порядок использования конструкций жилого многоквартирного дома, находящихся в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном жилом доме.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Разрешение на остекление балкона, штрафы и согласование незаконного остекления лоджии

Владельцам квартир, в которых есть балкон или лоджия, следует знать, что, решив произвести их остекление, они тем самым изменяют внешний вид фасада здания. Без получения разрешения в соответствующей инстанции это действие жильца будет считаться противоправным, и хозяину жилья может быть выписан штраф.

Такой, казалось бы, безобидный вопрос, как остекление, вызывает массу вопросов у хозяев жилья и требует согласования с административными органами.

Почему нужно получать разрешение на остекление балкона?

Когда здание сдается в эксплуатацию, на него БТИ (Бюро технической инвентаризации) выдает технический паспорт. В том случае, если весь дом остеклен в едином стиле, об этом делается соответствующая запись.

Владелец каждой квартиры единовременно с ее получением или приобретением также получает на нее технический паспорт. Первоначально он оформляется после подписания акта госприемки здания.

Законом предусмотрен порядок внесения любых законных изменений в планировку или внешний облик квартиры. В нем прописано, что на любое действие этого плана нужно получить разрешение местных органов власти.

После его получения владелец должен обратиться в БТИ, которое производит замеры и фиксирует произведенные изменения квартиры в техническом паспорте.

С этого момента перепланировка или остекление балкона или лоджии считается узаконенной. В том случае, если все эти действия произведены самовольно, при продаже квартиры инспектор БТИ сделает пометку следующего содержания: «Разрешение на переустройство (остекление) не предъявлено».

Это может не только отпугнуть покупателя, но и появляется вероятность того, что к собственнику жилья будут применена административная санкция в виде штрафа в соответствии с КоАП РФ ст. 7.21

Возможно вам будет интересно остеклить свой балкон безрамным способом. В нашей статье вы узнаете об особенностях и ценах на безрамное остекление балконов.

Является ли остекление балкона перепланировкой?

Не является, но приравнено к ней. Остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным законом нормам: санитарным, гигиегическим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим.

Остекление балкона или лоджии должно соответствовать установленным нормам, чтобы его можно было узаконить

Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов. К тому же из-за некачественно произведенных работ по остеклению существует вероятность выпадения стекла или части оформления наружной стороны балкона или лоджии.

Существуют и примеры категорического запрета на отдельные виды работ по остеклению.

Например, нельзя остеклять балкон или лоджию с одновременной обшивкой внутренней стороны вагонкой. Это нарушает нормы пожарной безопасности. Ими предусмотрен запрет на отделку этих помещений любыми горючими материалами.

Это объясняется тем, что в случае возникновения пожара будет перекрыта возможность эвакуации людей через предназначенные для этой цели балконы и лоджии.

Нельзя размещать на них и радиаторы отопления, системы «теплый пол» и другие виды обогревателей, присоединенных к общедомовым коммуникациям. Существует и много других запретов, о которых владелец квартиры узнает, когда обратится за разрешением на остекление своего балкона или лоджии.

Чем грозит незаконное остекление балкона?

Не согласованное остекление балкона может привести к штрафу и требованию вернуть исходное состояние объекта за счет собственника

В соответствии с КоАП РФ ст. 7.21 на владельца квартиры, осуществившего самовольное остекление или перепланировку будет наложен штраф в размере 2-2,5 тыс. руб.

Наряду с этим ему будет выдано предписание о демонтаже сделанных изменений. В том случае, если собственником жилья эти рекомендации будут проигнорированы (даже если штраф за остекление балкона оплачен), согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ к нему могут быть применены санкции, предусматривающие ответственность вплоть до расторжения договора социального найма (в том случае, если владелец не является собственником жилого помещения) или продажи квартиры.

Порядок получения разрешения на остекление балкона или лоджии

Процедура получения разрешения на остекление или перепланировку прописана в Постановлении Правительства Москвы №73-ПП от 8.02.2005 г.

Как согласовать объединение балкона с комнатой

Вы готовитесь произвести объединение вашего балкона или лоджии с жилой частью вашей квартиры? Идея хорошая, но предупреждаем: данный вопрос требует юридического согласования.

Ниже мы расскажем вам, как добиться такого согласования.

Нормативная база, регулирующая процесс присоединения лоджии или балкона к жилому помещению

Но в выпущенном год спустя постановлении № 840-ПП от 26.12.2012 «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» данное упоминание было опущено, что послужило основанием к прекращению разрешительной практики.

Основные причины отказа в присоединении лоджии или балкона к жилому помещению

Почему надзорные органы отрицательно относятся к присоединению балконов и лоджий к жилым помещениям?

• присоединение балкона или лоджии к жилому помещению практически неизбежно связано с разрушением части фасадной стены, что ведет к ослаблению конструкции здания
• лоджия или балкон являются теми местами, на которых жильцы должны укрываться в случае пожара в квартире и откуда их легче эвакуировать
• присоединение лоджии или балкона к жилому помещению ведет к увеличению обогреваемого объема внутри здания, что требует роста пропускной способности тепловых коммуникаций, что далеко не всегда возможно

Можно привести и другие основания для отказа, но эти – наиболее часто встречаемые и обоснованные.

Если вы надумали присоединить балкон к комнате, то вы наверняка пожелаете вывести туда (на балкон) и центральное отопление.

Французские окна — инструмент в споре с инспекторами!

При присоединении лоджии или балкона к жилому помещению, некоторые устанавливают между ними некоторую легкоразборную или раздвижную конструкцию. Например, французские окна. Таким образом, формально балкон или лоджия остаются отделенными от квартиры площадями.

Но никого эта уловка не вводит в заблуждение, т.к. главные основания для отказа (ослабление конструкции здания; ухудшение условий для спасения людей при пожаре; рост объемов отапливаемых помещений) остаются в силе.

Мало того, демонтаж стены (вне зависимости, связано ли это с присоединением балкона, или нет) сам по себе требует разрешения со стороны Мосжилинспекции.

Как собрать нужные документы для согласования объединения балкона или лоджии с комнатой

Присоединении лоджии увеличило площадь зала

Вот что нужно сделать, если вы хотите получить разрешение на объединение балкона или лоджии с комнатой:

1. Запрос в БТИ о выдаче вам техпаспорта вашей квартиры. Полный список территориальных БТИ Москвы можно найти на сайте http://www.tbti.ru/. Там же можно скачать образцы заявлений и т.п. 2. Составить проект реконструкции квартиры с присоединением лоджии или балкона. Для разработки такого проекта необходимо обратиться в строительно-проектную организацию, обладающую лицензией на этот вид деятельности.

Как что делать? Радоваться надо! Как говорят в Одессе, «если с вами говорят, значит вас уважают!» Вас «ставят на конвейер»: вы заплатите больше за перепачканные путанными линиями бумажки, но у вас будут решаться вопросы!

[3]

3. Согласовать проект реконструкции в организации, разработчике проекта вашего дома.

Типовая схема присоединения балкона

Ответим так: нам не удалось найти прецедентов по данному вопросу. Граждане вообще редко стремятся получить разрешение на реконструкцию своих квартир в Мосжилинспекции, предпочитая легализовать произведенные ими переделки постфактум, через суд.

Теоретически, в случае отсутствия организации-проектировщика, вам следует обратиться в Государственное автономное учреждение города Москвы «Московская государственная экспертиза» (Вторая Брестская улица, д. 8) с запросом на создание экспертной комиссии — на предмет определения допустимости перепланировки вашего жилища в соответствии с предъявленным проектом.

Любая из перечисленных инстанций может потребовать от вас дополнительных согласований. Например, если вы проживаете в доме, представляющим собой историческую ценность, то от вас потребуется согласование с Департаментом культурного наследия г. Москва (ул. Пятницкая, д. 19).

Французские окна удобны и практичны

Кроме того, вам понадобится письменное согласие людей, которые проживают в квартире, которую вы хотите реконструировать путем присоединения балкона или лоджии, и всех жителей вашего дома (любые изменения фасада требуют общего согласия жильцов вашего дома).

С этими документами можно отправляться в Мосжилинспекцию. При себе надо иметь:

• Заявление на разрешение перепланировки вашей квартиры;
• Правоустанавливающие документы на квартиру или их нотариально заверенные копии (свидетельство о праве собственности на указанную квартиру либо договор, если вы арендуете квартиру или снимаете ее по договору социального найма. В последнем случае вам также потребуется разрешение на осуществление намеченных вами переделок от арендодателя или балансодержателя);
• Единый жилищный документ (выдаётся Единым информационно-расчетным центром вашего района в течение 24 часов).

Было написано, что в этой компании работают опытные специалисты, трудившиеся ранее в госструктурах, что у них все схвачено и за все заплачено, и все необходимые разрешения появятся через каких-нибудь 15 дней, в то время как у «неподготовленного человека» их получение займёт полтора года, — пишет на сайте»Стройсам» Вера Михайловна Измаилова из Южного Бутово. – Но вот уже больше четырех месяцев водят за нос, ссылаясь на то, что «надо доплатить человеку в СЭС», или что «заболел начальник бюро у проектировщиков» Что делать?»

Отвечаем: расторгнуть все отношения с этой организацией. Оформлять все документы самой. Хорошо, если «опытные специалисты» действительно трудились в госструктурах, а не представляют собой вчерашних студентов, ищущих шансы «обуть лохов». Делая всё сами, вы, по крайней мере, восстановите контроль за ходом дел. Согласитесь, стрёмно браться за перепланировку и вбухивать в это дело приличные деньги, не зная, каких «подводных камней» наложили ваши «ходоки», перемещаясь по инстанциям, где у них «все схвачено».

Учтите, что в случае каких-либо нюансов законность перепланировки придётся доказывать в суде, а там ссылки на то, что «у меня есть договор с организацией, которая обязалась подписать все согласования», будут неубедительны. Перфоратором дробите стенку вы, вам за всё и отвечать, а не каким-то третьим лицам!

Счастья должно быть много. И присоединение балкона увеличивает его количество

Санкции за самовольное присоединение балкона или лоджии к жилому помещению

Французские окна — практичное украшение жилища

В РФ нет органа, уполномоченного контролировать те перепланировки, которые вы производите внутри вашего жилища. Привлечь вас к ответственности можно только по решению суда и только на основании жалобы физического или юридического лица, которое понесло ущерб в результате произведенной вами перепланировки.

Например, если у вашего соседа снизу растрескается потолок или его квартиру будет заливать по тому участку стены, который вы снесли. Или если ваша управляющая компания придет к выводу, что сделанные вами переделки уродуют фасад здания, уменьшая его пригодность к проживанию.

Скорее всего, суд обяжет вас компенсировать ущерб, понесенный истцом, наложит штраф (обычно, 2500 руб.) и потребует от вас устранить те изменения, которые вы незаконно произвели в своей квартире. Проще говоря, поставит перед необходимостью восстановить фасадную стену и т.п.

Единственное, жильцы не соглашаются на изменение фасада дома. Предлагала деньги – не берут. Какие есть средства для воздействия на несознательных граждан?»

Дорогая Роза Матвеевна! Плюньте слюной на эту затею! Если вы предлагали деньги и вам все равно не подписали, значит, не дадут несознательные граждане жить вам в этом доме. Видимо, не угодили им чем-то! И в случае осуществления вами каких-либо переделок будут каждый раз подавать в суд.

Так что лучше продайте квартиру, пока вы не сделали ее своими незаконными переделками неликвидной, и закажите себе на эти деньги по привлекательному для вас проекту коттедж под Пензой. Заслуженно можно отдыхать и там!

Контроль за решениями суда обыкновенно возлагается на службу судебных приставов. И если вы в установленные сроки не выполните предписанные вам обязанности, то на вас наложат штраф повторно, а служба судебных приставов наймёт за ваш счет ту или иную строительную компанию для устранения совершенных вами переделок. Решайте, нужно вам это или не нужно.

Источники

1. 
   История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
2. 
   CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.
3. 
   Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
4. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
5. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.